Купля-продажа земельных участков

Государственная регистрация

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.
Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ. Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания*(28).
Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: "государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия"*(29). Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.
Брагинский М.И. полагает, что "обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях:". "Переплетение" ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, "если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним"*(30). С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.
Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ. Примером может служить следующее мнение: "По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования". Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.
Нельзя не упомянуть и еще об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: "Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, "подстраховать" себя от преждевременного исполнения обязательств"*(31). Однако представляется, что включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ.
Суды и арбитражные суды при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(32) разъяснялось следующее. "...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ". Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора*(33).
Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. 3.1 Методических рекомендаций по государственной регистрации сделок с земельными участками, утвержденными приказом Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. N 31 Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ*(34). Вместе с тем, несмотря на установленное названным приказом требование, специалисты, имеющие опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве и Московской области, утверждают, что "договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания"*(35).
Представляется, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм.
Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Иными словами, сделки с земельными участками (соответствующие договоры) подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок. Кроме того, подлежат государственной регистрации сделки, требование о регистрации которых прямо предусмотрено законом (см., например, п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Отмеченные проблемы, связанные с применением норм п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, на наш взгляд, обусловлены трудностями, возникающими при сравнительном толковании указанных правовых норм. В свою очередь, сравнительное толкование во многом затрудняется тем, что названные нормы имеют различные предметы правового регулирования: п. 1 ст. 164 регламентирует государственную регистрацию сделок, а п. 1 ст. 131 - регистрацию прав на имущество, их ограничений, возникновения, перехода и прекращения. Поэтому даже некоторым опытным юристам, на мнение которых мы ссылались, не всегда удается комплексно и системно проанализировать положения ст. 131 и ст.  164 ГК РФ. Представляется не основанной на глубоком анализе указанных норм и упоминавшаяся выше правовая позиция, выработанная судебной практикой.
Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены к минимуму в результате совершенствования правового регулирования соответствующих общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что использование законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.