Купля-продажа земельных участков
Зарегистрированные в установленном порядке вещные права на земельный
участок и ограничения (обременения) прав
В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ и ст. 25 ЗК РФ государственной
регистрации подлежат следующие вещные права на землю: право собственности,
право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного
наследуемого владения и частный сервитут. В договоре, предметом
которого является земельный участок, должны быть указаны сведения
о его принадлежности лицу, которое уступает (передает) свое право
на землю или ограничивает его по данному договору. Такие сведения
свидетельствуют о правомочности действий лица, отчуждающего земельный
участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное
право.
Ограничение (обременение) - это права третьих лиц на земельный
участок, определенным образом стесняющие собственника (землевладельца,
землепользователя) в осуществлении соответствующего вещного права
на земельный участок. Переход права собственности на земельный
участок к другому лицу не является основанием прекращения ограничения
(обременения) права на земельный участок (см. например, п. 5 ст.
56 ЗК РФ, п. 1 ст. 275, п. 1 ст. 586 ГК РФ). Поэтому в интересах
лица, приобретающего на основании договора вещное или обязательственное
право на земельный участок, обязательно указываются имеющиеся
ограничения (обременения) прав на него.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" наряду с государственной
регистрацией вещных прав на недвижимое имущество, подлежат государственной
регистрации ограничения (обременения) прав на него. Ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании
договора либо акта органа государственной власти или акта органа
местного самоуправления, подлежат государственной регистрации
в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие виды
ограничений (обременений) прав на земельные участки:
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной
деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (подп. 1 п.
2 ст. 56 ЗК РФ);
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного
и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,
археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы,
естественной среды обитания, путей миграции диких животных (подп.
2 п. 2 ст. 56 ЗК РФ);
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного
участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном
порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной
дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав
на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной
собственности (подп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ);
- рента (ст. 1 "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", ст. 586 ГК РФ);
- частный и публичный сервитуты (п. 9 ст. 23 ЗК РФ, ст. 27 ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним");
- ипотека (ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
п. 1 ст. 4 "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним");
- доверительное управление (п. 1 ст. 4 ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и другими федеральными
законами могут устанавливаться иные виды ограничений (обременений)
прав на земельные участки, подлежащие обязательной государственной
регистрации.