Земля. Инструкция по применению

Не так давно был принят новый Земельный кодекс. Однако неясности по оформлению прав на землю остались все равно. Свои представления на эту тему высказали судьи Высшего Арбитражного Суда в постановлении Пленума от 24 марта 2005 г. N 11.

Собственники зданий и земли. Государственная земля

Первый совет для тех, кто купил новый офис, а земля под ним - государственная. Этот участок взять в аренду. Такое право дает пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса. Кроме того, как сказали арбитры, эту землю можно и купить. Причем оказывается, это право у вас исключительное, то есть никто, кроме фирмы - владельца офиса, им воспользоваться не может.
Если компания решит выкупить землю, ей нужно обратиться в земельный комитет. Именно там определят, кто собственник участка и куда подавать заявление о желании его выкупить. Причем заявление компании чиновники должны рассмотреть в обязательном порядке, указали судьи. Просто оставить его без ответа нельзя. Придется направить фирме или обоснованный отказ в передаче земли, или проект договора купли-продажи.
Если причины отказа покажутся потенциальному хозяину участка надуманными или никакого ответа на свое заявление он не получит, - имеет право обратиться в суд. С требованием признать действия (бездействия) чиновников незаконными и заключить договор купли-продажи участка.
Еще один вывод судей касается регистрации права собственности на землю. Не секрет, что чиновники часто просто "забывают" оформить свидетельство о праве государственной собственности на те или иные объекты. А страдают фирмы, которые эти объекты покупают. Им свидетельство не выдают до тех пор, пока его не оформит прежний хозяин. Верховные арбитры указали: если документов на "государственную" землю нет, это не мешает зарегистрировать право собственности нового хозяина участка и выдать ему свидетельство об этом.
Все документы о правах на землю, которые компании получили до того, как Закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу, имеют то же значение, что и свидетельство Регистрационной палаты. Заново собирать бумаги, чтобы перерегистрировать свои права на участок, не нужно.
Только если фирма захочет землю продать.

Как продать землю

Только вот сделать это по цене, которую вы сами как продавец укажете, не удастся. В пункте 9 постановления судьи назвали только две возможности определить цену земли. Первая - это цена, которая установлена законом в том или ином регионе для продажи земельных участков. О ней компании могут рассказать все в том же земельном комитете. Вторая - если стоимость земли пока не определили - по минимальной ставке земельного налога. Никакими иными правилами стороны договора руководствоваться не могут.
Однако, если стороны рассчитают стоимость участка по-другому, договор между ними останется в силе. Просто условие о цене в этом случае будет определяться "исходя из минимальной ставки земельного налога", отметили арбитры.
Продать одну землю без недвижимости собственник не может. Даже если он хозяин и здания, и земли. Нельзя продавать и здание без земельного участка под ним. Такие сделки будут ничтожными, другими словами, и не заключенными. И никаких обязанностей для сторон не устанавливающими - пункт 11 постановления.
Если у прежнего собственника здания земля уже была оформлена в собственность, это право перейдет и к покупателю недвижимости. Причем покупатель может получить как весь участок, так и его часть - как договорится с продавцом (статья 273 ГК).

Правила изъятия

Забирать землю у собственников для нужд государства или города судьи разрешили только после "предварительного и равноценного возмещения стоимости земли" - пункт 28 постановления.
Равноценное же возмещение - это цена, в которую включена рыночная стоимость земельного участка и стоимость недвижимости на нем. Собственнику также должны возместить убытки, которые ему нанесет изъятие земли, в том числе и упущенную выгоду.
Если стороны не сумеют договориться о том, какой размер возмещения будет считаться равноценным, стоимость земли придется определять арбитражному суду. Но тоже на основании рыночных цен.

Согласие необязательно

Судьи подробно рассмотрели вопрос, нужно ли арендатору земли получить согласие собственника участка, прежде чем передать права аренды в качестве вклада в уставный капитал или сам участок в субаренду. И четко указали: нет, не нужно. В том числе и по "государственным" участкам, если фирма арендует их больше чем на пять лет.
Арендатор должен лишь уведомить собственника о своих действиях. Исключение - если согласие нужно получить по условиям договора аренды. Или, если арендные права передаются в залог.
Однако судьи указали, что уведомление нужно направить в разумный срок после сделки. И в такой форме, чтобы у арендатора были на руках доказательства, что собственник уведомление получил (например, отправить заказным письмом с уведомлением о вручении) - пункт 16 постановления.

Спорный момент

В апрельском номере журнал "Расчет" подробно рассмотрел вопрос, в какой форме нужно платить за землю. Если у продавца недвижимости участок был в аренде, а новый владелец здания еще не оформил на себя документы о правах на землю.
В постановлении судьи осветили этот момент. В пункте 13 сказано: если земля не была у продавца здания в собственности, покупатель может требовать оформить на него те права на землю, которые были у прежнего владельца недвижимости. И в том же объеме.
Значит, если земля раньше была в аренде, компания-покупатель также вправе считать себя арендатором (если не решит выкупить землю). Причем с момента регистрации права собственности на недвижимость. Именно с этой даты покупатель пользуется землей на праве аренды "независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка" (п. 14). Получается, что и платить новый собственник будет в этом случае именно арендную плату, а не земельный налог.

Недвижимость в аренде, а земля?

Компания, которая арендует здание или сооружение, может пользоваться частью земельного участка и не оформлять на него документы - такой вывод содержится в пункте 22 постановления. Судьи указали: собственник недвижимости может указать в договоре, какое право на землю переходит к арендатору здания. Если же условий о правах на землю нет, это не повод считать договор незаконным. В этом случае арендатор здания просто не сможет потребовать заключить с ним договор аренды земли. Он пользуется частью участка, занятого недвижимостью без документов, весь срок аренды здания или сооружения.

А. Андропова

"Расчет", N 7, июль 2005 г.