10. Реализация заложенного имущества
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено
взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке,
установленном процессуальным законодательством, если законом не
установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги не единственная
форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание.
В п. 2, 3 ст. 54 Закона РФ "Об исполнительном производстве"
предписано, что продажа имущества должника, за исключением недвижимого
имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных
и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом.
Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения
торгов специализированными организациями, имеющими право совершать
операции с недвижимостью.
По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания
на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов
на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей
сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества,
и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки
убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона
об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется
отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать
в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих
удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения
отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по
оценке, указанной в договоре об ипотеке.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются
торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания
на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя
с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается
лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК).
При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по
соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть
в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому
соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст.
350 ГК). В п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке уточняется, что залогодержатель
вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество
по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в
счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого
имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель
вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не
более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных
торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК). В соответствии с п. 4 ст. 58 Закона
об ипотеке залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой)
заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его
начальной продажной цены.
Общий порядок распределения денежной суммы, полученной от реализации
заложенного имущества, предусмотрен ст. 77 Закона РФ "Об исполнительном
производстве". Особенности распределения указанной денежной
суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами, как
это сделано, в частности, в ст. 61 Закона об ипотеке.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет
залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися,
договор о залоге прекращается. Если сумма, вырученная при реализации
заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования
залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое
время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания
и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или
ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее
это право, ничтожно.