Купля-продажа земельных участков

Категория земель и разрешенное использование земельного участка

В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 8 ЗК РФ категория земель указывается во всех договорах, предметом которых являются земельные участки.
Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли Российской Федерации по своему целевому назначению подразделяются на семь категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Указанные категории земель перечислены в императивной норме п.  1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом. Поэтому иные, помимо названных категорий земель в Российской Федерации земельным законодательством не могут быть предусмотрены. Из этого, в частности, следует, что каждый конкретный земельный участок может быть отнесен только к одной, определенной категории земель. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии со ст. 8 ЗК РФ и ФЗ от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"*(7).
Виды разрешенного использования земельных участков, т.е. цели, для достижения которых они предоставляются, определяются исходя из принадлежности к определенной категории земель в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т.п.) (п. 1 ст. 78 ЗК РФ).
Земли поселений могут быть отнесены в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам со следующим разрешенным использованием:
- жилая зона - для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п. 5 ст. 85 ЗК РФ);
- общественно-деловая зона - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам (п. 6 ст. 85 ЗК РФ);
- производственная зона - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам (п. 7 ст. 85 ЗК РФ);
- зона инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам (п. 8 ст. 85 ЗК РФ);
- рекреационная зона, в состав которой включаются земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами - для отдыха граждан и туризма (п. 9 ст. 85 ЗК РФ)
- зона сельскохозяйственного использования, в состав которой включаются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения - для ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки (п.  11 ст. 85 ЗК РФ) и др.
Земли промышленности используются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, в частности для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, разработки полезных ископаемых и др. (ст. 88 ЗК РФ).
Земли энергетики используются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики, в том числе для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики (ст. 89 ЗК РФ).
Земли транспорта предоставляются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и могут быть использованы, в частности в целях:
- размещения железнодорожных путей; размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; установления полос отвода и охранных зон железных дорог.
- размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений; размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств; установления полос отвода автомобильных дорог.
- размещения искусственно созданных внутренних водных путей; размещения морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта; выделения береговой полосы.
- размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.
- размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта; установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков (ст. 90 ЗК РФ).

продолжение