4. Имущественные комплексы
Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных
недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как
единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.
Термин "предприятие" используется в нашем законодательстве
и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского
права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются
объектами, а не субъектами права.
Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не
просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс,
включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками,
зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь,
сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования
и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на
фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).
В развитых правопорядках в состав предприятий включают также "клиентеллу"
(goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями
их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного
хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие "на
ходу") нередко стоит дороже, чем простая совокупная "балансовая"
стоимость его наличного имущества или чистых активов.
Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является
юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому
закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество
унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может
стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная
единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин,
кафе, гостиница, ателье и иное "предприятие" сферы обслуживания).
В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими
имущественными комплексами их собственник (которым, в частности,
может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный
предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю
или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые
и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности
и даже "клиентеллу" (см. ст. 559 и 656 ГК).
Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум
(от лат. con - общий, совместный и dominium - собственность, т.е.
общая собственность).
Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий
земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором
отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности
конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности
(ч. 8 ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч.
5 ст. 1, ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья).
Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных
домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно
эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные
клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое
и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую
территорию (земельный участок).
Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность
для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли
в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на
находящееся в нем же жилое помещение (п. 3 ст. 8 Закона о товариществах
собственников жилья), как, впрочем, и наоборот.
[an error occurred while processing the directive]