3. Исполнение договора аренды здания или сооружения
Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором
должны осуществляться по передаточному акту или иному документу
о передаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный
акт или иной документ о передаче требуется на практике в качестве
обязательного для регистрации права аренды и, соответственно, договора
аренды. Необходимость исполнения обязательства по передаче здания
(сооружения) в аренду с обязательным оформлением передаточного акта
или иного документа о передаче вытекает также из указания ч. 3 п.
1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных
договором, считается отказом соответственно арендодателя от исполнения
обязанности передать имущество, а арендатора - от обязанности принять
имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче
наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным
условием, позволяющим говорить о надлежащем исполнении обязательства
по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем
в случаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство
будет считаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных
фактов (ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в
договор условие, согласно которому обязательство арендодателя по
передаче здания (сооружения) будет считаться исполненным только
тогда, когда он:
а) подпишет передаточный акт;
б) фактически передаст здание (сооружение);
в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права
аренды и т.п.
При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений)
стороны могут договориться о том, что обязательным условием надлежащего
исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом
за свой счет силами специализированной организации контрольных и
проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния
здания (сооружения), инженерных коммуникаций, информационных сетей
и т.п., обслуживающих данное здание (сооружение).
При прекращении договора арендованное здание или сооружение должно
быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи
здания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление
и подписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны
и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий
и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта
передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания
или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств
по возврату предмета аренды.