3. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет
его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости
(за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается
заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в
котором сформулированы все его существенные условия.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности*(245) на недвижимость
от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому
право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе
сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи
недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности
(или договора по жилью). Несмотря на то, что сам по себе договор
продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности,
он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения
юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение
о продаже недвижимости является консенсуальным договором. Поэтому
если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче
недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной
регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных
сторон может требовать их исполнения.
Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости
сторонами до государственной регистрации перехода права собственности
не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный
и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца
в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо,
заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это
имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как
собственнику правомочие распоряжения*(246). Поэтому любая сделка,
совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного
покупателю до момента государственной регистрации перехода права
собственности на покупателя, должна признаваться недействительной,
как совершенная неуправомоченным лицом*(247). Аналогичную оценку
подобным сделкам дает и судебная практика*(248).
До государственной регистрации перехода права собственности продавец,
исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение
покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности.
Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный
иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение
во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации
перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но
он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным
во владение недвижимым объектом.
Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава
порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности.
В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации
перехода права собственности*(249). Данное обязательство подкреплено
соответствующей санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае,
когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной
регистрации перехода права собственности, должна возместить другой
стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости
и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи
нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости
закон (п. 2 ст. 558 ГК) установил иной механизм их соотношения с
актом государственной регистрации.