Особенности распоряжения недвижимым имуществом по гражданско-правовому
договору
Гражданский кодекс РФ в современном хозяйственном обороте является
правовым регулятором вещно-стоимостных отношений, которые немыслимы
без понятия права собственности. Переход права собственности на
вещь (товар) от одного субъекта к другому опосредуется через договор
купли-продажи и ряд других договоров.
В ГК РФ договоры купли-продажи и такие, как мены, аренды, ренты,
пожизненного содержания с иждивением, найма жилого помещения, безвозмездного
пользования, призванные регулировать столь различные и далекие друг
от друга отношения, объединяет их основная направленность на передачу
имущества. Основной элемент предмета обязательств, возникающих из
этих договоров, составляет передача имущества (хотя и на самых разных
условиях). Передача имущества представляет собой одну из форм распоряжения
имуществом. Вторая общая черта названных договоров состоит в том,
что лицо, передающее имущество, должно обладать необходимым правомочием
по его распоряжению, т.е. являться собственником этого имущества,
либо субъектом иного ограниченного вещного права.
Лицо, принимающее имущество, становится либо его собственником (купля-продажа,
дарение, рента), либо законным владельцем указанного имущества (аренда,
жилищный наем, ссуда). В последнем случае лицо, хотя и не является
собственником, но владеет имуществом по основанию, предусмотренному
соответствующим договором, и получает, как и собственник, вещно-правовую
защиту.
Все указанные договоры имеют сложный предмет, включающий в себя
действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию вещи.
Отмеченные общие черты названных договоров делают возможным использование
правил об одних типах договоров для регулирования отношений, возникающих
из иных типов договоров, входящих в группу договоров о передаче
вещи. Например, содержащиеся в ГК РФ правила о договоре купли-продажи
подлежат применению к правоотношениям, вытекающим соответственно:
из договора мены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585),
из договора аренды (п. 3 ст. 609); правила о договоре аренды- к
отношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п.
2 ст. 689); правила о договоре дарения - к отношениям, возникающим
из договора ренты (п. 2 ст. 585).
Отношения, связанные с куплей-продажей, открывает разд. IV ГК РФ,
посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств (гл.
30), структура которых решает круг вопросов, определяет методологические
подходы к регулированию и всех иных гражданско-правовых договоров
(аренды, займа, подряда, перевозки и др.).
Так, договор купли-продажи имеет семь видов: договоры розничной
купли-продажи, поставки, поставки товаров для государственных нужд,
контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.
Каждый из перечисленных видов договоров купли-продажи имеет, несмотря
на ряд схожих черт, свои особенности, на которые будет указано и
которые необходимо учитывать в хозяйственной практике при составлении
того или иного договора. Кроме того, некоторые виды этого договора
не регулируются нормами ГК так подробно, как, например, договор
поставки или контрактации. Это, в частности, упомянутые в ст. 454
ГК купля-продажа ценных бумаг и валютных ценностей, продажа имущественных
прав. Переход права собственности на эти объекты урегулирован большим
числом различных нормативных актов.
Предмет договора купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар
и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст.
454 ГК).
Договор купли-продажи является возмездным, поскольку продавец за
исполнение своих обязанностей по передаче вещи покупателю должен
получить от последнего встречное представление в виде оплаты полученной
вещи.
Договор может быть заключен на куплю-продажу вещи, имеющейся в наличии
у продавца в момент заключения договора, а также вещи, которая будет
создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не вытекает
из характера самой вещи. Условие договора о купли-продажи вещи считается
согласованным, если договор позволяет определить наименование и
количество вещей.
Итак, сторонами договора купли-продажи (его субъектами) являются
продавец и покупатель. Договор купли-продажи является двусторонним,
поскольку каждая из сторон этого договора несет обязанности в пользу
другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана
сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет
право от нее требовать. Кроме того, в договоре купли-продажи имеют
место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные:
обязанность продавца передать покупателю товар и обязанность покупателя
уплатить покупную цену, - которые взаимно обусловливают друг друга
и являются в принципе экономически эквивалентными.
По общему правилу, продавец товара должен быть его собственником
или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает
правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром.
Например, таким правомочием наделен субъект права хозяйственного
ведения (государственное или муниципальное унитарное предприятие),
который вправе распоряжаться (в том числе путем отчуждения) закрепленным
за ним имуществом с учетом предусмотренных законом ограничений.
Обязанность продавца. Продавец обязан передать покупателю вещь,
предусмотренную договором. Если иное не предусмотрено договором,
продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю
ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический
паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.),
предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Продавец обязан передать покупателю вещь, свободную от любых прав
третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился
принять вещь, обремененную правами третьих лиц. Неисполнение продавцом
этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены
вещи либо расторжения договора, если не будет доказано, что покупатель
знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту вещь.
Покупателем вещи по договору купли-продажи может быть любое физическое
или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и
обязанностей. Приобретая вещь по договору купли-продажи, покупатель,
согласно общему правилу, становится ее собственником. Однако в некоторых
случаях, предусмотренных законом или договором, покупатель не приобретает
права собственности на переданную продавцом вещь. Так, например,
граждане или юридические лица не становятся собственниками приобретенных
по договору купли-продажи вещей, которые наделены полномочиями на
совершение указанных действий от своего имени в силу договора комиссии,
агентского договора или договора доверительного управления.
Обязанности покупателя. Покупатель обязан принять переданную ему
вещь (за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены
вещи или отказаться от исполнения договора) и в соответствии с условиями
договора оплатить ее.
Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора
о количестве, ассортименте, качестве, комплектности, таре и (или)
об упаковке вещи в срок, предусмотренный договором (а если такой
срок не установлен, то в разумный срок после того, как нарушение
соответствующего условия договора должно быть обнаружено исходя
из характера и назначения вещи).
Отсутствие такого извещения со стороны покупателя дает продавцу
право полностью или частично отказаться от удовлетворения требований
покупателя.
Среди договоров купли-продажи выделяются договоры, продавцы и покупатели
по которым, продавая или приобретая вещи, действуют в рамках осуществляемой
ими предпринимательской деятельности. К правоотношениям, вытекающим
из таких договоров, применяются некоторые специальные правила, относящиеся
к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.
В частности, это положения: о возможности одностороннего расторжения
или изменения договора, если это предусмотрено не только законом,
но и договором (ст. 310 ГК); о презумпции солидарного характера
обязательства при множественности лиц на стороне должника или кредитора
(ст. 322 ГК); об ответственности за неисполнение либо ненадлежащее
исполнение обязательства без учета вины (п. 3 ст. 401 ГК) и некоторые
другие.
Момент вступления договора в силу не связывается с передачей вещи
покупателю. Передача вещи покупателю представляет собой исполнение
заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны
продавца. В тех случаях, когда момент вступления договора в силу
совпадает с фактической передачей вещи, можно говорить об особом
порядке заключения договора купли-продажи и о том, что он исполняется
в момент заключения, но не о реальном характере договора. Например,
в розничной купле-продаже выставление в месте продажи (на прилавках,
в витринах и т.д.) вещей, демонстрация их образцов или предоставление
сведений о продаваемых вещах в месте их продажи признаются публичной
офертой; договор розничной купли-продажи, по общему правилу, считается
заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного
чека либо иного документа, подтверждающего оплату вещи (ст. 493,
п. 2 ст. 494 ГК).
Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые,
так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми
признаками. Купля-продажа отдельных видов вещей может регулироваться,
помимо норм ГК, иными федеральными законами, а также другими правовыми
актами. Так, специальные правила купли-продажи могут быть установлены
федеральными законами в отношении ценных бумаг и валютных ценностей
(п. 2 ст. 454 ГК).
Цена вещи. Статьей 485 ГК РФ установлено, что "покупатель обязан
оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи...
а также совершить за свой счет действия, которые... необходимы для
осуществления платежа".
Согласно п. 2 ст. 424 ГК исключается возможность одностороннего
либо произвольного изменения цены, установленной в договоре, и стороны
ориентируются на четкое определение в договоре случаев и порядка
изменения (по согласованию сторон, при условии уведомления другой
стороны и т.п.) согласованной цены в зависимости от изменения себестоимости
товаров, работ или услуг, определив порядок такого изменения. Случаи,
когда допускается изменение цены после заключения договора, а также
условия такого изменения могут быть определены законом или в установленном
им порядке.
В соответствии с нормами гражданского законодательства договор считается
заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем
существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые
признаны существенными законодательством или необходимы для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению
одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По договорам купли-продажи и поставки продавец (поставщик) обязуется
передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется
уплатить за него определенную цену. При этом качество товара должно
соответствовать условиям договора. Следовательно, существенными
условиями договоров купли-продажи и поставки являются, в частности,
условия о цене и качестве подлежащих продаже (поставке) товаров.
Если в заключенном договоре купли-продажи (поставки) отсутствуют
условия о цене и качестве товара либо стороны при заключении такого
договора не достигли согласия по этим условиям, то это влечет за
собой либо недействительность данного договора, либо невозможность
его исполнения (п. 1 ст. 432 ГК).
Договор купли-продажи является консенсуальным, поскольку считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным
условиям.
Если сторонами не указаны в договоре купли-продажи (поставки) условия
о цене и качестве и одна из сторон считает договор незаключенным,
а другая выполнила принятые по нему обязательства, то данный имущественный
спор подлежит разрешению в арбитражном суде.
Следует иметь в виду, что при оплате покупателем товара по согласованной
сторонами в договоре цене поставщик обязан отпустить покупателю
предусмотренное договором количество товара исходя из этой цены.
На данное обстоятельство обращено внимание в письме ВАСРФ от 20
марта 1995 г. N С1-7/ОП-159 "Обзор практики разрешения арбитражными
судами споров, связанных с установлением и применением цен".
На основании заключенного договора поставки завод-изготовитель (поставщик)
должен был отпустить ООО (покупатель) определенное количество товара
по согласованной цене. Договором предусматривалось, что отпуск товара
производится поставщиком после оплаты покупателем его стоимости.
Покупатель своевременно перечислил поставщику (заводу-изготовителю)
стоимость товара исходя из согласованной цены. Однако поставщик
отпустил товар в меньшем количестве, чем установлено договором,
объясняя это тем, что после заключения договора произошло удорожание
товара и количество отпущенного товара соответствует сумме, перечисленной
покупателем.
Арбитражный суд удовлетворил требования покупателя о взыскании денежной
суммы, составляющей разницу между стоимостью товара, подлежащего
отпуску и фактически полученного. При этом суд исходил из того,
что согласованная сторонами цена не была ими изменена, а поэтому
поставщик не вправе в одностороннем порядке применять другую, не
согласованную с покупателем цену и отказывать в отпуске части товара,
которая, по его мнению, не была оплачена по новой цене.
Государственное регулирование цен сохраняется в отношении некоторых
товаров, работ, услуг (например, цены на электрическую и тепловую
энергию, тарифы за перевозки грузов транспортом общего пользования).
В связи с этим необходимо обратить внимание на два принципиальных
положения: во-первых, сфера действия государственного регулирования
цен ограничивается лишь случаями, когда это прямо предусмотрено
законом; во-вторых, если законом допускается государственное регулирование
цены, соответствующее условие договора не может быть определено
по соглашению сторон. В этом случае товары, работы, услуги должны
оплачиваться по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными
на то государственными органами.
В соответствии с п. 2 ст. 317 ГК в денежном обязательстве может
быть предусмотрено, что оно подлежит уплате в рублях в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных
единицах (ЭКЮ и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма
определяется по официальному курсу соответствующей валюты или в
условных денежных единицах на день платежа, если иной курс или иная
дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Таким образом, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
иностранная валюта или условная денежная единица указываются в договоре
в качестве базовой величины, фактические расчеты между сторонами
осуществляются в рублях;
по общему правилу, во внимание принимается официальных курс иностранной
валюты или условных денежных единиц, устанавливаемый ЦБ РФ, если
стороны намерены использовать иной курс (например, курс банка по
местонахождения должника), об этом должно быть указано в договоре;
курс иностранной валюты или условных денежных единиц определяется
на дату фактического платежа, иная дата определения курса должна
быть зафиксирована соглашением сторон.
Фирма (истец) предъявила иск о взыскании с предприятия (ответчик)
суммы задолженности в валюте. Иск был удовлетворен в полном объеме,
однако порядок исполнения решения в последствии был изменен: сумма
долга должна была взыскиваться с ответчика в рублях по курсу, установленному
ЦБ РФ на момент предъявления иска. Сумма, полученная при переводе
валюты в рубли была значительно меньше.
При проверке дела в порядке надзора ВАС РФ было указано, что изменение
способа исполнения решения не допустимо, если размер взыскиваемой
суммы уменьшается по сравнению с суммой, которая взыскивалась бы
первоначальным способом. Кроме того, суд указал, что взыскание задолженности
по курсу, установленному ЦБ РФ на момент предъявления иска, противоречит
действующему законодательству, т.к., в соответствии со ст. 437 ГК,
если денежное обязательство подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной
определенной сумме в иностранной валюте, в этом случае подлежащая
уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей
валюты на день платежа*(1).
Передача права собственности на вещь (момент исполнения обязанности
продавца передать вещь).
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав
третьих лиц. Исключение составляют случаи, когда имеется согласие
покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК).
Например, когда продаваемое имущество ранее было передано в залог,
аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т.п.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с
момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Обязанность продавца передать вещь покупателю считается исполненной
в момент:
вручения вещи покупателю или указанному им лицу, если договором
предусмотрена обязанность продавца по доставке вещи;
предоставление вещи в распоряжение покупателя, если вещь должна
быть передана покупателю или указанному им лицу в месте нахождения
вещи.
При этом вещь считается предоставленной в распоряжение покупателя,
когда к сроку, предусмотренному договором, вещь готова к передаче
в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора
осведомлен о готовности вещи к передаче.
Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован
для целей договора путем маркировки или иным образом.
Так, согласно ст. 463 ГК установлено, что "если продавец отказывается
передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться
от исполнения договора купли-продажи". При отказе продавца
передать индивидуально-определенную вещь, покупатель вправе предъявить
продавцу соответствующие требования (требование отобрать эту вещь
у должника или возместить убытки).
Статьей 491 ГК предусмотрено, что в ряде особых случаев за продавцом
может сохраняться право собственности на товар:
в случаях когда договором купли-продажи предусмотрено, что право
собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом
до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель
не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар
или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом
или договором либо не вытекает из назначения и свойства товара;
в случаях когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар
не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых
право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать
от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
В этих случаях покупатель формально еще не является собственником
полученного товара и поэтому не имеет права отражать его на балансовых
счетах собственного имущества. Он должен отражать товар по дебету
забалансового счета 002 "Товарно-материальные ценности, принятые
на ответственное хранение".
Следует обратить внимание читателя, что согласно ст. 501 ГК установлена
возможность записи в договоре о том, что до перехода права собственности
на товар к покупателю последний является нанимателем (арендатором)
переданного ему товара (договор найма-продажи). При этом, если иное
не предусмотрено договором, покупатель становится собственником
товара с момента оплаты товара.
В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).
В отношениях по купле-продаже подлежит государственной регистрации
переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК),
на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также
на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК).
Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи. Согласно
ст. 459 ГК установлено, что "если иное не предусмотрено договором
купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения
товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с
законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность
по передаче товара покупателю".
Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения
его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных
документов), риск случайной гибели или случайного повреждения товара
переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи,
если иное не предусмотрено таким договором.
Если в договоре купли-продажи содержится условие о том, что риск
случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на
покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, то такое
условие по требованию покупателя может быть признано судом недействительным,
если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать,
что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.
Гарантийный срок. Договором купли-продажи или соответствующими регламентирующими
документами на вещь, являющейся объектом договора, может быть установлен
гарантийный срок.
Гарантийный срок начинается с момента передачи вещи покупателю (если
иное не предусмотрено договором).
Если иное не предусмотрено договором, гарантийный срок продлевается
на время, в течение которого вещь не могла использоваться из-за
обнаруженных в ней недостатков, при условии извещения продавца о
недостатках вещи.
Срок годности вещи. Обязательными требованиями государственных стандартов
или другими обязательными правилами может быть определен срок, по
истечении которого вещь считается непригодной для использования
по назначению (срок годности). Срок годности вещи определяется:
либо периодом времени, исчисляемым со дня ее изготовления, в течение
которого вещь пригодна к использованию (например, в течение одного
года с момента изготовления); либо датой, до наступления которой
вещь пригодна к использованию (например, до 1 декабря 2002 г.).
Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать
покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению
до истечения срока годности (ст. 472 ГК).
Сроки обнаружения недостатков переданной вещи. Покупатель вправе
предъявить требования, связанные с недостатками вещи, при условии,
что они обнаружены в следующие сроки:
если на вещь не установлен гарантийный срок или срок годности, требования,
связанные с недостатками вещи, могут быть предъявлены покупателем
при условии, что недостатки проданной вещи были обнаружены в разумный
срок, но в пределах двух лет со дня передачи вещи покупателю, либо
в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен
договором. При этом срок для выявления недостатков вещи, подлежащей
перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки вещи
в место ее назначения. Если предусмотренный договором гарантийный
срок составляет менее двух лет и недостатки вещи обнаружены покупателем
по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи
вещи покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель
докажет, что недостатки вещи возникли до передачи вещи покупателю
или по причинам, возникшим до этого момента;
если на вещь установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить
требования, связанные с недостатками вещи, при обнаружении недостатков
в течение гарантийного срока;
если на вещь установлен срок годности, покупатель вправе предъявить
требования, связанные с недостатками вещи, если они обнаружены в
течение срока годности вещи.
Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный
срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель
вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего
изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное
изделие.
Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный
срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное
изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками
товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение
гарантийного срока на него независимо от истечения гарантийного
срока на основное изделие.
Порядок разрешения спора. При невозможности разрешения возникших
противоречий путем переговоров стороны по своему усмотрению могут
обратиться в третейский суд или передать спор на рассмотрение в
арбитражный суд. Порядок разрешения споров регулируется законодательством
РФ.
Л.Г. Вострикова,
профессор кафедры "Экономическое право" РЭА
им. Г.В. Плеханова, доцент, кандидат юридических наук,
специалист по финансовому, гражданскому праву, бухгалтерскому учету
"Право и экономика", N 12, декабрь 2005 г.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1995 г. N 1727/93
// Вестник ВАС. 1996. N 1.