Классификация методов оценки недвижимости

Профессиональные оценщики при проведении независимой экспертизы недвижимости используют несколько методов. Каждый из этих методов более точен по сравнению с самостоятельной оценкой. При этом для наиболее точной и объективной оценки рекомендуется использовать весь комплекс данных методов. Рассмотрим особенности каждого из методов по отдельности:

1) Сравнительный метод. Этот метод основан на сравнении объектов оценки с их аналогами. Соответственно, для использования данного подхода необходимо обладать информацией о цене сделок по аналогам. Оптимальный вариант представляет собой сравнение объекта оценки с тремя различными объектами-аналогами. Основным требованием является то, чтобы объект оценки не был уникальным. Иными словами, факторы, на основе которых происходит сравнение, должны быть идентичными и сопоставимыми.

2) Доходный метод. Данный метод основан на выявлении возможностей, связанных с получением доходов от использования недвижимости (объекта оценки) либо будущей её реализации. Если недвижимое имущество сдается в аренду, то учитывается такое направление, как оценка аренды недвижимости. Это в большей степени касается коммерческих площадей – площадей для ведения бизнеса. Чаще всего доходный метод применяется при определении инвестиционной стоимости.

3) Затратный метод. Данный подход основан на определении издержек, которые будут иметь место при восстановлении или замещении объекта оценки. Если рассматривается замещение объекта оценки, то здесь в обязательном порядке учитывается накопленный износ. Как правило, затратный метод применяется для определения объективной стоимостной оценки частного дома. Рассчитываются и сравниваются два экономических показателя. Первый показатель – текущая стоимость дома. Второй показатель – затраты, необходимые для проведения строительных работ, направленных на возведение аналогичного объекта. Использование затратного подхода для оценки недвижимости возможно при наличии следующей информации: уровень заработной платы, накладные расходы, расходы на оборудование, норма прибыльности строителей в конкретном регионе, среднерыночная стоимость строительных материалов. Преимущество данного метода заключается в том, что он характеризуется высокой надежностью при оценке. При этом стоимость, полученная в результате оценки, может быть неэквивалентна рыночной.