1. Понятие и виды договора найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или
управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой
стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование
для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным,
двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого
помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых
внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном
и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор
социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель
выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.
Этот вид договора получил в литературе название "договор коммерческого
найма"*(442).
Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения)
названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой
опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование
за плату. Стороны в обоих договорах именуются "наймодатель"
и "наниматель". В ГК содержатся одинаковые требования
к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности
нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем
жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое
положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части - поднанимателей
(п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется
в законодательстве на принципиально разных основаниях.
Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение,
относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина
определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении
жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте,
состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие
решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения
данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами,
выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.
Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных
предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует
принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами
определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора,
размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение
обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.
Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, а
договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор,
поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности
сторон предопределены законом, иными правовыми и административными
актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно
для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места.
Поэтому "родство" договоров социального и коммерческого
найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения
этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что
некоторые нормы ГК, относящиеся к коммерческому найму, распространяют
свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678,
680, 681 и п. 1-3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием
законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать
буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных
актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Основное значение имеет
содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального
найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и
в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.