Купля-продажа земельных участков

Особенности оборота земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений

назад

Приведенные разъяснения распространяются также на случаи, когда земельный участок принадлежит лицу, отчуждающему здание на праве безвозмездного пользования на основании договора.
Сложнее решается вопрос в случае, когда земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания (строения, сооружения) на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. После введения в ЗК РФ (30.10.2001 г.) земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам и юридическим лицам (иных помимо указанных организационно-правовых форм) земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются (ст.  20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть приобретено гражданами с момента введения в действие ЗК РФ (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).
В связи с этим граждане и юридические лица (кроме указанных выше) в случае приобретения ими зданий, строений, сооружений не вправе требовать оформления права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Как разъяснялось в п.  13 постановления Пленума ВАС РФ N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, то последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Представляется, что аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае, когда земельный участок, на котором расположена отчуждаемая недвижимость, принадлежал ее собственнику на праве пожизненного наследуемого владения.
Следует заметить, что обоснование Пленумом ВАС РФ права приобретателя недвижимости на оформление права собственности или аренды на земельный участок, как лица, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования, представляется не вполне корректным. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Право признается возникшим с момента внесения соответствующей записи о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Названное вещное право в рассматриваемой ситуации не может быть зарегистрировано за приобретателем недвижимости, поскольку не может ему принадлежать в силу ст. 20 ЗК РФ.
Таким образом, при переходе права собственности на здание (строение, сооружение) его новый собственник:
а) приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его функционального использования;
б) приобретает возможность использовать соответствующую часть земельного участка на том же праве и тех же условиях, что и прежний собственник здания, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание;
в) может оформить право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок не может быть ему предоставлен на таком же праве, которым обладал прежний собственник здания.
Совершение сделок с земельным участком, на котором расположено здание (строение, сооружение), принадлежащее другому лицу, осуществляется в следующем порядке. В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Поэтому прежде чем совершить какую-либо сделку с земельным участком, его собственник обязан в письменной форме известить собственника здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и других условий предполагаемого договора. Извещение может быть вручено собственнику здания лично (под расписку) или направлено в его адрес по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. При продаже или сдаче в аренду земельного участка с нарушением преимущественного права собственник здания имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора. Начало течения указанного срока определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.
Если собственник здания в течение одного месяца со дня извещения откажется от заключения соответствующего договора либо никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить договор купли-продажи или аренды с любым посторонним лицом (ст. 250 ГК РФ). По смыслу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания имеет преимущественное право только покупки и аренды земельного участка. Поэтому, если он в течение месяца откажется от предложения купить или арендовать участок или никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить с третьим лицом любой гражданско-правовой договор (купля-продажа, мена, дарение, аренда, безвозмездное пользование и т.д.).