Земельный вопрос при строительстве
Когда компания решает строить торговый центр, завод, склад или
иной объект недвижимости, для начала ей необходимо решить земельный
вопрос. Нужно понять, в каких случаях возможна лишь аренда земельного
участка, а в каких - получение прав собственности на него. Не менее
важно знать, как оформить эти права, взаимодействуя с госорганами.
Особенностям землепользования был посвящен семинар,
который организовал Международный центр финансово-экономического
развития. О том, как получить право на земельный участок при строительстве
в городах, рассказал Максим Попов, старший юрист юридической компании
"Пепеляев, Гольцблат и партнеры".
Итак, существует два способа получить право на землю:
с предварительным согласованием места размещения объекта и без него.
Земельный кодекс четко определяет, в каких случаях это согласование
не требуется (п. 11 ст. 30). Не требуется оно, например, в том случае,
если в отношении интересующего компанию участка утверждены градостроительная
документация о застройке и правила землепользования и застройки.
В большинстве случаев предварительное согласование необходимо. Г-н
Попов не случайно начал свое выступление с этого момента. Дело в
том, что от того, к какой из этих двух категорий относится участок,
зависит процедура получения прав на него.
(Объект может быть признан самовольной постройкой,
если он возведен с нарушением строительных норм. Но даже в этом
случае застройщик может получить право собственности на него. Подробнее
об этом читайте на стр. 80 - Прим. ред.)
Первый способ
Сначала речь пойдет о той ситуации, когда предварительное
согласование места размещения объекта необходимо. Тогда процедура
будет включать пять основных этапов.
Первый - выбор участка. Предположим, руководитель
компании нашел площадку для потенциального строительства объекта.
Он должен обратиться в орган, который распоряжается этим земельным
участком (например, местную администрацию или территориальный орган
Росимущества) с заявлением о выборе участка. Допустим: "Прошу вас
выбрать земельный участок для размещения торгового центра...". Типовой
формы такого заявления нет. О его примерном содержании говорится
в пункте 1 статьи 31 Земельного кодекса. Г-н Попов посоветовал приложить
к заявлению приблизительные проекты и другую информацию о том, что
фирма планирует строить.
Даже если землей распоряжается субъект Федерации или
Российская Федерация, решение о выборе участка принимает орган местного
самоуправления (ОМС). При этом он берет на себя тройную задачу.
Во-первых, направляет заявления в различные согласующие органы (в
пожарную инспекцию, санэпиднадзор и т.п.), чтобы получить от них
подтверждение того, что участок соответствует санитарным, пожарным
и другим нормам.
Во-вторых, ОМС информирует местное население о намерении
компании построить объект (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Это важный момент.
Суть его заключается в том, чтобы еще до принятия решения о предоставлении
участка граждане были ознакомлены с планами по строительству и могли
высказать свои сомнения и возражения ОМС. По большому счету они
никак не могут повлиять на строительство, если это требование выполнено.
Решение же о строительстве все равно принимает ОМС. Однако, если
не проинформировать население, есть вероятность судебных разбирательств.
Подчеркивая значимость этого требования, г-н Попов привел в пример
постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 9 октября 2003 г. по делу N А43-3688. Местная администрация предоставила
компании участок, но впоследствии отменила свое решение. Мотивировала
она это тем, что местные жители не были проинформированы о строительстве.
Компания подала иск, но суд его не удовлетворил.
Таким образом, компания должна проследить за тем,
чтобы требование об информировании было выполнено. Сведения о строительстве
должны быть размещены в официальном издании ОМС. Г-н Попов посоветовал,
во избежание возможных проблем с судами, не скупиться на информацию
и указывать целевое назначение будущего объекта, его адрес, площадь
земельного участка и другие данные.
И наконец, в-третьих, на этой стадии ОМС информирует
правообладателей выбранного земельного участка о том, что он может
быть изъят или выкуплен для государственных или муниципальных нужд
и предоставлен под строительство (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). Следует отметить,
что в настоящее время возможностей изъять участки у юридических
лиц и граждан для их дальнейшего предоставления заявителю гораздо
меньше. Теперь заявителю (то есть компании, планирующей строительство),
как правило, нужно самому договариваться с правообладателями о том,
чтобы приобрести у них участки.
Далее ОМС оформляет акт выбора земельного участка.
Если он также является органом, уполномоченным на распоряжение участками,
то он и утверждает его. Если же распорядителем является субъект
Федерации или Российская Федерация, то ОМС передает акт на подтверждение
в соответствующий орган.
Второй этап - это формирование земельного участка
(подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). На этой стадии компания договаривается
с представителями землеустроительной организации о том, чтобы они
провели работы по межеванию участка, определили его границы. В результате
компании выдают акт с описанием участка.
На третьем этапе компания, имея предварительное согласование
места размещения объекта и описание земельного участка, обращается
в местную земельную кадастровую палату. На основе этих документов
участку присваивают кадастровый номер и выдают его кадастровый план.
На четвертом этапе фирма обращается в уполномоченный
орган власти с заявлением о предоставлении земельного участка. К
нему она прикладывает кадастровый план участка. Орган власти при
этом принимает решение о предоставлении участка в аренду. Возможно
также бессрочное пользование, но обладать этим правом могут лишь
отдельные госучреждения. Получить участок в собственность при такой
процедуре невозможно. И наконец, пятая стадия - это договор аренды.
Второй способ
Затем г-н Попов рассмотрел ситуацию, когда предварительно
согласовывать место размещения объекта не нужно.
В этом случае, как было сказано выше, местные органы
власти утвердили документацию о застройке, а также правила землепользования
и застройки. То есть границы земельных участков, плотность и параметры
застройки определены, участкам присвоены кадастровые номера и т.п.
Поэтому в такой ситуации компания затратит гораздо меньше времени
на приобретение прав на землю.
Орган власти, распоряжающийся землей, сам выступает
с инициативой предоставить тот или иной участок и объявляет публичные
торги (п. 2 ст. 30, ст. 38 ЗК РФ). Причем на торгах участки могут
предлагаться и в собственность, и в аренду.
Г-н Попов отметил, что участок при такой процедуре
может быть передан в аренду и без торгов. Это допускается в том
случае, когда распорядитель земли предварительно сообщил, что предлагает
его, но заявка на него поступила только одна.
Таким образом, предоставление участков с предварительным
согласованием мест размещения объекта и без него - две абсолютно
разные процедуры. Различия, по мнению г-на Попова, разумны и справедливы.
С одной стороны, власти затратили немалые средства на разработку
документации о застройке, а также правил землепользования и застройки.
Теперь они имеют возможность возместить эти расходы
путем проведения торгов. С другой стороны, компания "нашла" участок,
затратила время и средства, чтобы выбрать его, сформировать и предварительно
согласовать размещение объекта. Теперь она имеет полное право на
то, чтобы участок был предоставлен ей и никому иному.
Максим Попов, старший юрист юридической компании "Пепеляев,
Гольцблат и партнеры", к.ю.н. В 1997 году окончил юридический факультет
Государственного университета по землеустройству. В 2001 году защитил
кандидатскую диссертацию на тему "Право муниципальной собственности
в России: проблемы теории и практики". Более девяти лет работает
в области земельного права. Автор нескольких монографий и более
50 публикаций в СМИ по вопросам правового регулирования земельных
отношений.
Процедуры предоставления земельных участков для строительства
--------------------------------------------------T------------------------------------------------¬
¦С предварительным согласованием места размещения¦Без предварительного согласования места размеще-¦
¦объекта ¦ния объекта ¦
+-------------------------------------------------+------------------------------------------------+
¦Муниципалитет по заявлению компании выбирает¦ - ¦
¦земельный участок. Затем получает предварительное¦ ¦
¦согласование места размещения объекта ¦ ¦
+-------------------------------------------------+------------------------------------------------+
¦Компания организует работы по формированию участ-¦Уполномоченное ведомство организует работы по¦
¦ка ¦формированию участков ¦
+-------------------------------------------------+------------------------------------------------+
¦Кадастровая палата присваивает кадастровый номер¦Кадастровая палата присваивает кадастровый но-¦
¦земельному участку ¦мер земельному участку ¦
+-------------------------------------------------+------------------------------------------------+
¦Распорядитель земли принимает решение предоста-¦Распорядитель земли проводит торги (конкурсы,¦
¦вить компании участок для строительства (ст. 32¦аукционы) по продаже земельного участка или¦
¦ЗК РФ) ¦продаже права на заключение договора аренды¦
¦ ¦(ст. 38 ЗК РФ) ¦
+-------------------------------------------------+------------------------------------------------+
¦Компания подписывает с распорядителем земельно-¦Распорядитель подписывает протокол о результа-¦
¦го участка договор аренды ¦тах торгов и соответствующий договор ¦
L-------------------------------------------------+-------------------------------------------------
Редакция благодарит МЦФЭР за содействие в подготовке
материала (www.seminar.ru).
М. Попов,
старший юрист юридической компании
"Пепеляев,
Гольцблат и партнеры"
Н. Ростова,
эксперт "Консультанта"
"Консультант", N 21, ноябрь 2005 г.