Арендуй по инструкции

Минюст России утвердил Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (приказ от 06.08.04 N 135 опубликован в приложении "Официальные документы" N 31, 2004). Инструкция предназначена для сотрудников органов юстиции, но не менее интересно будет ознакомиться с ней арендаторам и арендодателям - новый документ предостерегает от распространенных ошибок при заключении и регистрации договоров аренды.
Прежде всего в инструкции очерчен круг сделок, которых касаются новые правила. Это договоры аренды зданий, сооружений, земли, иной недвижимости, за исключением предприятий, имущественных комплексов, участков лесного фонда, водных объектов и многолетних насаждений. Инструкция разграничила порядок регистрации аренды здания и отдельного помещения в нем. В первом случае органы юстиции производят регистрацию договора аренды, а во втором - регистрируется обременение прав арендодателя.
По наиболее распространенным договорам аренды зданий и сооружений обращаться в органы юстиции нужно только в том случае, если договор заключен не менее чем на год. Регистрации более "коротких" договоров вообще не требуется (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Зато если договор все же попадает под регистрацию, то не избежать этой участи и соглашениям о его изменении, прекращении или расторжении. Для этого в органы юстиции нужно представить подписанное сторонами соглашение либо соответствующее решение суда. Инструкция напоминает, что по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут только в том случае, если такой вариант прописан в самом договоре. Но если стороны заключили договор на неопределенный срок, каждая из них может прекратить договор, уведомив об этом другую сторону за три месяца. Кроме того, в отдельных случаях закон может предусматривать специальные основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Например, при аренде государственной земли таким основанием будет нецелевое использование участка (ст. 46 ЗК РФ).
Далее инструкция предостерегает от типичных нарушений при заключении договора аренды. Так, нужно помнить, что договор аренды - это всегда единый письменный документ, в котором указаны идентифицирующие признаки имущества. Иначе в регистрации будет отказано. А если арендатор после окончания срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается продленным на неопределенный срок. Повторной регистрации не потребуется.
Что же касается порядка регистрации, то с заявлением в юстицию достаточно обратиться только одной стороне договора - либо арендатору, либо арендодателю. Если заявление подано арендатором, органы юстиции сами обязаны поставить в известность об этом арендодателя в течение пяти дней после регистрации.

С. Романов

"Учет, налоги, право", N 31, август 2004 г.