[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
Купля-продажа земельных участков
Ограничения оборотоспособности земельных участков
Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного
отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица
к другому в порядке универсального правопреемства (наследования,
реорганизации юридического лица) либо иным способом (п. 1 ст.
129 ГК РФ).
Законодательством РФ предусмотрены особые условия вовлечения земельных
участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь
спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает
земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки
их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться
или переходить от одного лица к другому иными способами в той
мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст.
129). ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования
земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности
приобретения вещных и иных прав на такие участки.
Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение
оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой
режим соответствующих земель, определяемый п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных
на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность,
а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством
(п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Правовая судьба находящихся в государственной
или муниципальной собственности изъятых из оборота земельных участков
решается на основании административных актов соответствующих органов
государственной власти и управления, муниципальных органов. Государство
и муниципальные образования в качестве собственников изъятых из
оборота земельных участков не вправе передавать такие участки
в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые
сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование, сдавать
в аренду или залог и т.д.
К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки,
на которых расположены следующие объекты федеральной собственности:
государственные природные заповедники и национальные парки (за
исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); здания, строения
и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности
Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды;
объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций
федеральных органов государственной охраны; объекты использования
атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных
веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых
созданы закрытые административно-территориальные образования;
объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения,
линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны
Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
Ограниченные в обороте земельные участки не предоставляются в
частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными
законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
Собственник ограниченного в обороте земельного участка вправе
совершать с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые
направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды
или безвозмездного пользования). Например, исполнительные органы
государственной власти, в порядке, установленном Правительством
РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных
для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное
пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного,
лесохозяйственного и иного использования (п. 5 ст. 93 ЗК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 90 ЗК РФ свободные земельные участки
на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного
транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим
лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг
пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных
площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов
горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов,
а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ
и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности
движения, установленных федеральными законами.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной
собственности, земельные участки: в пределах особо охраняемых
природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п.
4 ст. 27 ЗК РФ; в пределах лесного фонда, за исключением случаев,
установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной
или муниципальной собственности водными объектами в составе водного
фонда; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного
наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического
наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота
в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; в границах закрытых административно-территориальных
образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27
ЗК РФ; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том
числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов,
сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства,
терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных
транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые
объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами
гидротехнических сооружений; предоставленные для производства
ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными
отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению,
иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Перечни земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, сформулированы
в пп. 4-5 ст. 27 ЗК РФ исчерпывающим образом, что исключает возможность
их дополнения органами власти субъектов Федерации и органами местного
самоуправления.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются
ФЗ от 24.07.2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения"*(8) Названный закон: а) регулирует отношения,
связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными
участками из земель сельскохозяйственного назначения; б) устанавливает
правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков
и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения
которых является возникновение или прекращение прав на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве
общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного
назначения; в) определяет условия предоставления земельных участков
из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную
или муниципальную собственность.
При этом основными принципами, на которых основывается оборот
земель сельскохозяйственного назначения, закон называет: а) сохранение
целевого использования земельных участков; б) установление максимального
размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены
на территории одного муниципального района и могут находиться
в собственности одного гражданина и (или) одного юридического
лица; в) преимущественное право субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципального
образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных
торгов; г) преимущественное право других участников долевой собственности
на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо
использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации
или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на
покупку доли в праве общей собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении
такой доли участником долевой собственности; д) установление особенностей
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам,
лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном)
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических
лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% (п. 3 ст. 1).
Особое правило установлено в отношении регулирования оборота земель
сельскохозяйственного назначения, предоставленных гражданам для
индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного
подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и
огородничества, а также земель сельскохозяйственного назначения,
занятых зданиями, строениями, сооружениями. В соответствии с п.
7 ст. 27 ЗК РФ действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" на указанные земельные участки не распространяется.
В данном случае применяются общие нормы ЗК РФ (ст. 15, 20-24,
27). Оборот садовых, огородных и дачных земельных участков регулируется
также в известной мере ФЗ от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
(ст. 28-31)*(9).
[an error occurred while processing the directive]
|
|