Недвижимость как объект вещных прав
Объектами вещных прав традиционно считаются вещи, т.е. пространственно
ограниченные материальные предметы. Однако бесконечное разнообразие
окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено
без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой
по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные
классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне
обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые. Исторический
опыт показывает, что отличия в правовом режиме этих двух родов вещей
могут быть более или менее существенными. Так, Н.А. Сыроедов прослеживает
следующее развитие: "Земля в Древнем Риме рассматривалась в
качестве обычного объекта собственности, и сделки с нею ничем не
отличались от сделок с любым другим имуществом. В период Средневековья
в Западной Европе, наоборот, развиваются публичные формы поземельного
оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем
публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место
неформальным способам, почерпнутым из римского права"*(1).
В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался
единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией*(2).
Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было
уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного
рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные
категории - Liegenschaft и Farniss*(3), - подверженные действию
совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht*(4).
Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для
правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными
институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями
о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях*(5) или колониального
права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами*(6). Наиболее
же показательно в этом отношении английское право, поныне разделяющее
personal property*(7), которая устанавливается на движимое имущество,
и real property*(8) на недвижимость, с его бесчисленными tenures*(9)
при формальном признании верховной собственности короны на землю*(10).
Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям
и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления
расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило
оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако
уже в начале прошлого века И.А. Покровский заметил обратную тенденцию
- к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом*(11).
Советское право ликвидировало частную собственность на землю, а
вместе с ней, как гласило примечание к ст.21 ГК РСФСР 1922 г., и
деление имуществ на движимые и недвижимые. Правда, взамен появилась
целая самостоятельная отрасль - земельное право, да и гражданские
кодексы советского периода, как замечает М.В. Абрамова, содержали
особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов*(12). С
возвращением в 90-х годах XX в. земли в гражданский оборот была
восстановлена в правах и категория недвижимого имущества, обнимающая,
если следовать п.1 ст.130 ГК РФ, две группы объектов: 1) недвижимость
по природным свойствам, т.е.объекты, которые вообще не могут перемещаться
либо перемещение которых чрезвычайно затруднено и 2) иное, движимое
по природе своей имущество, отнесенное, однако, законом, в том числе
самим ГК, к недвижимости. Закрепляя в тексте Кодекса такой перечень,
законодатель, очевидно, руководствовался соображениями большой хозяйственной
ценности объектов, входящих и в ту и в другую группу, а отсюда-
и наибольшей важности связанных с ними общественных отношений. Здесь
полезно бы было вспомнить высказанное Н.Д. Егоровым еще четверть
века назад замечание: "Критерий наибольшей важности, значимости
общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи
с чем его нельзя признать научно безупречным"*(13). По сути
дела, единственной общей чертой правового режима этих двух групп
недвижимости оказалась необходимость государственной регистрации
прав на них. Более того, порядок такой регистрации неодинаков: если
для "недвижимости по природе" он установлен Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"*(14), то в соответствии с п.1 ст.4 этого Закона
регистрация прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты им не регулируется. Вообще, что касается регистрации,
то нельзя не согласиться с Н.А. Сыроедовым, считающим этот дефинитивный
признак излишним*(15); уж если законодатель хотел оттенить именно
необходимость регистрации, то следовало бы выделить категорию регистрируемого
имущества, подобно тому как это сделано в Нидерландах*(16), а не
объединять в одну группу совершенно разнородные объекты. Смысл выделения
категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав
и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной
трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам
вещей путем их физического удаления друг от друга. Возникает необходимость
примирить права собственников соседних участков или строения и участка
под ним. Для решения этой задачи правовые системы предлагают широкий
выбор юридических конструкций: реальные сервитуты, суперфиций, право
застройки и т.д. В отношении же "движимой недвижимости"
таких проблем не возникает. Разительно отличаются и обязательственно-правовые
режимы двух групп недвижимых вещей: так, очевидно, что предусмотренные
ГК правила о соотношении прав покупателя на строение и земельный
участок (ст.552 и 553 ГК РФ) об определении предмета договора продажи
недвижимости путем указания на его расположение на земельном участке
либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), неприменимы
в отношении "недвижимости в силу закона". Правила же об
аренде "настоящей" и "ненастоящей" недвижимости
и вовсе закреплены в разных параграфах одной главы Кодекса.
Естественные и социально обусловленные различия вещей предопределяют
дальнейшую дифференциацию вещно-правового режима. Так, значительное
число законодательных норм посвящены регулированию отношений по
поводу таких объектов недвижимости, как жилые помещения. В то же
время подчас предлагаются и другие основные классификации вещей,
конкурирующие с только что рассмотренной. С. Зинченко и В. Лапач,
например, пишут: "При всей теоретической и практической важности
подразделения вещей на движимые и недвижимые эта классификация,
по нашему мнению, занимает подчиненное положение по отношению к
фундаментальной дихотомии средств производства и предметов потребления"*(17).
Кроме того, существуют формально относящиеся к вещам объекты, которые
могут поколебать само представление об объектах вещных прав. Среди
недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми
статья 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не
только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным
остается вопрос об основании объединения этих разнородных объектов
в один имущественный комплекс. В настоящее время общепризнанным
в отечественной юриспруденции является представление о том, что
объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие,
в состав которого, соответственно, включаются те вещи, права и обязанности,
которые необходимы для его функционирования*(18). Однако для того
чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым
образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно
этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью
и, соответственно, требование его государственной регистрации. В
связи с этим нельзя согласиться с С.А. Степановым, считающим, что
"законодательное отнесение предприятия к недвижимому имуществу...
не только и не столько распространяет на сделки с такими имущественными
комплексами необходимость соответствующей регистрации, сколько устанавливает
определенную презумпцию наличия в составе предприятия объектов недвижимости"*(19),
и предлагающим признавать движимым имуществом такие комплексы, в
состав которых не входят объекты, подлежащие государственной регистрации*(20).
Совокупность вещей и прав, пусть и предназначенных для осуществления
определенной предпринимательской деятельности, без регистрации останется
всего лишь совокупностью объектов, но не единым объектом гражданских
прав. Признание предприятия недвижимостью оказалось самым экономным
средством "правовой иммобилизации", т.е. скрепления разных
видов имущества*(21), но из этого не следует еще, что предприятие
является вещью. Вообще, "предприятие является объектом, который
"выпадает" из классификации недвижимых и движимых вещей,
поскольку оно вещью, даже сложной, не является"*(22), - оно
является особым, самостоятельным объектом гражданских прав, что
подчеркивается самим законодателем, вводящим предприятие в круг
правовых понятий не в общей ст.128, а отдельно - в ст.132 ГК РФ.
Первая часть Кодекса ничего не говорит о праве собственности на
предприятие; это словосочетание появляется только во второй части
- в контексте купли-продажи этого объекта и перехода права собственности
на него. В статическом состоянии входящие в состав предприятия объекты
существуют самостоятельно, так что можно нарушить, например, право
собственности на производственные помещения, право на товарный знак,
не выполнить какое-либо обязательство, но невозможно нарушить право
собственности на предприятие в целом. Практический смысл имеет залог
предприятия, его продажа, аренда, т.е. отношения, объектами которых
могут быть не только вещи, но и имущественные права*(23).
В то же время нельзя не заметить некоторого противоречия в определении
состава предприятия. С одной стороны, он задается материальным критерием,
т.е. относимостью того или иного объекта к "бизнесу",
а с другой стороны - формальным, т.е. регистрацией. Одновременное
применение этих критериев часто приводит к проблемам, показательным
примером которых является, например, определение правовой природы
документов на предъявителя, не получивших формального законодательного
признания в качестве ценных бумаг; в нашем же случае это приводит
к вопросу о передаче в составе предприятия обязанностей, не учтенных
при заключении договора купли-продажи (п.3 ст.565 ГК РФ). Д. Пятков,
например, пишет, что "возможность перехода к покупателю таких
неучтенных долгов следует ограничить лишь теми обязательствами продавца,
которые обременяют имущество и следуют за имуществом в силу закона",
как залог или права арендатора на переданное имущество*(24). Однако
они являются не долгами, а вещными обременениями имущества и, даже
если не учитывать этого обстоятельства, сохраняются при продаже
любого имущества, а не только предприятия; так что если бы речь
шла о них, то в п.3 ст.565 ГК не было бы особой нужды. Во всяком
случае, в число таких обязанностей, безусловно передаваемых вместе
с предприятием, должны включаться обязанности продавца по трудовым
договорам с лицами, чьим местом работы является данное предприятие*(25),
на что прямо указывает абзац третий п.3 ст.110 Закона "О несостоятельности
(банкротстве)"*(26).
Последовательное проведение формального подхода означало бы полное
подчинение правового режима составных частей предприятия режиму
предприятия в целом. В некоторой мере это относится к объектам недвижимости,
входящим в состав комплекса, регистрация перехода права собственности
на которые производится на основании регистрации права собственности
на предприятие за приобретателем (п.2 ст.22 Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним"), однако такая "автоматическая" регистрация
не предусмотрена для передаваемых в составе предприятия исключительных
прав. Также и согласия кредиторов с этой точки зрения нужно было
бы спрашивать не на продажу предприятия, а на включение долга в
его отношении в состав имущественного комплекса. Законодатель, однако,
избрал нечто среднее между формальным и материальным подходом к
понятию состава предприятия.
Пути решения этих проблем могла бы наметить практика, однако отечественные
предприниматели весьма настороженно относятся к предприятиям как
имущественным комплексам. Наибольшее внимание им уделяется при приватизации,
где продажа предприятия как объекта права рассматривается в качестве
альтернативы преобразованию унитарных предприятий как субъектов
права в хозяйственные общества (ст.13, 27 Федерального закона "О
приватизации государственного и муниципального имущества"*(27)),
и банкротстве, где новый Закон "О несостоятельности (банкротстве)"
предложил уже продаже предприятия альтернативу в виде замещения
активов должника (ст.115 Закона). И законодательство о приватизации,
и законодательство о банкротстве отличаются весьма большим удельным
весом публично-правового регулирования, что не позволяет сторонам
избегать конструкции предприятия и связанных с ней формальностей,
в то время как в "обычных", сугубо частных отношениях
они могли бы предпочесть передачу того же имущества не единым комплексом,
а пообъектно. Кроме того, как видно, законодатель в этих случаях
весьма близко подходит к экономически почти незаметному, но с юридической
точки зрения фундаментальному различию между предприятием как субъектом
и объектом права. И если в названных законах это различие все-таки
последовательно проводится, то формулировка п.1 ст.300 ГК РФ ("При
переходе права собственности на государственное или муниципальное
предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного
или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного
ведения или оперативного управления на принадлежащее ему имущество"),
по справедливому замечанию А. Грибанова*(28), не выдерживает критики
и представляет собой одну из редких в ГК технико-юридических ошибок.
Сходство этих двух ипостасей предприятия повлекло и не вполне корректную
формулировку п.2 ст.22 Закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признающую местом
регистрации имущественного комплекса место регистрации предприятия
как юридического лица. Здесь возникает целый клубок проблем. Так,
имущественный комплекс филиала, который во многих случаях также
может признаваться предприятием, причем, как минимум, с материальной
точки зрения, самостоятельным*(29), должен в таком случае регистрироваться
не в месте своего нахождения, а в месте нахождения самого юридического
лица. Другую проблему создает продажа предприятия между лицами,
зарегистрированными в качестве предпринимателей в разных субъектах
Федерации или тем более в разных странах.
С точки зрения принципиального различения предприятия как субъекта
и объекта гражданских прав несколько неожиданным кажется предложение
В.А. Лапача о единой регистрации предприятия как юридического лица
и одновременной регистрации его имущественного комплекса*(30). Такой
подход, однако, мог бы решить, как минимум, одну проблему, связанную
с определением юридического лица в п.1 ст.48 ГК РФ, требующем наличия
у него обособленного имущества на праве собственности, хозяйственного
ведения или оперативного управления. Юридическое лицо, даже не обладающее
вещами и, соответственно, не имеющее таких прав, могло бы зарегистрировать
имеющуюся у него совокупность имущественных прав в качестве предприятия
и, через признание его вещью, приобрести одно из указанных вещных
прав.
Как бы то ни было, на современном этапе развития российского гражданского
права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая
фикция. В распространении на него полноценного вещно-правового режима
этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будь то вещи,
права требования, долги или исключительные права, в статическом
состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения
с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс, с
тем чтобы снова распасться на отдельные составляющие после такой
сделки.
А.Н. Латыев
"Гражданин и право", N 6, ноябрь-декабрь 2003 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота // Цивилистическая
практика. Вып. четвертый. Екатеринбург, 2002. С.30.
*(2) См.: Берман Г.Дж. Западная традиция права: эпоха формирования
/ Пер. с англ. М., 1998. С.286; Иоффе О.С. Цивилистическая доктрина
феодализма: Избранные работы по гражданскому праву. М., 2000. С.51.
*(3) Недвижимое имущество и движимое имущество (нем.).
*(4) Вещное право на недвижимость и вещное право на движимость (нем.)
(см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.,
1998. С.195-196.
*(5) См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть:
Вотчинные права. М., 2002. С.89-90; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского
права. Тула, 2001. С.132.
*(6) См.: Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской
Америки (правовое регулирование). М., 1997. С.25-28.
*(7) Личную собственность (англ.).
*(8) Реальную собственность (англ.).
*(9) Вещными правами на недвижимость - англ.
*(10) См.: Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. М., 2000.
С.122-123; Grimes R.H., Horgan P.T. Introduction to Law in the Republic
of Ireland. Portmarnock, 1981. P.256-262.
*(11) См.: Покровский И.А. Указ. соч. С.196.
*(12) См.: Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества
// Юрист. 2002. N 4. С.11.
*(13) Егоров Н.Д. Право собственности в системе советского права
// Правоведение. 1979. N 3. С.38.
*(14) См.: Собрание законодательства Российской Федерации. 1997.
N 30. Ст.3594; Российская газета. 2001. 20 марта, 17 апреля; 2002.
19 апреля.
*(15) См.: Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое
имущество // Государство и право. 1998. N 8. С.92.
*(16) См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика:
Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
С.276.
*(17) Зинченко С., Лапач В. Правовой статус имущества как объекта
гражданских прав // Приложение к журналу "Хозяйство и право".
2002. N 8. С.34-35.
*(18) См.: Артабаева Л.С. К вопросу о составе предприятия // Юрист.
2001. N 8. С.25; Витрянский В. Договор доверительного управления
имуществом: понятие и правовое регулирование // Приложение к журналу
"Хозяйство и право". 2001. N 10. С.44; Романов О. Государственная
регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом:
некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. N
8. С.49; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском
праве. М., 2002. С.59.
*(19) Степанов С.А. Указ. соч. С.18.
*(20) См. там же. С.160.
*(21) См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория
и судебная практика. СПб., 2002. С.353-354.
*(22) Козырь О.М. Указ. изд. С.281.
*(23) Действующее отечественное законодательство не знает аренды
имущественных прав, однако теоретически эта конструкция представляется
вполне жизнеспособной.
*(24) См.: Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора
купли-продажи // Хозяйство и право. 1998. N 1. С.84.
*(25) См.: Степанов С.А. Указ. соч. С.123.
*(26) См.: Российская газета. 2002. 2 ноября.
*(27) См.: Российская газета. 2002. 26 января.
*(28) См.: Грибанов А. Предприятие: проблемы доктрины и законодательства
// Хозяйство и право. 2000. N 5. С.38-39.
*(29) См.: Белых В.С. Предприятие как имущественный комплекс и субъект
предпринимательской деятельности // Правовое положение субъектов
предпринимательской деятельности / Отв. ред. В.С. Белых. Екатеринбург,
2002. С.295; Степанов С.А. Указ. соч. С.22.
*(30) См.: Лапач В.А. Указ. соч. С.370.