Купля-продажа земельных участков

Особенности оборота земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений

Как известно, распоряжением Правительства РФ от 10.07.2001 г. N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)*(10). Среди прочих мероприятий по развитию рынка земли и других объектов недвижимости было названо законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.
Первой попыткой реализации этого положения стало провозглашение Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства России принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (подп.  5 п. 1 ст. 1). Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, с целью создания "единого объекта недвижимости" в ЗК РФ предпринята попытка определить, какая часть этого объекта является главной вещью, а какая - ее принадлежностью.
В настоящее время принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества получил свое развитие в ст. 35 ЗК РФ, противоречивые и недостаточно выверенные с точки зрения юридической техники нормы которой, вызвали многочисленные вопросы в юридической литературе*(11) и различное применение в практике судов и арбитражных судов*(12).
Отчуждение земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Это означает, что земельный участок также должен быть отчужден в пользу лица, приобретающего здание. По смыслу п. 2 ст. 209 ГК РФ под отчуждением имущества следует понимать переход права собственности на него к другому лицу (лицам). Исходя из этого, содержащаяся в п. 4 ст. 35 ЗК РФ норма исключает возможность определения собственником иного передаваемого на соответствующую часть земельного участка права, чем право собственности (например, права аренды или безвозмездного пользования).
Однако в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Развивая указанные положения, ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Заметим, что решение вопроса о том, какое именно право на земельный участок приобретает новый собственник здания, ГК РФ оставляет на усмотрение сторон. Договором об отчуждении здания может быть предусмотрен переход права собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Стороны вправе также заключить договор аренды, договор безвозмездного пользования или соглашение об установлении сервитута на указанную часть земельного участка. Данные выводы подтверждает также норма п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которой покупателю недвижимости передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Очевидно, что норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ограничивая правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, противоречит п. 2 ст. 209, ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ. Разрешение возникшей в данном случае коллизии правовых норм возможно лишь при внесении соответствующих изменений в ст. 35 ЗК РФ.
В настоящее время при совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества целесообразно руководствоваться следующими правилами:
1) отчуждение земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения), если они принадлежат одному лицу на праве собственности, не может быть осуществлено раздельно, а также в пользу разных лиц. Названные объекты могут быть отчуждены только в пользу одного лица, вместе и одновременно. Отчуждение указанных объектов (т.е. переход права собственности к другому лицу) может осуществляться как на основании одного или двух договоров одного вида (купли-продажи, мены, дарения), так и двух договоров разных видов (например, купли-продажи и мены).
Указанное правило не применяется в случаях:
- отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ;
- отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, ограниченном в обороте, если федеральным законом запрещается предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.
2) отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ);
3) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

продолжение