Купля-продажа земельных участков
I. Основные правила купли-продажи земельных участков
1. Земельный участок как объект купли-продажи
Понятие земельного участка
Земельные отношения - это отношения по использованию и охране
земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности
народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3
ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются:
земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки,
части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ).
Земля как природный объект (часть природной среды, естественная
экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и
природный ресурс рассматривается земельным законодательством с
точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств)
в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп.
1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)*(1). Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит
охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель,
других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности
независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный
участок или его часть)*(2).
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный
слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном
порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым
является земельный участок, который может быть разделен на части,
каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный
участок, разрешенное использование которого может осуществляться
без перевода его в состав земель иной категории, за исключением
случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Таким образом, для признания земельного участка объектом земельных
отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно,
чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном
порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных
отношений, если размер такой части позволяет использовать участок
в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав
земель иной категории.
Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав
и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает
лишь при совокупности следующих условий:
а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены
в установленном порядке;
б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать
такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из
иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков.
Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе
государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;
в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. Названное условие прямо установлено
для отдельных видов сделок с земельными участками: купли-продажи
(п. 1 ст. 37, п. 1-2 ст. 38.1 ЗК РФ) и аренды (п. 1-2 ст. 38.1,
п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения").
[an error occurred while processing the directive]