Купля-продажа земельных участков
4. Исполнение договора купли-продажи земельного участка
начало
Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно
может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию
требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности
продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного
акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный
акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи,
продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает
покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных
случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю
не может считаться исполненной.
Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение",
а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно
п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического
поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение
обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает
предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить
в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать,
например, освобождение земельного участка от имущества продавца,
прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.
Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости
состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий
- вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего
документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности
продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения
последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор,
подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности,
но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем
или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного
акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь
о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости,
но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения
обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться
момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя,
как действия, совершенного последним по времени.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного
участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом
соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества,
а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст.
556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок,
в течение которого стороны должны подписать передаточный акт,
пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента,
как уклонение.
В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка
уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи
ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором
купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст.
463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами
иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания
передаточного акта могут быть применены меры ответственности,
предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение
или ненадлежащее исполнение договора.
Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает
совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления
перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца
в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной
регистрации перехода права собственности на земельный участок
к покупателю.
Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность
обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора.
Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации
перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление
о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения
одной из сторон договора от государственной регистрации, другая
сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием
о проведении государственной регистрации перехода права собственности
и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст.
551 ГК РФ).
Покупатель вправе:
требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи
и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;
в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче
земельного участка требовать передачи ему земельного участка,
на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения
причиненных ему убытков;
в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода
права собственности на участок обратиться в суд с требованием
о проведении государственной регистрации перехода права собственности
и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
Покупатель обязан:
оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;
подписать документ о передаче в срок, установленный договором
(не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);
обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации
права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной
регистрации).
После государственной регистрации перехода права собственности
к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.