2. Право на жилые помещения в домах ЖСК
Лицу, принятому в члены ЖСК, по решению общего собрания членов
кооператива предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной
или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи
и суммой паевого взноса. Внесение паевого взноса является условием
получения квартиры. Решение общего собрания приобретает юридическую
силу после утверждения соответствующим органом местной администрации.
Квартиры в доме ЖСК заселяются по ордерам, выдаваемым органом местной
администрации. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном
порядке (ст. 118 ЖК РСФСР).
Вступление в кооператив и передача ему денежных средств не создают
для пайщика права собственности на полученную квартиру до тех пор,
пока он не выплатит пай полностью. Член кооператива имеет право
на пай, который обеспечивает ему владение, пользование и в некоторой
степени распоряжение выделенной ему квартирой.
Права члена кооператива на квартиру достаточно широки.
В частности, член кооператива имеет право:
- жить со своей семьей в предоставленной ему квартире;
- добровольно выйти из кооператива;
- с согласия кооператива передать пай любому постоянно проживающему
совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в
случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- обменять с соблюдением действующих правил занимаемое им жилое
помещение на другое.
Члены кооператива имеют и другие (корпоративные) права, вытекающие
из членства в кооперативе, в частности право участвовать в решении
вопросов деятельности кооператива, включая прием новых членов, в
распределении квартир и т.д. В то же время они обязаны выполнять
требования устава кооператива: использовать полученную квартиру
в соответствии с ее назначением, соблюдать правила пользования жилыми
помещениями и т.д.
Право пайщика на квартиру сходно с правом на жилую площадь нанимателя.
Однако правомочия пайщика шире, в первую очередь его право распоряжения.
Это обусловлено тем, что пайщик оплачивает стоимость полученной
квартиры своим паевым взносом. В связи с этим в случае выхода из
кооператива он имеет право на возврат внесенных им сумм паенакоплений
(в порядке, предусмотренном уставом).
Законом предусмотрена весьма существенная трансформация прав члена
ЖСК на квартиру, если он полностью внес паевой взнос за нее: такой
член ЖСК приобретает на занимаемую им квартиру право собственности
и может после этого распоряжаться ею по своему усмотрению (продать,
подарить, сдать в аренду, завещать и т.д.). Наряду с этим он является
участником общей собственности на оборудование и конструкции, обслуживающие
кооперативный дом (фундамент, лестницы, водопроводная сеть и т.д.).
В отношениях пользования кооперативной квартирой с точки зрения
объема прав на квартиру выделяются лица, которые имеют право на
паенакопления. В первую очередь это - пайщик, член кооператива.
Однако наряду с ним доля паенакопления может принадлежать и его
супругу, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств
супругов либо позднее паенакопление увеличилось при их совместной
жизни. Право на долю в паенакоплении могут иметь и другие члены
семьи, проживающие совместно с пайщиком, если они принимают участие
в выплате паевого взноса.
Следовательно, среди лиц, проживающих в кооперативной квартире,
одни имеют право на долю в паенакоплении, а другие не имеют, что
приводит к различиям в объеме их прав. Однако в остальном действует
принцип равенства прав всех проживающих в кооперативной квартире:
все они имеют одинаковое право пользования жилым помещением (если
при вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещениями).
Понятие члена семьи применительно к кооперативным отношениям в законе
не дается. В судебной практике используется то понятие члена семьи,
которое предусмотрено в ЖК РСФСР для отношений найма жилого помещения
в домах государственного и муниципального жилищных фондов.
Лица, которые перестали быть членами семьи пайщика, права проживания
в квартире не утрачивают.