[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
Купля-продажа земельных участков
3. Заключение договора купли-продажи земельного участка
Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором,
при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах
(ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже
недвижимости (ст. 549-558). Особенности регулирования купли-продажи
земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГрК РФ, ФЗ
от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"*(22).
Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем
существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой
законом формы. Договор заключается посредством направления оферты
(предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия
предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой
в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным
условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи
земельного участка являются условия о его предмете и цене (п.
1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны
быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный
участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось,
к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка,
его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое
назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих
данных условие о предмете договора считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене земельного участка договор о его продаже
считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила
определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст.
424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации
предусматривает несколько способов определения цены земельного
участка при заключении договора купли-продажи.
Цена земельного участка, находящегося в частной собственности,
может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным
оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял
решение продать его на торгах).
Получение максимально полной и достоверной информации о рыночной
стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд,
можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам
недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям,
осуществляющим в установленном порядке оценочную деятельность).
Оценка в данном случае проводится на основании договора между
оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об
оценке земельного участка*(23).
При проведении оценки земельного участка и определении его рыночной
стоимости принимаются во внимание: целевое назначение, разрешенное
использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный
участок, текущее использование участка, влияние внешних факторов
и др. Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного
назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом
характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью,
предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных
природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов,
которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности*(24).
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах
(конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже
земельного участка также определяется на основании отчета независимого
оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации". Окончательная стоимость
земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно
по итогам торгов.
Согласно п. 2, 3 ст. 2 Вводного закона цена земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений,
сооружений, определяется субъектом Российской Федерации и зависит
от численности населения в соответствующем регионе. Так, цена
земли в регионах, где проживает свыше трех миллионов человек устанавливается
в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного
налога за единицу площади земельного участка*(25); от 500 тысяч
до трех миллионов человек в размере от пяти - до семнадцатикратного
размера ставки земельного налога за единицу площади земельного
участка; до 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений
в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного
налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего
календарного года)*(26).
В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного
участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного
участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная
ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации
цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили
цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации",
то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным.
Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей
минимальной ставки земельного налога*(27).
При продаже земельного участка из государственных или муниципальных
земель к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий
основной вид использования расположенных на земельном участке
здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие
основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в
размере от 0,7 до 1,3. Отсутствие поправочных коэффициентов не
может служить основанием для отказа в продаже земельного участка.
[an error occurred while processing the directive]
|
|