Арендуем земельный участок под магазином
До 1 января 2006 года все организации обязаны были переоформить
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на
право аренды либо собственности. Это требование распространяется
на участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности,
право на постоянное пользование которыми предоставлено юрлицам.
Однако приобрести землю в собственность могли себе позволить лишь
крупные торговые центры. Остальные довольствуются арендой земли.
Нюансы договора аренды
Как следует из статьи 606 Гражданского кодекса РФ, основными условиями
арендных отношений являются:
- возмездность (обязанность арендатора уплачивать арендную плату);
- срочность (договор заключают на определенный срок);
- ограничение прав арендатора (либо владение, либо владение и пользование).
В договоре аренды надо прописать его существенные условия. Так,
в договоре должны быть указаны данные, позволяющие достоверно описать
и установить участок, который и будет являться предметом аренды:
точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию
земли.
Эта и любая другая информация, позволяющая точно идентифицировать
земельный участок, вместе с заявлением о предоставлении земельного
участка на праве аренды подается в исполнительный орган государственной
власти (если земля федеральная) или в орган местного самоуправления
(если земля муниципальная). Документы подаются в двух экземплярах,
один из которых возвращают подателю с указанием даты принятия документации.
Власти обязаны выдать акт о предоставлении на праве аренды земельного
участка или об отказе в нем в семидневный срок со дня принятия решения
(о чем должен быть соответствующий протокол). На основе этого решения
заключается договор аренды земельного участка.
Подготовить проект договора аренды и заключить его - обязанность
властей. К договору прикладывается проект границ земельного участка.
При заключении договора обратите внимание на то, чтобы в нем был
прописан размер арендной платы. Он должен быть установлен в соответствии
с решением Правительства РФ. Однако на сегодняшний день такого документа
нет. Поэтому при определении размера арендной платы следует ориентироваться
на распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р.
Заметим, что размер арендной платы является существенным условием
договора. На что указывает пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса
РФ.
Иными словами, при отсутствии в договоре размера арендных платежей
договор считается недействительным.
Регистрация договора аренды
Если договор заключается сроком на год и более, то он в обязательном
порядке подлежит государственной регистрации и считается заключенным
лишь с момента проведения последней.
Требование о государственной регистрации содержится в статье 651
Гражданского кодекса РФ, а порядок регистрации определен Федеральным
законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С заявлением о государственной регистрации может обратиться любая
сторона: как арендатор, так и арендодатель. Собирать все документы
и регистрировать договор - дело довольно хлопотное, и поэтому организации
стремятся его избежать.
При аренде земельного участка у юридического лица без регистрации
вполне можно обойтись. Например, заключить договор аренды на срок
менее года (например, на 364 дня) и по истечении срока перезаключить
его заново. Хотя и без процедуры перезаключения вполне можно обойтись.
Статья 621 Гражданского кодекса РФ гласит, что арендатор, надлежащим
образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право
на заключение договора аренды на новый срок. Однако согласно пункту
2 той же статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом
после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны
арендодателя, договор считается возобновленным, причем на неопределенный
срок. Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ. В
пункте 11 своего обзора (приложение к письму от 16 февраля 2001
г. N 59) он указал, что договор аренды, заключенный или возобновленный
на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит.
Если договор аренды заключается с властями, то он регистрируется
автоматически.
Учет расходов, связанных с арендой
При заключении договора аренды земельного участка у организаций
нередко возникают расходы, не связанные непосредственно с арендной
платой. В частности, с организаций взимается соответствующая плата
за право заключения договора аренды, а также за оказание уполномоченными
органами связанных с этим услуг. В соответствии с действующим порядком
применения законодательства платежи за оформление договора аренды
земли, а также оплата землеустроительных работ являются обязательными
для заключения договора аренды. В связи с этим данные расходы следует
рассматривать как составную часть расходов в рамках договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
уменьшает доходы на суммы производственных расходов, за исключением
расходов, поименованных в статье 270. Расходы, связанные с оплатой
права заключения договора аренды, в этой статье не указаны. Значит,
в целях налогообложения прибыли они принимаются. Только не следует
забывать, что, согласно статье 252 Налогового кодекса РФ, все затраты
должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными.
То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемый
участок земли в деятельности, направленной на получение дохода.
Аренда земли у юрлиц
При аренде земельного участка у юрлица убедитесь, что у него есть
право на этот участок. Если это собственник - потребуйте свидетельство
о регистрации права собственности, договор купли-продажи либо приватизационные
документы. В случае же заключения договора субаренды потребуется
заручиться согласием собственника на передачу имущества в субаренду.
Не поленитесь узнать, есть ли обременения, связанные с землей (участок
может быть заложен или являться предметом спора). Если вас не предупредили
о таких обстоятельствах до заключения договора аренды, то, согласно
статье 613 Гражданского кодекса РФ, вы имеете право требовать уменьшения
арендной платы либо расторжения договора и возмещения своих убытков.
Однако не стоит забывать, что передача имущества в аренду не прекращает
права указанных третьих лиц на его использование.
О.С. Юнисова,
вице-президент ООО "Фирма "Диметра""
"Главбух", Отраслевое приложение "Учет в торговле",
N 1, I квартал 2006 г.