[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]

Глава I. Договор аренды земельного участка и проблемы его правоприменения

Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.
В российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование, однако между ними имеются и определенные различия.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.
В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в ЗК РФ.
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV, посвященной различным видам пользования землей. В соответствии со ст. 20 этого кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003  г. N 160-ФЗ).
Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.
Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003  г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.
Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Новый ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.
В.В. Витрянский справедливо отмечает, что существо этих норм и целесообразность содержащихся в них правил не могут не вызывать серьезных возражений. ЗК РФ пошел в прямо противоположном ГК РФ направлении и определил правовой режим аренды земельных участков, который является едва ли не самым либеральным по сравнению с арендой любых иных объектов, включая движимое имущество, попутно ограничив права арендодателя (собственника земли) и, напротив, расширив без всякой меры правомочия арендатора, в том числе и по распоряжению правом аренды земельного участка. Подобное регулирование договора аренды земельных участков, когда права арендатора безгранично расширяются, а права арендодателя, напротив, ограничиваются не только по сравнению с нормами о договоре аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), но и против общих положений об аренде всякого имущества (§ 1 гл. 34 ГК РФ), не поддается разумному объяснению*(2).
Е.А. Суханов указывает, что, более того, в противоречие современным тенденциям развития правового регулирования отношений землепользования, связанным с закреплением многообразных вещных прав на земельные участки, ЗК РФ, подобно кодификации советского права 60-х гг. XX в., стремится уничтожить основные ограниченные вещные права на землю, оставив лишь право собственности и аренду (ср. п. 1 ст. 28 ЗК РФ). Это прямо вытекает из запрета дальнейшего предоставления земельных участков на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1-3 ст. 20, п. 1 ст. 21 ЗК РФ). При этом из содержания данных прав изъято ограниченное правомочие распоряжения (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), что противоречит аналогичным правилам ГК РФ (п. 1 ст. 267, ст. 270) и исключает возможность передачи соответствующих земельных участков в аренду и безвозмездное срочное пользование. При всей сомнительной практической целесообразности последнего решения его, как и общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования, можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли*(3).
Рассмотрим подробнее законодательное регулирование договора аренды земельного участка.
В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности, при определении существенных условий договора аренды. Требования ГК РФ сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков ЗК РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным, - размер арендной платы.
Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Отсюда следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду. Могут ли, например, в настоящее время, лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду. В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.
Пленум ВАС РФ разрешил данную коллизию следующим образом.
В п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(4) (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) указывается, что в силу статьи 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Пунктом 4 ст. 20 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу п. 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. В связи с этим после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.
Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
Огромный удельный вес земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, начальный этап процесса разграничения государственной собственности на землю, приватизации этих земельных участков обуславливают значительную роль публичного элемента в регулировании данного вида правоотношений.
Указанная специфика, связанная с предметом договора аренды земельных участков, оказывает влияние в целом и на применение договора аренды земельных участков в практической деятельности.
В п. 19 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указывается, что в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды имеют долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Следует отметить, что до принятия нового ЗК РФ ни ГК РФ, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.
В п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать следующее. Если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст.  36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст.  190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.
В п. 15-18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 отмечается, что при применении п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст.  62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ (ст. 422 ГК РФ).
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.
В соответствии со ст. 21 Федерального закона "О плате за землю" (далее - Закон РФ о плате за землю; в ред. Федерального закона от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
Статьей 2 Закона РФ о плате за землю (в ред. Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим законом ставки земельного налога.
В дальнейшем соответствующие нормы в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г. включались практически ежегодно в федеральные законы о федеральном бюджете, нормативные акты субъектов РФ, органов местного самоуправления.
Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.
Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления.
Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установлен в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66*(5), при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что оспариваемым условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.
Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка по истечении срока договора аренды. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы, и т.д.
В случае нарушения арендатором права арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.
"Необходимость в иске о присуждении наступает в момент нарушения того права, о подтверждении существования которого идет речь", - указывает В.М. Гордон. Нарушение права служит "признаком, свидетельствующим о необходимости в судебной защите того, чье право нарушено" и тем самым показателем наличия юридического интереса к иску. Вместе с тем, признает В.М. Гордон, "законодательная техника и повседневная терминология ограничиваются указанием лишь на признак нарушения, не отмечая того результата, который должен иметь место, для того чтобы нарушение права могло вести к возникновению права на иск. Такой результат само собой предполагается существующим, коль скоро есть нарушение"*(6).
М.А. Гурвич отмечает, что, по Гордону, нарушение права рассматривается в исках о присуждении как факт, служащий в качестве показателя юридического интереса основанием права на иск (в процессуальном смысле)*(7).
Таким образом, факт нарушения права арендодателя на получение арендной платы является основанием для подачи иска о присуждении в суд.
Но, как справедливо отмечает М.А. Гурвич, в иске о присуждении (к действию) нарушение права доказывается при доказанности самого права*(8).
Особенно остро в судах до настоящего времени стояла проблема доказанности права арендодателя на получение арендной платы, когда размер арендной платы установлен не в твердой сумме, а является определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Сложность этой проблемы обусловлена необходимостью ответить на ряд обозначенных практикой вопросов. Должны ли быть последовательно применены все коэффициенты индексации ставок арендной платы (2 - 1999 г., 1,2 - 2000 и 2001 гг., 2 - 2002 г., 1,8 - 2003 г.) либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный законом о федеральным бюджете на текущий год коэффициент индексации ставок арендной платы? Необходимо ли вносить соответствующие изменения в договор и проводить их регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество)?
Рассмотрим нормативную базу по данному вопросу и судебную практику с целью ответить на эти вопросы.
Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам по применению Закона РФ "О плате за землю" от 21 февраля 2000 г. N 56 ориентирует правоприменителей на последовательное применение всех установленных федеральным законодательством коэффициентов.
Решением Верховного Суда РФ (далее - ВС РФ) от 20 января 2004 г. N ГКПИ03-1422*(9) в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению абз. 2-4, 6-9, 12-13 п. 16 названной инструкции МНС России (с изменениями от 15 октября 2001 г., от 12 апреля 2002 г. и от 21 апреля 2003 г.) отказано, поскольку оспариваемые положения в части установления минимальных размеров ставок земельного налога соответствуют федеральному законодательству, а приведенные в заявлении доводы и расчеты основаны на неверном толковании законодательства.
Определением Конституционного Суда РФ (далее - КС РФ) от 6 февраля 2004 г. N 48-О*(10) в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "Уралцемент" на нарушение конституционных прав и свобод положениями ст. 17 Закона РФ о плате за землю, ст. 15 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год", ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ст. 14 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2002 год" и Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" отказано, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой, и поскольку разрешение поставленного заявителем вопроса КС РФ неподведомственно.
Обратимся к воле законодателя: что он конкретно имел в виду, практически ежегодно устанавливая новые коэффициенты индексации ставок арендной платы и земельного налога?
Как видно из пояснительной записки к проекту федерального закона "Об индексации ставок земельного налога"*(11), в 2001  г. в консолидированный бюджет должно было поступить примерно 34,1 млрд. руб. средств от указанного налога. В то же время, говорилось в пояснительной записке, ставки земельного налога длительный период не меняются. На 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000  г., которые также индексированы в размерах значительно ниже уровня инфляции. Предлагаемая индексация ставок налога на землю в размере 2,0 раза позволяет дополнительно получить не менее 54,6 млрд. руб. в консолидированный бюджет.
В заключении Комитета Государственной Думы по экономической политике и предпринимательству от 24 сентября 2002 г. N 3.8-14/6431 отмечается, что доходная база федерального бюджета на 2003 г. определена с учетом изменений налогового законодательства, включающих увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.
В пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2003 год указывается, что основные изменения налогового законодательства, предусмотренные главами Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), вводимыми с 1 января 2003 г., учтенные в расчетах доходов бюджетной системы на 2003 год, заключаются в том числе и в увеличении действующих в 2002 году размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 1,8 раза.
Таким образом, законодатель имел в виду одновременное увеличение действующих в 2002 г. ставок налога на землю в 1,8 раза и применение коэффициента 2. В противном случае, ни на какое увеличение доходов бюджета нельзя будет рассчитывать.
Между тем в арбитражной практике до настоящего времени отсутствовало единство мнений по вопросу о том, подлежат ли последовательному применению все коэффициенты индексации ставок арендной платы, установленные за предыдущие годы, либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный в текущем году законом о федеральном бюджете коэффициент индексации ставок арендной платы.
Так, Федеральный арбитражный суд (далее - ФАС) Центрального округа в постановлении от 22 апреля 2003 г. по делу N А35-4200/02-С13 указал, что кассационная инстанция не может согласиться с решением суда первой инстанции в части размера арендной платы на 2002 г. Суд первой инстанции при исчислении размера арендной платы на 2002 г. взял за основу ставку арендной платы, действовавшую на момент заключения договора (31 января 2000 г.), полагая, что она равняется 2,62 руб. за квадратный метр. Согласно ст. 1 Федерального закона от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Следовательно, так как в 2001 г., как и в 2000 г., ставка арендной платы составляла 3,14 руб. за кв. м, то в 2002 г. она с коэффициентом 2 составила 6,28 руб. за кв. м. Таким образом, кассационная инстанция считает, что при расчете арендной платы на 2002 г., суду первой инстанции следовало исходить из базовой ставки арендной платы 6,28 руб. за кв. м, а не 2,62 руб. за кв. м, и, следовательно, исходя из расчетов, годовая арендная плата на 2002 г. будет составлять 558 442 руб. 72 коп. (расчет на л.д. 71). Поэтому в этой части решение суда подлежит изменению*(12).
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 20 мая 2003 г. по делу N Ф08-1623/2003 указано, что в связи с принятием Федерального закона от 14 декабря 2001 г. "Об индексации ставок земельного налога" истец поместил в газете "Майкопские новости" от 29 марта 2002 г. N 58 объявление об увеличении размера арендной платы в 2 раза. Согласно ст. 1 названного закона ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Применение закона разъяснено письмом от 28 декабря 2001 г. N ВБ-6-21/1004 "О ставках земельного налога и арендной платы в 2002 г.", согласно которому ставки арендной платы, указанные в договорах аренды земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключенные до 2002 г., применяются в 2002 году для всех категорий земель с коэффициентом 2. В силу статьи 14 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. с коэффициентом 2 для всех категорий земель.
Аналогичный вывод содержится в постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 28 мая 2003 г. по делу N А79-4539/02-СК2-3381, ФАС Московского округа от 26 сентября 2003 г. по делу N КГ-А40/7282-03.
Однако в судебной практике существовала и иная позиция по данному вопросу.
Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2003 г. по делу N А05-5214/03-250/16 решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 августа 2003 г. о принятии п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора аренды земельного участка между мэрией г. Архангельска и общиной в редакции арендодателя изменено - п. 5.1, 5.2 и 5.3 договора приняты в редакции арендатора.
Кассационная инстанция отметила, что судом первой инстанции условия договора аренды земельного участка, установленные п. 5.1, 5.2 и 5.3, определены в редакции мэрии г. Архангельска. Суд указал в решении, что установленные федеральным законодательством о бюджете коэффициенты к базовым ставкам арендной платы должны применяться последовательно по мере их установления федеральными законами и базовая ставка арендной платы (6,04 рубля за 1 кв. м) подлежит индексации на установленные федеральными законами в 1998-2002 годах коэффициенты: 2; 1,2; 1; 2; 1,8. При этом суд первой инстанции сослался на п. 3.2 и 3.11 Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского совета депутатов 27 апреля 1999  г. N 50. Пунктом 3.11 упомянутого положения установлено, что коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый федеральным законодательством при принятии федерального бюджета, применяется к базовым ставкам арендой платы за землю. Таким образом, исходя из буквального толкования упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, при определении размера арендной платы к базовой ставке арендной платы необходимо применять коэффициент к ставке земельного налога, установленный федеральным законом о бюджете на соответствующий год.
На основании изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что последовательное применение к базовой ставке арендной платы за землю всех коэффициентов, ранее установленных федеральными законами от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год", от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", при расчете размера арендной платы в 2003 г. неправомерно, поскольку коэффициенты устанавливаются на соответствующий год. Более того, федеральные законы о бюджете действуют в течение определенного финансового периода - года. Последовательное применение коэффициентов не вытекает и из норм упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска.
Указанная позиция ФАС Северо-Западного округа, на наш взгляд, противоречит воле федерального законодателя, которая, как уже отмечалось, в 2002  г. была направлена на индексацию ставок налога и увеличение арендной платы за землю в 2 раза; в 2003 г. - на увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.
Для формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права 23 марта 2004 г. Президиумом ВАС РФ было принято постановление N 5063/03, внесшее определенность в данном вопросе.
В названном постановлении Президиум ВАС РФ указал, что Законом РФ о плате за землю (в ред. Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") установлены средние ставки земельного налога. Статьей 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ Правительству Российской Федерации поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, установленные этим Законом ставки земельного налога, исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда.
Индексация ставок земельного налога была осуществлена постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году". В дальнейшем соответствующие нормы включались в федеральные законы о федеральном бюджете.
Статьей 15 Федерального закона от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1998 г., применяются в 1999 г. с коэффициентом 2; ст. 18 Федерального закона от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" определено, что ставки налога, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. с коэффициентом 1,2; ст. 12 Федерального закона от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что для всех категорий земель в 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000  г.
Такая формулировка законов позволяет сделать вывод о том, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный налоговый период, следует понимать ставку, установленную местными представителями органов власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год, за который производится уплата налога в бюджет.
По мнению Президиума ВАС РФ, нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что поправочные коэффициенты к ставкам земельного налога не могли применяться в 2000 и 2001 гг., поскольку федеральные законы "О федеральном бюджете на 2000 год" и "О федеральном бюджете на 2001 год", вводившие эти коэффициенты в момент их вступления в силу, выходили за рамки налогового периода, на который были установлены поправочные коэффициенты*(13) (выделено мной. - Д.Д.).
Из указанного постановления Президиума ВАС РФ следует, что при расчете как земельного налога, так и арендной платы необходимо последовательно применять все установленные федеральным законодательством коэффициенты за предыдущие годы, поскольку федеральные законы о бюджете, вводившие эти коэффициенты, выходили за рамки периода, на который были установлены поправочные коэффициенты.
Такой подход, в частности, был применен ФАС Северо-Кавказского округа, который в постановлении от 5 июля 2004 г. по делу N Ф08-2795/2004 указал, что при расчете арендной платы подлежат применению все ранее установленные федеральным законодательством поправочные коэффициенты и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год*(14).
Рассматриваемая нами одна проблема высветила другую, еще более глубокую проблему, подлежащую разрешению судами: необходимость соблюдения надлежащего баланса публичных и частных интересов при рассмотрении данной категории дел.
Следует отметить, что публичные интересы также подлежат судебной защите наряду с частными. На это указывает и упомянутое постановление ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 5063/03.
Необходимо учитывать, что договоры аренды земельных участков заключаются, как правило, на долгосрочный период, типовые формы таких договоров, утверждаемые постановлениями органов власти, обязательно содержат односторонний порядок исчисления размера арендной платы в случае централизованной индексации ставок арендной платы арендодателем. Сохранение размера арендной платы неизменным на протяжении долгосрочного периода (например, в практике заключаются договоры аренды земли на 49 лет) влечет грубое нарушение прав собственника земельного участка, позволяет недобросовестным арендаторам уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет либо вынуждает арендодателя искать искусственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными.
Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, нам еще предстоит, совершенствуя нашу правовую систему, добиться оптимального соотношения публичного и частного права и на этой основе добиться баланса публичных и частных интересов*(15).
В судебной практике много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка.
При этом некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(16) (далее - Обзор). В названном пункте Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
По нашему мнению, данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений. Например, требуют дифференцированного подхода случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.
Если размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.
В этой связи представляет интерес постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/9565-03.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с I по II квартал 2003 г. и пеней за просрочку платежей по договору от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка.
Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор на аренду земельного участка. За истребуемый период ОАО оплатило арендную плату в размере, предусмотренном дополнительным соглашением к указанному договору.
Установив, что соглашение, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Кассационная инстанция, отменяя судебные акты, указала, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти РФ или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.
При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.
В юридической литературе отдельные ученые, глубоко исследовавшие данную проблему, также справедливо отмечают, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Примеры такой позиции есть и в судебно-арбитражной практике.
Так, ФАС Северо-Западного округа, принимая постановление по делу N А56-23604/98, исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключенным, поскольку права сторон не нарушаются.
По мнению Е.И. Афониной, вывод ФАС Северо-Западного округа отвечает принципам и целям введения государственной регистрации: определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, государственному контролю за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц. Однако ВАС РФ практика по этому вопросу не сформирована*(17).
В качестве примера можно привести следующее дело из практики ФАС Северо-Западного округа.
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения и взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До вынесения решения истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды. Отказ принят арбитражным судом.
Решением суда иск в части взыскания задолженности и процентов удовлетворен. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Кассационная инстанция установила, что, как следует из материалов дела, предпринимателем (арендатором) и представителем администрации муниципального образования (арендодателем) подписан договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок под строительство пилорамы. Договор заключен на 5 лет.
Государственную регистрацию договор не прошел.
Поскольку истец предоставил мотивированный расчет задолженности, а ответчик иск не оспорил, суд признал иск обоснованным по праву и по размеру и удовлетворил его в полном объеме, ссылаясь на ст.  309, 310, 614, 395 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ.
В материалах дела имеется письмо предпринимателя истцу, в котором ответчик просит отозвать исковое заявление, поскольку признает задолженность и обязуется ее погасить.
Поскольку материалами дела, в том числе и указанным письмом, подтвержден факт использования ответчиком земельного участка, суд правомерно взыскал с него задолженность за фактическое пользование на основании расчета истца.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции счел неправомерными доводы предпринимателя о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды должно повлечь отказ в иске*(18).
По мнению С.В. Дедикова, абсолютно абсурдным выглядит требование регистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключения дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму. В какой-то степени, считает С.В. Дедиков, можно было бы понять требование о регистрации таких дополнительных соглашений к договорам аренды, которые изменяют существенные параметры обременения вещных прав, например, об изменении размера арендуемой площади или сроков аренды. Но зачем регистрировать соглашение об изменении размера арендной платы или пропускного режима на арендуемом объекте либо о порядке осуществления его ремонта? Требуется ли дополнительный контроль государства в этих вопросах? Ответ отрицательный. И здесь вполне уместно говорить о незаконных попытках ограничения гражданских прав и свобод, в частности, свободы заключения и применения на практике дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку никаким федеральным законом регистрация подобных соглашений вообще не предусмотрена*(19).
Количество дел, где речь идет о признании сделок недействительными либо о применении последствий недействительности сделок, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции постоянно возрастает. Не обошла данная тенденция и рассматриваемую в настоящей статье категорию споров. Например, арендатор, не согласный с размером арендной платы, в качестве способа защиты избирает иск о признании договора аренды недействительным либо о применении последствий недействительности договора аренды. Безусловно, суды должны исследовать вопросы, касающиеся интересов лица, обратившегося с иском о признании таких сделок недействительными, когда с таким иском обращаются не стороны, а третьи лица. В целом судебная практика по использованию данного института заслуживает глубокого осмысления. Необходимо продумать, насколько возможно улучшить эффективность его применения, чтобы не допускать использования искусственных оснований для признания сделок недействительными, злоупотребления этим институтом недобросовестными сторонами сделки с целью уклонения от выполнения взятых на себя обязательств. В то же время сделки, содержащие явные пороки, должны получить соответствующую оценку.
Представляет интерес мнение по использованию данного института Л.А.  Новоселовой. Она отмечает, что "каждое третье дело в сфере, касающейся имущественных отношений, - это дело, в котором так или иначе этот вопрос рассматривается: Это наводит на определенные размышления: либо что-то не так с институтом, либо что-то не так с его применением, может быть, и то и другое. Мне кажется, что в определенной степени мы злоупотребляем этим институтом. Мы пытаемся этот институт, который не направлен на то, чтобы всю экономику привести в порядок, - не это цель гражданского права и не это цель института недействительности сделок, - мы пытаемся этот институт применять направо и налево, как дубину. Считают, что если мы будем активно признавать сделки недействительными, то тем самым наведем порядок в экономике. Мы порядок в экономике таким образом не наведем, потому что гражданское право в принципе не приспособлено для наведения порядка. Оно просто предназначено для того, чтобы помогать сторонам, которые сами ведут себя порядочно, действовать и строить свои отношения в соответствии с какими-то приемлемыми для них нормами: Суд должен защищать добросовестную сторону и использовать институт недействительности сделки только там, где это действительно приведет к восстановлению возможных прав в ситуациях добросовестной стороны"*(20).

[an error occurred while processing the directive]
[an error occurred while processing the directive]