Аренда по инструкции
Практически любая фирма арендует офис, склад, гараж или какие-то
другие нежилые помещения. Как правильно заключить договор аренды
и не получить от чиновников отказ в регистрации, можно "подглядеть"
в новой инструкции Минюста.
Правительство целенаправленно проводит в жизнь программу развития
госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней (постановление
правительства от 9 апреля 2001 г. N 273). Очередной этап программы
пришелся на конец лета. Минюст утвердил Инструкцию о порядке госрегистрации
договоров аренды недвижимого имущества (приказ Минюста от 6 августа
2004 г. N 135).
Разъяснения хоть и предназначены для чиновников, но интересны и
организациям. Ранее такого универсального документа, включающего
основные положения регистрации договоров аренды недвижимого имущества,
не было. Все нормы разбросаны по Гражданскому и Земельному кодексам,
Закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и другим документам.
Напомним, что любые сделки с землей, зданиями и сооружениями на
срок более одного года необходимо регистрировать. Такой договор
считается заключенным с момента прохождения официальной процедуры
в Москомрегистрации.
Подготовьте документы!
Перечень документов, которые необходимы для регистрации договора,
установлен законом (см. на этой странице). Кстати, представитель
фирмы не может отправить документы по почте, а должен принести их
на регистрацию лично. Фирме следует оформить нотариальную доверенность
на представителя, даже если им будет штатный юрист или бухгалтер.
Плата за государственную регистрацию зависит от различных факторов.
Она колеблется от 300 рублей для предпринимателей до 5000 рублей
для компаний. Точный размер платы можно посмотреть в постановлении
правительства г. Москвы от 13 июня 2000 г. N 447.
Если компания арендует земельный участок, то вместо выписки из технического
паспорта и экспликации из БТИ она представляет с документами кадастровый
план земельного участка. Когда фирма арендует муниципальную собственность,
то к указанным документам необходимо предоставить копию разрешения
на аренду, выданную местными властями. Если же собственность федеральная,
то чиновники потребуют от компании представить письменное согласие
Минимущества или другого уполномоченного учреждения.
К тому же при регистрации у арендодателя потребуют документ о подтверждении
права собственности на объект договора. Другими словами - свидетельство
о внесении в Единый государственный реестр прав. Таким образом,
если фирма не перерегистрировала недвижимость в Москомрегистрации
и у нее до сих пор старое свидетельство, выданное еще Москомимуществом,
то такую регистрацию ей придется сделать сейчас.
Если у собственника недвижимости произошли изменения, то ему следует
сначала зарегистрировать их в реестре и только потом подать заявление
о регистрации самого договора. К таким изменениям относится, например,
смена наименования компании, юридического адреса, уточнение площади
недвижимого объекта, перемена фамилии или имени у предпринимателя
и тому подобное.
При необходимости чиновник Москомрегистрации может затребовать и
дополнительные документы. Например, нотариально заверенную копию
свидетельства о постановке на учет в налоговом органе и присвоении
ИНН. В регистрирующем учреждении у фирмы могут потребовать и выписку
из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных
документах. Выписку выдает налоговая инспекция. За ее выдачу придется
заплатить госпошлину в размере 200 рублей. К тому же она действительна
только в течение месяца, поэтому компания не сможет отдать старую.
Заявление и документы на регистрацию может принести как арендодатель,
так и арендатор. Но если чиновники регистрируют договор по инициативе
арендатора, то в течение пяти дней сотрудник Москомрегистрации должен
письменно уведомить арендодателя о проведенной регистрации.
А все ли у вас в порядке?
Министерские чиновники дали указания своим сотрудникам о том, как
проводить экспертизу документов и самого договора, в том числе и
на проверку законности. Во-первых, при проверке они смотрят форму
договора. Договор аренды - это единый письменный документ, подписанный
арендодателем и арендатором. Во-вторых, в договоре обязательно должны
быть указаны признаки арендуемого объекта недвижимости, которые
позволяют его идентифицировать и отличить от других объектов. В-третьих,
важным и обязательным условием договора является размер арендной
платы.
И наконец, в-четвертых, инструкция уделила достаточно большое внимание
срокам договора. Если в договоре срок не определен, то чиновники
не имеют права отказать в его регистрации, потому что в этом случае
он считается заключенным на неопределенный срок.
Если арендатор после окончания срока аренды продолжает пользоваться
имуществом, а арендодатель не возражает, то договор считается продленным
на неопределенный срок и повторной регистрации не требует.
Чиновники обязаны зарегистрировать договор аренды в месячный срок.
По желанию заявителя можно произвести госрегистрацию в сокращенные
сроки (до 15 дней). Узнать о том, готовы ли документы, можно по
истечении месяца с даты подачи заявления по телефону Москомрегистрации:
957-69-57. Информацию можно получить также и на их официальном сайте
www.mkr.mos.ru, где надо будет ввести дату и входящий номер документов.
Кстати
Инструкция регулирует порядок регистрации договоров аренды земли,
зданий, сооружений и другой недвижимости. Под ее действие не попадает
аренда предприятия как имущественного комплекса, участков леса,
воды и многолетних насаждений, инструкции по которым Минюст будет
утверждать отдельно.
Документы для регистрации договора аренды недвижимости
1. Заявление о регистрации договора.
2. Платежка, подтверждающая плату за регистрацию сделки.
3. Документы о сторонах договора:
- Нотариально удостоверенные копии учредительных документов (устава,
учредительного договора) либо копию паспорта, если стороной договора
является предприниматель.
- Нотариально удостоверенное свидетельство о регистрации фирмы.
- Копия информационного письма Госкомстата.
- Заверенная фирмой копия или выписка из протокола (решения) о назначении
руководителя, подписавшего договор аренды.
- Заверенная фирмой копия решения о заключении договора аренды (если
оно необходимо в соответствии с требованиями учредительных документов
компании).
- Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем
одной из фирм.
4. Документы об объекте:
- Копия свидетельства о госрегистрации права собственности арендодателя
на объект.
- Выписка из технического паспорта БТИ (форма 1а) или ее нотариально
заверенная копия со сроком давности не более одного года.
- Поэтажный план здания и экспликация объекта недвижимости со сроком
давности не более года.
- Копия свидетельства о госрегистрации права собственности арендодателя.
5. Нотариально оформленная доверенность на право представлять интересы
компании в Москомрегистрации при регистрации договора аренды.
6. Акт приема-передачи недвижимости.
7. Подлинники договора аренды по количеству сторон договора (как
правило, два), а также один экземпляр для Москомрегистрации.
Мнение
По словам Марины Ельцовой, сотрудника одной из московских юридических
компаний, "облегчить себе жизнь можно, обратившись в юридическую
фирму, поскольку практически любая из них оказывает услуги по регистрации
договоров в Москомрегистрации. Обычно компании предлагают экспертизу
документов и договора, после чего дают свои рекомендации по устранению
нарушений. И, конечно же, контролируют все стадии регистрации договора.
Стоимость этих услуг составляет в среднем 200-300 долларов. Полное
сопровождение сделки и регистрации договора обычно заказывают, когда
нет своего юриста. Эта услуга стоит около 500 долларов".
Н. Свистунова
"Московский бухгалтер", N 10, октябрь 2004 г.