[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]

 

Переуступка прав требований

Представим себе ситуацию: еще до завершения строительства дома, лицо, купившее у Застройщика квартиру, перепродает ее по уже более высокой цене другому лицу. Такие случаи не редкие: очень часто инвесторами выкупаются целые блоки квартир в самом начале процесса продажи, а затем, по мере готовности объекта, и, соответственно, повышения стоимости на квадратные метры, жилье перепродается. В иных случаях такая деятельность связана с какими-либо личными непредвиденными обстоятельствами. Юридическим языком такая сделка, при которой возникает переход прав требований, имеет название цессии, а ее участники называются цедентом и цессионарием. Третьей стороной по такой сделке будет Застройщик (должник). Переуступка происходит путем заключения договора долевого участия.

Важные моменты по заключению договора

Если вы решили заключить такую сделку, необходимо выяснить, а все ли разрешительная документация есть в наличии у Застройщика. В полном соответствии должны быть все учредительные документы строительной компании. Обязательно следует прийти в компанию Застройщика и тщательным образом ознакомиться с проектом строительства, посмотреть как разрешение на строительство, так и всю документацию на землю, обратить внимание на цель проекта, его этап, а также сроки реализации. Также у строительной компании должна присутствовать такая документация, как проектная декларация и договор, где должно быть прописано, за счет каких именно средств происходит строительство данного дома.
Уступку прав требований можно совершить лишь в определенном временном периоде: с момента регистрации основного договора и только до того, как Застройщиком и участником долевого строительства будет подписан передаточный акт.
Уступить право требования можно лишь тогда, когда уже была произведена выплата суммы по основному договору или же был одновременно совершен перевод долга на нового участника. Если по договору все суммы были выплачены, необходимо потребовать справку об этом у Застройщика.
Нужно согласие застройщика при заключении такой сделки или нет? При таких обстоятельствах, когда цена основного договора не была выплачена или выплачена не полностью, следует получить разрешение Застройщика, ведь в данном случае речь не о чем ином как о переводе долга. Данное положение установлено ст.ст. 391-392 ГК РФ. Если же указанная сумма выплачена – разрешения не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором. В ситуации, когда в основном договоре есть пункт об уведомлении о переуступке застройщика, им должно быть выдано письменное подтверждение своего согласия на это. В любом случае, непременно стоит заранее прочитать документ, а именно, уделить внимание пункту об уведомлении Застройщика о предстоящей процедуре.

При составлении договора уступки права, необходимо:

- указать тип первоначального договора, который является непременным основанием для заключенияцессии;
- обозначить содержание уступаемого права;
- зафиксировать сумму и прописать порядок расчетов;
- указать документы, необходимые для передачи лицу, которое наделяется в будущем правом требования.

Государственная регистрация договоров необходима для такой сделки, при ином раскладе, данное соглашение не будет нести абсолютно никаких правовых последствий для сторон. Расходы, связанные с регистрацией, несет цессионарий. До проведения регистрации платежи по договору не должны осуществляться, какие-либо заранее проплаченные суммы необходимо прописать в договоре как задаток. После регистрации, новый дольщик получает все права по основному договору. Теперь все возникающие вопросы ему необходимо решать с Застройщиком.

Какие существуют риски по договору переуступки права

Одним из самых основных рисков является возможное признание договора недействительным. Чтобы избежать этого, цессионарию необходимо проконтролировать правильность заключения такого вида сделки с обязательным соблюдением всех непременных условий.
Другие риски связаны с возможностью банкротства Застройщика. С ними можно столкнуться не только при самом заключении договора уступки права, но и изначально, при долевом участии. Следует помнить, что по договору уступки переходит лишь право, а не сама квартира. В таких случаях предыдущий дольщик никак уже не будет в ответе перед новым дольщиком за все дальнейшее строительство. Претензии могут быть предъявлены только лишь Застройщику.
Двойная переуступка права – еще один вариант развития событий, с которым можно столкнуться. Случаются жизненные ситуации, когда продается непосредственно одна и та же квартира. Исходя из судебной практики, такое жилье достается дольщику, первоначально оформившему договор, а после зарегистрировавшему его в органах, которые осуществляют необходимую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Риски увеличиваются, если строительная компания предлагает приобрести недвижимость по какой-либо схеме. Это не говорит однозначно о недобросовестности Застройщика, но договор переуступки права лучше заключать, если изначально такой объект перешел к дольщику по соглашению долевого участия. Лучше обращаться в агентство недвижимости, где есть грамотные специалисты.

 

 

 

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]