Купля-продажа земельных участков

2. Стороны сделки купли-продажи земельного участка

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 5 ЗК РФ). Указанные субъекты права являются одновременно участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством (п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ, п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, вещные и иные права на земельные участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам, государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям. Перечисленные субъекты права как обладатели соответствующих вещных или обязательственных прав на земельные участки могут быть участниками сделок с ними*(14).
Граждане для совершения гражданско-правовых сделок с недвижимостью должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.
Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность). В содержание правоспособности гражданина входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных сделок (см. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.
В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен обладать дееспособностью.
Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан является возможность самостоятельного заключения сделок (сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу недостижения определенного возраста некоторые из них не способны к осознанному юридически значимому поведению.
По общему правилу (ст. 21 ГК РФ), гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Возможность приобретения полной дееспособности до достижения совершеннолетия предусмотрена п. 2 ст. 21 ГК РФ в случае вступления в брак до достижения 18 лет. В этом случае полная дееспособность сохраняется за гражданином, даже если впоследствии брак будет расторгнут. Закон также допускает в качестве исключения приобретение полной дееспособности несовершеннолетними гражданами в случае прохождения процедуры эмансипации (ст. 27 ГК РФ).
Сделки с земельными участками в интересах недееспособных или ограниченно дееспособных граждан заключаются в порядке, установленном законом. Так, за малолетних граждан, т.е. несовершеннолетних, не достигших 14 лет, подобные сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны по правилам ст. 28 ГК РФ. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать указанные сделки с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (см. ст. 26 ГК РФ). От имени гражданина, признанного в установленном порядке недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ). Гражданин, который в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством, ограничен судом в дееспособности, вправе совершать такого рода сделки лишь с согласия попечителя (ст. 30 ГК РФ). Напомним, что основные правила об опеке и попечительстве установлены в ст. 31-40 ГК РФ.
Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность. Они вправе приобретать и использовать земельные участки для различных целей, распоряжаться земельными участками в соответствии с законодательством.
Участниками сделок с земельными участками могут быть граждане Российской Федерации, а также при определенных условиях иностранные граждане и лица без гражданства. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами (п. 2 ст. 5 ЗК РФ). Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п. 1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для указанных субъектов национальный режим, который в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом. Ограничения в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены, например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30, п. 5 ст.  35, п. 9 ст. 36 ЗК РФ.
Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Возможность совершения сделок с земельными участками российскими юридическими лицами (коммерческими или некоммерческими организациями любых видов) также обусловлена их правоспособностью. Правоспособность юридического лица возникает при государственной регистрации юридического лица и прекращается в момент его ликвидации. В гражданском праве различают общую (универсальную) и специальную (уставную) правоспособность юридического лица.
Большинство коммерческих организаций обладают общей гражданской правоспособностью. Общая правоспособность предполагает, что обладающая ею коммерческая организация вправе осуществлять любые виды хозяйственной и иной деятельности, иметь любые гражданские права и нести все обязанности, связанные с осуществлением этой деятельности. Обратим внимание, что общая правоспособность присуща, однако, не всем коммерческим организациям. Например, в силу п. 3 ст. 1 ФЗ от 26.12.1995 г. "Об акционерных обществах"*(15) для акционерных обществ в сферах банковской, страховой и инвестиционной деятельности специальным законодательством определяются особенности их правового положения. Эти особенности выражаются, в частности, в том, что такие акционерные общества обладают не общей, а специальной (уставной) правоспособностью*(16).
Государственные и муниципальные унитарные предприятия, в отличие от большинства других коммерческих организаций, обладают специальной правоспособностью. Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. По этой причине п. 3 ст. 9 ФЗ от 14.11.2002 г. "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"*(17) к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого унитарного предприятия (основанного как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления), относит, в частности, цели, предмет и виды деятельности унитарного предприятия.

продолжение