2. Стороны и предмет договора обмена
Участниками обмена жилых помещений могут быть граждане (физические
лица), имеющие в самостоятельном пользовании или в собственности
жилое помещение - квартиру, комнату, дом, часть дома и т.п. Временные
жильцы, поднаниматели, лица, проживающие в гостиницах и общежитиях,
самостоятельного права на жилое помещение не имеют и поэтому участниками
обмена занимаемых помещений быть не могут.
Сторонами в договоре обмена жилых помещений могут выступать:
- во-первых, наниматель жилого помещения по договору социального
найма либо по договору коммерческого найма с другим таким же нанимателем;
- во-вторых, наниматель жилого помещения по договору социального
или коммерческого найма, с одной стороны, и собственник жилого помещения,
с другой стороны (ч. 2 ст. 20 Основ федеральной жилищной политики);
- в-третьих, член жилищно-строительного кооператива: он вправе заключить
договор обмена с другим членом ЖСК или с нанимателем жилого помещения
по договору социального либо коммерческого найма, а также с собственником
жилого помещения.
Стороной в договоре обмена жилого помещения выступает только наниматель,
собственник, член кооператива. Жилищные права членов семьи и других
совместно проживающих с ними лиц охраняются путем признания за ними
права дать или не дать свое согласие на обмен, т.е. их отношение
к обмену должно учитываться (в порядке, установленном законом).
Участниками договора обмена жилых помещений могут быть несколько
нанимателей, членов кооператива и собственников, т.е. договор обмена
может быть и двусторонним, и многосторонним.
В случаях, когда участники обмена пользуются жилыми помещениями
по разным юридическим основаниям (наниматель, член кооператива,
собственник), к отношениям обмена должны применяться соответствующие
нормы, определяющие правовой режим обмениваемых жилых помещений.
Например, если гражданин, имеющий на праве собственности квартиру
в доме муниципального фонда, желает обменять ее на квартиру, находящуюся
в пользовании члена ЖСК, должны соблюдаться правила обмена, содержащиеся
в ст. 119 ЖК РСФСР, а также правила, определяющие права членов семьи
собственника жилого помещения (ст. 292 ГК).
Предметом договора обмена, как правило, может быть только конкретное
изолированное жилое помещение (квартира, комната, дом), находящиеся
в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности гражданина.
Жилые помещения, являющиеся предметом обмена, могут быть расположены
как в одном, так и в разных населенных пунктах.
В виде исключения предметом договора обмена при определенных условиях
может быть не только отдельная квартира или комната, но и доля жилой
площади. Согласно ст. 70 ЖК РСФСР совершеннолетний член семьи нанимателя
вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи
(в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право
на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь
на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке
обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.
Такой обмен получил в практике название родственного или внутрисемейного.
Правило о родственном обмене распространяется на нанимателей по
договору социального найма. Представляется, что такой обмен вполне
возможен и с участием нанимателя по договору коммерческого найма
при условии получения согласия наймодателя и внесения соответствующих
изменений в договор.