Глава II. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка

Аренда земли - правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран с рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере и нормами ГК РФ об аренде недвижимости. Введение в действие нового ЗК РФ 2001 г., призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.
В настоящее время арендные земельные отношения в Российской Федерации регулируются Конституцией РФ, ГК РФ, ЗК РФ, законами РФ "О плате за землю", "О местном самоуправлении в Российской Федерации", Федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также другими нормативно-правовыми актами. Однако перечисленных законодательных актов явно недостаточно для всестороннего и полного регулирования этой сферы.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).
Специальные правовые нормы действуют при переоформлении земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ). Арендная плата за использование земельных участков, переданных в аренду по правилам ст. 36 ЗК РФ, устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ. При этом размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, а также земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в районах Крайнего Севера, не может быть выше размеров ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Постановление Правительства РФ, устанавливающее общие начала определения арендной платы, в настоящее время не принято, в связи с чем на федеральном уровне существует пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли.
Таким образом, сейчас остро стоит вопрос о том, чтобы Правительством РФ в кратчайшие сроки был принят соответствующий нормативно-правовой акт.
Установление арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Законом РФ о плате за землю. Нормы данного закона устарели и утрачивают силу с 1 января 2006 г., за исключением ст. 25, в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".
В соответствии со ст. 21 Закона о плате за землю (в ред. Федерального закона от 7 марта 2005 г. N 15-ФЗ) размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, пытающихся самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы. Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства.
В большинстве субъектов РФ базовые ставки арендной платы за землю установлены на основе нормативной цены земли или действующих ставок земельного налога, дифференцированных по категориям земель, целевому использованию и категориям арендаторов.
А.А. Алпатов отмечает, что при этом средние размеры арендной платы за использование государственных земель в различных регионах России значительно колеблются и составляют от 0,9 руб./кв. м (земли под объектами промышленности, транспорта и связи вне населенных пунктов) до 65,7 руб./кв. м (высоколиквидные участки для предпринимательской деятельности на землях поселений)*(21).
Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к владельцам и пользователям, способным получить от них максимальный эффект. К основным методологическим недостаткам этой системы в первую очередь необходимо отнести отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли.
Поскольку не существует единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, то на местах широко распространена практика искусственного завышения или занижения арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. Льготы по земельному налогу, установленные Законом РФ о плате за землю, как правило, распространяются и на арендаторов земельных участков, вследствие чего доля арендной платы, собираемой в бюджеты всех уровней, существенно ниже возможной. Кроме того, нормативный подход к определению базовых размеров арендной платы на основе ставок земельного налога не соответствует принципам рыночной экономики и не позволяет учитывать изменение конъюнктуры земельного рынка.
Отсутствие до сих пор в законодательстве РФ четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.
В соответствии с законодательством РФ средства от арендной платы перечисляются на бюджетные счета органов федерального казначейства. Порядок распределения средств от арендной платы по уровням бюджетной системы РФ устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующий год.
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, не облагается налогом на добавленную стоимость.
В ст. 2 Федерального закона от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю" Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995  г., установленные этим законом ставки земельного налога.
В дальнейшем соответствующие нормы индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г. практически ежегодно включались в федеральные законы о федеральном бюджете.
Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.
Между тем в 2004 и 2005 гг. соответствующие нормы об индексации ставок арендной платы в законах о федеральном бюджете на соответствующий год отсутствуют.
Как мы уже говорили, арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданско-правовую природу. Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды. Таким оно признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: "...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой"*(22).
Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления соответственно.
Что касается размера арендной платы, то, как отмечает О.М. Козырь, ЗК РФ вслед за ГК РФ установил, что размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей*(23).
Тем самым именно договор должен внести ясность в отношения между сторонами, помочь спрогнозировать арендаторам возможные затраты на арендную плату при реализации различных экономических проектов.
Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может либо быть установленным в твердой сумме, либо являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета, что было мною подробно рассмотрено в другой публикации*(24).
Распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июля 2004 г. N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка"*(25), зарегистрированным в Минюсте РФ 23 июля 2004 г. N 5943 в соответствии с подп. "в" п. 2 постановления Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", утверждена примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - примерная форма договора аренды).
Согласно п. 3.4 указанной примерной формы договора аренды "размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в ______ лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к Договору".
Таким образом, в данном случае приоритет отдан договорному механизму регулирования изменения арендной платы за землю.
Следует отметить, что данный взвешенный подход учитывается и судебной практикой.
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2004  г. по делу N Ф08-4160/2004 сделан вывод, что согласно действующему законодательству, в частности п. 3 ст. 65 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Однако данное положение не означает, что органы местного самоуправления могут устанавливать ставки арендной платы по заключенным ранее договорам произвольно, без учета действующего законодательства, сложившейся к моменту изменения договора экономической ситуации и интересов арендаторов земельных участков. Расчет арендной платы должен производиться в соответствии с условиями заключенного сторонами соглашения*(26).
Принципы договорного права должны последовательно реализовываться и при предоставлении льгот по арендной плате за землю, иллюстрацией чего является следующее дело.
В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 12 августа 2003 г. по делу N Ф03-А73/03-1/1884 отмечается, что Хабаровская общественная краевая организация "ВОА" (далее - общественная организация "ВОА") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности г. Хабаровска о возврате 242 749 руб. 07 коп., составляющих плату за землю по договорам аренды земельных участков от 23 августа 1999 г. N 2187, от 7 июля 1999 г. N 1014 за период 2000-2002 гг.
До принятия решения истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил исковые требования до 201 140 руб. 60 коп. Решением ФАС Дальневосточного округа от 26 мая 2003 г. в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным решением, общественная организация "ВОА" обжаловала его в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (арендодатель) и общественной организацией "ВОА" (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: от 7 июля 1999 г. N 1014, от 23 августа 1999 г. N 2187, от 2 марта 2000 г. N 299 сроком на пять лет.
Согласно п. 2.1 названных договоров за период с 2000 по 2003 гг. истцом уплачена арендная плата за землю в сумме 242 749 руб. 07 коп. по базовым ставкам, установленным арендодателем.
Общественная организация "ВОА", считая себя образовательным учреждением в сфере профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации автомобилистов, на основании ст. 40 Закона РФ "Об образовании" обратилась в арбитражный суд с иском.
Согласно статье 1 Закона РФ о плате за землю от 11 октября 1991  г. N 1738-1 использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил, что договоры аренды заключены истцом добровольно, без принуждения со стороны ответчика и на момент судебного разбирательства не расторгнуты сторонами и продолжают действовать.
Судом констатировано, что освобождение образовательных учреждений от внесения платы за землю (в том числе арендной платы) на основании ст. 40 Закона РФ "Об образовании" не предполагает автоматического предоставления такой льготы. Этот вопрос должен быть решен предварительно при заключении договора аренды, в котором после соответствующего изучения арендодателем (в данном случае департаментом образования) положения учреждения образования и его ходатайства о предоставлении льготы на основании действующих нормативных актов субъекта муниципального образования отдельным пунктом оговаривается льгота по арендной плате за землю. Однако при заключении договора аренды земли между сторонами по настоящему делу вопрос предоставления льготы не рассматривался, поэтому в действующем договоре аренды такая льгота не предусмотрена.
Таким образом, судом правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для возврата истцу уплаченных им арендных платежей ответчику по договорам аренды земельных участков. В этой связи суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований*(27).
В настоящее время в экономике России наблюдается тенденция к повышению роли договора, что характерно для всего современного гражданского права. Эта тенденция в первую очередь связана с коренной перестройкой экономической системы страны.
М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают, что в нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием заданий от государственных органов. Тем самым договор утрачивал свой основной конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия*(28).
Современная юридическая доктрина признает договор единственно верным регулятором экономики.
Как справедливо отмечает В.Ф. Яковлев, главное, что произошло в российской правовой системе за последние годы, - это, конечно, утверждение частного права, прежде всего гражданского права, с принципами неприкосновенности и защиты частной собственности, свободы договора, невмешательства государства в частные дела, эффективной судебной защиты прав и свобод граждан в экономической сфере*(29).
Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.
И.А. Покровский совершенно прав в том, что одно из первых и самых существенных требований, которые предъявляются к праву развивающейся человеческой личностью, является требование определенности правовых норм. Если каждый отдельный человек должен подчиняться праву, если он должен приспособлять свое поведение к его требованиям, то очевидно, что первым условием упорядоченной общественной жизни является определенность этих требований: Индивид, поставленный лицом к лицу с обществом, государством, имеет право требовать, чтобы этим последним ему было точно указано, чего от него хотят и какие рамки ему ставят. Логически это право на определенность правовых норм есть одно из самых неотъемлемых прав человеческой личности, какое только себе можно представить; без него, в сущности, вообще ни о каком "праве" не может быть речи*(30).
Эта позиция абсолютно верна и в отношении отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Думается, что начала частного права должны прийти и в эту область, и это связано, прежде всего, с использованием положений договора. Да, договорные отношения порой сложны, могут повлечь дополнительные трудности в достижении целей одной из сторон, однако это не значит, что нужно отказываться от договора, той защиты, которую индивид может получить от государства.
Задачей арбитражных судов является правовое регулирование экономических процессов на началах равенства, обеспечение субъектов предпринимательской деятельности равной защитой их прав в отношениях с друг с другом. В связи с этим приведем следующий пример.
В постановлении ФАС Уральского округа от 19 июля 2004 г. по делу N Ф09-2200/04-ГК отмечается, что администрация г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" о взыскании 389 814 руб. 28 коп., в том числе 365 412 руб. 40 коп. - задолженности по арендной плате по договору N 112 от 16 февраля 1994 г., 24 401 руб. 88 коп. - задолженности по арендной плате по договору N 199 от 16 мая 1994  г. за 2003 г.
Решением от 27 января 2004 г. с ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" в пользу администрации г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства взыскано 389 814 руб. 28 коп. с зачислением в соответствующий бюджет.
Постановлением апелляционной инстанции от 29 марта 2004 г. решение изменено, взыскано 347 289 руб. 28 коп. В остальной части иска отказано.
ГУ "Управление вневедомственной охраны при МВД Удмуртской Республики" с решением и постановлением не согласилось и просило их отменить полностью.
Как следует из материалов дела, на основании решения исполкома горсовета от 21 октября 1993 г. N 336/168 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N 112 от 16 февраля 1994 г., согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 20 907 кв. м для строительства комплекса автогаражного хозяйства в СВПУ Устиновского района. Срок действия договора - до 16 февраля 2043 г.
16 мая 1994 г. на основании решения исполкома горсовета от 16 марта 1994 г. N 81/13 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N 199 от 16 мая 1994 г., согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 1513 кв. м с имеющимися на нем четырехэтажным каменным зданием, одноэтажным каменным зданием, металлическим складом для размещения здания УВО по ул. Советская, 32. Срок действия договора установлен до 16 мая 2043 г.
Пунктами 2.3.1, 2.3.2 указанных договоров предусмотрена обязанность арендатора вносить ежегодно арендную плату ежеквартально равными долями.
Удовлетворяя иск и взыскивая задолженность по арендным платежам за пользование земельными участками согласно договорам N 112 и N  199 за 2003 г., суд первой и апелляционной инстанций указал на то, что размер долга по арендной плате за землю подтвержден и что арендодатель в одностороннем порядке имел право изменять размер арендной платы в соответствии с п. 2.6 договоров. При этом судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что договором аренды размер арендной платы может устанавливаться только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ). Поскольку договоры аренды истцом и ответчиком заключены на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, размер арендной платы не мог быть определен соглашением сторон в связи с тем, что плата за землю регулируется уполномоченными на это государственными органами и не может быть менее установленной органами местного самоуправления (выделено мной. - Д. Д.).
Полагаем, что данный вывод суда является недостаточно обоснованным.
Согласно ст. 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор вносит за него арендную плату в порядке и размере, установленными договором.
В силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Пунктом 2.3.1 договоров N 112 и N 199 между истцом и ответчиком предусмотрено, что размер арендной платы определяется соглашением сторон (договором). Размеры арендной платы, предусмотренные договором, могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях принятия соответствующих законодательных актов РФ и Удмуртской Республики, иных нормативных актов государственных или городских органов власти и администрации по изменению ставок арендной платы, а также ставок земельного налога, касающихся непосредственно ставок земельного налога в г. Ижевске, на сумму, пропорциональную изменению ставок земельного налога, действующих на момент подписания договора и вновь установленных (п. 2.6 договоров N 112, 199).
По смыслу этих условий арендодатель и арендатор согласуют размер арендной платы. С другой стороны, арендодатель обязан изменять размер арендной платы, подлежащей уплате за пользование земельными участками, в связи с принятием соответствующих законодательных актов. Поэтому арендатор не вправе уклоняться от подписания соглашения об изменении условий договора относительно размера арендной платы. При этом все действия арендодатель и арендатор производят строго в рамках заключенных договоров, в связи с чем вывод суда апелляционной инстанции о непосредственном применении норм ст. 65 ЗК РФ без учета условий договоров является неправомерным (выделено мной. - Д.Д.).
Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан письменно уведомить арендатора в срок не позднее одного месяца до установленного в договоре срока внесения арендной платы (абз. 2 п. 2.6 упомянутых договоров).
Взыскивая задолженность по арендной плате за 2003 г., суд не устанавливал, с какого периода времени арендатор должен был вносить арендные платежи с учетом принятых нормативных актов об увеличении ставок арендной платы и обязанности арендодателя уведомить об изменении величины арендной платы.
Имеющееся в материалах дела уведомление от 8 сентября 2003 г. свидетельствует, что арендодатель сообщил об изменении величины арендной платы с 1 января 2003 г. только 8 сентября 2003 г. и предложил арендатору в трехдневный срок со дня получения этого уведомления заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земли в связи с принятием постановления вице-мэра г. Ижевска "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ижевске". При этом соглашение о внесении изменений в договор аренды земли с 1 января 2003 г. в адрес арендатора поступило лишь 22 октября 2003 г.
Таким образом, судом при рассмотрении спора не выяснено, с какого момента в данном случае арендатор обязан вносить арендную плату по новым ставкам, был ли арендатор надлежащим образом уведомлен об изменении условий договоров в порядке, предусмотренном договорами, и соответствует ли этим обстоятельствам размер подлежащей взысканию задолженности.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции посчитал, что решение и постановление Арбитражного суда Удмуртской Республики подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции*(31).
Осветив некоторые недостатки в правовом регулировании арендной платы за землю, рассмотрим предложения по их преодолению.
Думается, что при формировании судебно-арбитражной практики в отношении вопросов, требующих специальных познаний в определенной сфере, необходимо привлекать к этому процессу специалистов, поскольку социально-экономические последствия принятых решений порой бывают весьма значимы.
В этой связи весьма актуальна проблема выбора судом определенной правовой позиции из двух и более законных альтернативных вариантов, каждый из которых достаточно обоснован. Такое возможно при наличии противоречий в законодательстве и судебной практике, различном толковании правовых категорий в научной доктрине.
Как справедливо отмечает А.С. Кожемяко, следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что процесс поиска верного правового решения часто лишен устойчивого критерия, а значит - требует от судей незаурядной теоретической подготовки. В отличие от доказанности реального события, опирающейся на факт его действительного существования, критерий правильности применения норм права находит свое конечное обоснование в юридической науке, включающей обширную проблематику. Сказанное означает, что задача принятия единственно законного варианта решения в судебной практике далеко не всегда выполнима. Правильных судебных актов, принятых в результате рассмотрения сложной и неоднозначно решенной законом и наукой проблемы, может быть несколько. Судья любой инстанции сталкивается в таких случаях с тем, что существует ряд законных возможностей ответить на находящийся в правовой лакуне вопрос. В такого рода ситуациях от суда требуется не столько единственно правильный ответ на спорный вопрос, сколько знание ряда возможных альтернатив, каждая из которых имеет все права на существование. Суд не должен искать какого-то одного верного решения, а призван покончить с неопределенностью, т.е. в сложном вопросе применения закона поставить точку, соответствующую уровню развития юридической доктрины*(32).
Такая задача стоит, прежде всего, перед кассационной инстанцией арбитражных судов России.
И.А. Покровский считал, что закрытие правовых лакун, пробелов в праве, - это основная задача законодателя. Всегда есть пробелы, которые невозможно закрыть ни судебным толкованием, ни доктриной, особенно это касается разрешения правовых вопросов, влияющих на процессы, ежедневно происходящие в экономике страны.
Анализ нормативно-правовой базы и судебно-арбитражной практики в области арендных отношений землепользования показывает, что судебно-арбитражная практика не может достаточно эффективно преодолеть недостатки законодательства.
Обратимся к мнению специалистов, предлагающих законодательные изменения, необходимые для упорядочения правового регулирования в данной области.
Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли в Российской Федерации А.А. Алпатов предлагает, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:
- единства установленных на уровне Российской Федерации общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- закрытого перечня льготных категорий арендаторов государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;
- использования рыночной (кадастровой) стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий;
- самостоятельности органов государственной власти и местного самоуправления в определении порядка исчисления, сроков внесения и предоставления льгот по арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на основе установленных общих принципов аренды государственных и муниципальных земель*(33).
Минэкономразвития РФ разработан законопроект, в котором предлагается установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Предусмотренная законопроектом методика расчета ставок арендной платы должна распространяться на договоры аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами - собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии с ст. 36 ЗК РФ, включая юридических лиц, указанных в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(34).
Между тем данный востребованный практикой закон до сих пор не принят.
Пробелы и противоречия законодательства в данной области приходится разрешать судам при рассмотрении конкретных споров.
В связи с этим можно привести справедливое высказывание И.А. Покровского о том, что там, где должен был бы тщательнее подумать законодатель, должны теперь думать отдельные судьи. Но, конечно, никакой судья не располагает теми материалами и средствами для надлежащего разрешения вопроса, которыми может располагать законодатель*(35).