Настольная книга нотариуса

2. Требования к правоустанавливающим документам

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например:
соглашения об уплате алиментов, когда в счет причитающихся алиментов, алиментнообязанное лицо передало в собственность лица, имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество;
соглашения об отступном, согласно которому какое-либо гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением взамен исполнения передачей должником в собственность кредитора недвижимого имущества;
договоры передачи недвижимого имущества в собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной ответственностью доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из этого общества;
исполненные договоры аренды недвижимого имущества с правом его выкупа и многие другие.
Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего документа недопустимо.
Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации в ряде случаев может подлежать только переход прав на недвижимое имущество, в иных же определенных законом случаях регистрации подлежит как сделка, так и переход права на недвижимое имущество.
Так, необходимость государственной регистрации сделки и права возникает в случае оформления следующих видов сделок:
договоров купли-продажи жилого помещения, в том числе доли в общей собственности на жилое помещение (ст. 558 ГК);
договоров мены жилых помещений, в том числе доли в общей собственности на жилые помещения (ст. 567 ГК с отсылкой к гл. 30 ГК);
договоров купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГК);
договоров дарения любого недвижимого имущества, в том числе доли в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК);
отказа одаряемого принять дар в виде недвижимого имущества до передачи ему дара в случаях, когда договор дарения зарегистрирован (ст. 573 ГК);
договоров пожертвования любого недвижимого имущества (ст. 582 ГК по аналогии со ст. 574 ГК);
договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением, по которому передается недвижимое имущество (ст. 584 ГК);
соглашений об изменении и расторжении вышеуказанных сделок (ст. 452 ГК).
В названных случаях на правоустанавливающем документе учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть проставлен штамп регистрации соответствующей сделки, а также выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при которых требуется регистрация как самой сделки, так и возникающего на основании ее перехода права.
В ряде случаев государственной регистрации подлежит только право с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК, в том числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации перехода прав по ним в законе прямо не указано. К таким случаям возможно отнести:
приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК);
приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных, гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК);
решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество, об определении доли в праве собственности на недвижимое имущество, о разделе общего имущества супругов и т.п.;
свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе пережившему супругу), выданные нотариусом;
соглашения о разделе общего имущества супругов;
соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности на недвижимое имущество;
брачные договоры, если предметом их является передача недвижимого имущества;
соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов передается в собственность недвижимое имущество;
раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК);
выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
переход прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК);
передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;
переход права собственности по исполненному договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором;
иные предусмотренные законом случаи возникновения права собственности.
Помимо правоустанавливающих документов и документов о государственной регистрации на отчуждаемое недвижимое имущество при нотариальном удостоверении договоров истребуется справка бюро технической инвентаризации о технической характеристике отчуждаемого недвижимого имущества.