1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить
за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454
ГК).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и
взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности
договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа
предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами
§ 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия".
К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются
и особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости,
заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила
ст. 447-449 ГК, ст. 54, 62, 63 Федерального закона от 21 июля 1997
г. "Об исполнительном производстве"*(238). К договорам
продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства
о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения
и прекращения права собственности, применяются, если законами о
приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК)*(239).
Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора
может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности
(ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством
среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые
виды земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости
может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130
ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости
должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей
государственной регистрации права собственности на них, ибо только
в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как
объекта права собственности*(240).
По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется
продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения
сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого
имущества признается и современной судебной практикой*(241).