1. Права на земельный участок при аренде строения
Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались
термином "строение". При этом под строением понималась
и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным
участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются
как некий единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный
объект. Недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном
участке, находящемся в собственности других лиц. В этом случае земельные
участки в соответствии с действующими правовыми нормами становятся
вещами-принадлежностями главных вещей - строений. Поэтому договор
аренды зданий и сооружений регламентирует как аренду строений, собственники
которых являются одновременно собственниками земельных участков,
на которых расположены эти строения, так и аренду строений, расположенных
на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных
от собственников строений (п. 3 ст. 652 ГК).
Взаимосвязь прав арендатора здания или сооружения с правами на земельный
участок выражена в п. 1 ст. 652 ГК. В нем указано, что по договору
аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей
прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права
на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью
и необходима для использования:
- если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права
или иного, отличного от права собственности права на землю (права
аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого
владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится
носителем аналогичного права на земельный участок;
- если арендодатель является собственником земельного участка, на
котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору
по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право
на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);
- если право на соответствующий земельный участок, передаваемое
арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок
аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей
частью земельного участка.
Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок,
на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют
за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так
и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом:
дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т.п.,
так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения,
переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).