4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
Передача арендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется
по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделки вытекает,
что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации,
бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе
и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств),
включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера,
размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче,
включая составление и представление на подписание передаточного
акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его
счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст.
659 ГК).
Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после
подписания передаточного акта арендатором и арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны
в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов,
составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие
этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное
относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике
договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному
смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора
об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия
в целом.
Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества
должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного
объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия
является основанием для внесения записей о праве на каждый объект
недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в
Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной
собственности) потребует оформления соответствующих лицензионных
соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией.
Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы прав
арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих
в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого
предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных
в ст. 657 ГК. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам,
включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены
арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору.
Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии
на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения
уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения
или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных
этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия
в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении
обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года
со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия
в аренду.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут
солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия
долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора*(404).
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению
к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору
в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей
в случае реорганизации юридического лица (см. п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ).
В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия
арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю.
Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения
ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права
владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом,
в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены
на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми
актами (п. 1 ст. 656 ГК). До передачи возвращаемого предприятия
арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия,
должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю.
При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор,
если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия
по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление
и представление на подписание передаточного акта.
Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем, в том
числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизацией
рынка товаров и услуг и т.п. В связи с этим правила гражданского
законодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении
или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание
в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон,
применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия
не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов
арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным
интересам (ст. 663 ГК).