Глава IV. Особенности оборота зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке

ГК РФ в ст. 130 закрепляет конститутивный признак недвижимости - неразрывную связь объекта с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба. Здания, строения и сооружения, как правило, прочно связаны с землей, т.е. относятся к объектам, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Они также, как и земельные участки, являются недвижимостью.
Сам земельный участок является объектом земельных отношений и представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст.  6 ЗК РФ). Порядок описания, удостоверения и установления границ земельных участков на местности регламентируется не только ЗК РФ, но также рядом нормативных актов, среди которых в первую очередь следует назвать федеральные законы от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Эти требования говорят о необходимости индивидуализации земельного участка.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18) отмечается, что действующее российское законодательство в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества (далее совокупно именуемые "здания") и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво, так как рассматривает эти объекты, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества*(51).
Для гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота характерны следующие черты: непоследовательность и противоречивость регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий; в ряде случаев в законодательстве имеются пробелы в регулировании отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот; в ряде случаев в законодательстве отсутствует четкое определение характера, природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок, без чего невозможно точно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок; существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения.
Е.В. Максимова отмечает, что переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах*(52).
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Норма этой статьи находится в заметном противоречии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который не допускает отчуждения здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, без одновременного отчуждения земельного участка, кроме случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Статья 553 ГК РФ также допускает такое отчуждение.
Правовое регулирование отношений с недвижимостью в западных странах с континентальной системой права отличает наличие строгой юридической связи земельного участка (главной вещи) и расположенных (возведенных) на нем иных вещей, несмотря на различия в группах объектов, относимых к недвижимому имуществу.
Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, которая находится на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данной недвижимости.
Е.А. Баранова отмечает, что, анализируя принцип разделенной по горизонтали собственности на недвижимость (ст. 271 ГК РФ), можно заметить, что существование двух независимых (горизонтальных) прав - права собственника земельного участка и права собственника построек - присуще в целом греческому (и вообще восточному) праву. Установление раздельного правового режима земли и строений в действующем российском законодательстве обусловлено в первую очередь особыми историческими условиями развития права: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельной собственности на здания и сооружения является едва ли не единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот*(53).
В российском законодательстве принцип, раскрывающий единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 1 ЗК РФ), берет свое начало из основ гражданского права о главной вещи и ее принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Однако до сих пор вопрос о том, что является главной вещью, а что - принадлежностью к ней (строение или земельный участок), однозначно не решен и тем более не закреплен законодательно.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе говорится, что, провозгласив названный принцип, при регулировании конкретных отношений ЗК РФ не проявляет должной последовательности в реализации этого принципа. С одной стороны, п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если они принадлежат одному лицу, что свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.
С другой стороны, ЗК РФ предусматривает, что при переходе права на здание к новому собственнику к нему переходит и право в отношении земельного участка, которое именуется "правом на использование соответствующей части земельного участка", и даже предусматривает преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п. 3 и 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), т.е. в определенных случаях исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а расположенное на нем здание*(54).
В п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Данное право является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Хаотичность и непоследовательность действующего российского законодательства в части регулирования оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества очевидны. Отсутствие долгое время в системе арбитражных судов РФ единообразия в толковании и применении ст. 36 ЗК РФ по вопросу о том, кто имеет приоритет в выборе режима землепользования (собственность или аренда) - собственник здания или уполномоченный орган государственной власти (местного самоуправления), распоряжающийся земельным участком, - обусловлено как раз этими причинами.
Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 гг.), утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р*(55), было предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" (п. 3.1.7).
Между тем в законодательной сфере до настоящего времени указанные мероприятия не осуществляются. Из постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 следует, что при конкуренции норм гражданского и земельного законодательства приоритет отдан нормам земельного законодательства как специальным. Думается, что возникшие коллизии между нормами гражданского и земельного законодательства в указанной сфере нуждаются в устранении не только путем судебного толкования, но и путем приведения законодателем в соответствие друг другу гражданского и земельного законодательства. При этом необходимо учитывать, что гражданско-правовые отношения должны регулироваться гражданским законодательством.
А.А. Иванов справедливо обращает внимание на то, что долгие годы никто не задумывается над тем, что в законодательстве продолжают существовать некорректные нормы. Видимо, считается, что раз президиум ВАС РФ вынес постановление, в котором дал какое-то толкование и устранил то или иное противоречие, то этого вполне достаточно. Но дальше ничего не происходит. Такое безразличие к состоянию нашего законодательства - очень тревожный и опасный симптом. Не обеспечивается взаимосвязь судебной практики с законопроектной деятельностью. Судебная практика существует сама по себе, законопроектная деятельность - сама по себе. Между ними не существует никакого взаимодействующего организационного механизма, трансформирующего судебные акты в соответствующие поправки к конкретным нормам законов. Создание такого механизма было бы весьма важным рычагом в деле законотворчества*(56).
Отсутствие последовательности и определенности в действующем законодательстве в данной сфере предопределено во многом отсутствием единой позиции и среди ученых по данному вопросу.
К.И. Скловский отмечает, что действующее гражданское законодательство допускает возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам. Однако такое решение, связанное с очевидными осложнениями и неудобствами, не может считаться окончательным. Видимо, можно ожидать, что в течение определенного времени будет постепенно происходить переход к установлению правила: собственнику земли принадлежит на праве собственности все, что прочно связано с принадлежащим ему земельным участком. Налицо движение от правила "земельный участок следует за строением (иным объектом недвижимости)" к правилу "строение составляет единый объект с земельным участком". Однако в настоящее время можно говорить только о тенденции, не завершившейся созданием соответствующего вещного права*(57).
По мнению Е.А. Барановой, конструкция единой вещи - наиболее рациональная модель юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами. На основании вышеизложенного очевидной является нецелесообразность сохранения для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав. Поэтому в случае совпадения собственника земли и возведенных построек в одном лице установление единого права могло бы стать надежным способом предотвращения дальнейшего юридического разделения объектов. Таким образом, введение в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот*(58).
О.М. Козырь, А.А. Маковская отмечают, что для тех же случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, важно установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты, хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея "единого объекта" является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что - ее принадлежностью (или улучшением), и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно*(59).
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция) отмечается, что в настоящее время в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их "разделение" в последующем не допускается (за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. 1 ст. 39 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п.  4 ст. 35 ЗК РФ)*(60).
Вместе с тем О.М. Козырь и А.А. Маковская пишут, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия единого объекта недвижимости как основной категории недвижимой вещи, объективно невозможна квалификация возводимых на земельном участке зданий и сооружений как улучшений земельного участка, которые составляют вместе с ним единое целое*(61).
В Концепции отмечается, что в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота*(62).
В п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ).
В Концепции предлагается закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право - вещное или обязательственное - он имеет на соответствующий земельный участок), как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет. Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий*(63).
В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 указывается, что согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ*(64).
В практической деятельности много вопросов вызывает допустимость участия части земельного участка в гражданском обороте.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, поэтому вопрос о том, возможно ли одному лицу продать половину своего земельного участка, не занятую зданием, другому лицу под строительство жилого дома, нередко ставит практику в тупиковую ситуацию.
Оптимальный вариант разрешения данного вопроса видится в случае, когда земельный участок является делимым и в результате деления образуется самостоятельный объект гражданских прав. Если земельный участок делимый, т.е. может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ), то при помощи соответствующих органов Государственного земельного кадастра производится раздел земельного участка на два самостоятельных с присвоением каждому своего кадастрового номера. Таким образом, часть земельного участка, не занятая зданием, строением и сооружением, становится самостоятельным и индивидуально определенным объектом гражданского оборота. Нормативы минимальных размеров земельных участков, от которых напрямую зависит признак земельного участка - делимый или неделимый, - устанавливается в соответствии со ст. 33 ЗК РФ.
В качестве варианта разрешения данного вопроса А. Семьянова указывает также на образование общей собственности на земельный участок в соответствии с нормами гл. 16 ГК РФ. Спорное положение п. 4 ст.  35 ЗК РФ не ограничивает таким условием отчуждение части земельного участка. А часть земельного участка в соответствии со ст. 6 ЗК РФ является самостоятельным объектом земельных отношений, и неупоминание ее в п. 4 ст. 35 ЗК РФ имеет соответствующие юридические последствия*(65).
Применительно к делимости либо неделимости земельного участка представляет интерес следующая правовая позиция Конституционного Суда РФ.
В определении КС РФ от 5 марта 2004 г. N 82-О по запросу Первомайского районного суда г. Пензы о проверке конституционности п. 5 ст. 36 ЗК РФ указывается, что из положений п. 2 ст. 6 ЗК РФ, взятых в нормативном единстве с положениями п. 1 ст. 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями ст. 128 ("Виды объектов гражданских прав") и ст. 133 ("Неделимые вещи") ГК РФ, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем ГК РФ устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности*(66).
В Концепции отмечается, что ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка (причем как вещных, так и обязательственных), в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть*(67).
А.В. Ерш полагает, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может и являться самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав*(68).
К.И. Скловский отмечает, что указанный в ст. 6 ЗК РФ такой объект земельных отношений, как часть участка, по-видимому, не может считаться объектом гражданских прав, поскольку речь идет о неделимом земельном участке*(69).
И. Плотникова полагает, что в настоящее время целесообразно ставить вопрос об исключении из ряда статей ГК РФ понятия "часть земельного участка", так как объектом гражданских прав должен является земельный участок в целом, а не его часть. Тем не менее следует отметить, что термин "часть земельного участка" при определенных условиях имеет право на существование.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ понятие "часть земельного участка" используется для обозначения части поверхности земли в переходный период при разделении земельного участка. Исходя из этого, по нашему мнению, часть земельного участка может быть предметом сделок, не предусматривающих отчуждения данной части земельного участка*(70).
В Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2003 г.*(71) приводится ответ на вопрос: можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения?
В п. 4 ст. 35 ЗК РФ установлен императивный запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Некоторые суды, ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, признают ничтожными сделки купли-продажи части земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности, по той причине, что на отчуждаемой части земельного участка отсутствуют здания, строения, сооружения.
Такая практика основана на неправильном понимании смысла п. 4 ст.  35 ЗК РФ.
Из самого названия ст. 35 ЗК РФ ("Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение") видна цель правового регулирования - обеспечить переход к новому собственнику здания, строения, сооружения права на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание, строение, сооружение.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, т.е. земельный участок под домом можно продать только вместе с домом. Что же касается другой части земельного участка, не занятой зданиями, строениями, сооружениями или вообще свободной от застройки земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, то на продажу таких участков ограничения, установленные п. 4 ст. 35 ЗК РФ, не распространяются.
Кроме того, иной подход противоречил бы требованиям п. 1 ст. 260 ГК РФ о том, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Ограничения оборотоспособности земельных участков предусмотрены ст. 27 ЗК РФ. В соответствии с п. 2 этой статьи земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, если земельный участок находится в частной собственности гражданина, то он не изъят из оборота и не ограничен в обороте, а потому, по смыслу ст. 260 ГК РФ, он либо его часть могут быть объектами купли-продажи*(72).
В ч. 2 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком (на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды) определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При рассмотрении споров нескольких собственников здания для определения права пользования каждого земельным участком пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание необходимо сопоставлять количество и площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке в сравнении с площадью данного земельного участка.
В качестве примера можно привести следующее дело.
В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 4 августа 2004 г. по делу N Ф03-А04/04-2/1693 указывается, что индивидуальные предприниматели Б-нас и Б-не обратились в суд с заявлением о признании недействительным постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327. Требования мотивированы тем, что этим актом нарушены их права как новых собственников строений. В частности, земельный участок под производственной базой площадью 13 131 кв. м не был представлен им в постоянное (бессрочное) пользование, на тех же условиях, что и у предыдущего собственника строений.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены предприниматель Л., Департамент администрации Амурской области по управлению государственным имуществом и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области.
Решением ФАС Дальневосточного округа от 26 декабря 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 марта 2004 г., требования предпринимателей удовлетворены частично. Суд признал недействительными пункты 6, 8.1 постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327 ввиду того, что в указанной части постановление не соответствует п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 7 ст. 36 ЗК РФ.
Как видно из материалов дела, постановлением мэра г. Благовещенска от 7 сентября 2000 г. N 2146 индивидуальному предпринимателю А. предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 13 131 кв. м по фактическому землепользованию. Согласно свидетельству от 25 октября 2000 г. данный земельный участок отведен для производственной базы.
На основании договора купли-продажи от 8 июля 2002 г. А. продала производственную базу предпринимателям Б-не и Б-нас, которым на приобретенные объекты выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности, в том числе и свидетельство N 28 АО 691229 от 13 августа 2002 г. о регистрации права собственности на долю в нежилом помещении А-7 (по плану БТИ), равную 494,9 кв. м. По тому же адресу согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 4189 от 5 октября 1998 г. за предпринимателем Л. зарегистрировано право собственности на долю в нежилом помещении А-7, равную 135,5 кв. м.
Предприниматели Б-не и Б-нас 3 декабря 2002 г. обратились в администрацию г. Благовещенска с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося под объектами приобретенной ими производственной базы. Предприниматель Л. также обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением от 19 марта 2003 г. о предоставлении в аренду земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему магазина, расположенного в нежилом помещении А-7.
Постановлением мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327 было прекращено право бессрочного (постоянного) пользования А. земельным участком площадью 13 131 кв. м, расположенным под производственной базой.
Пунктом 6 данного постановления всем трем заявителям - Б-не, Б-нас и Л. - земельный участок площадью 13 131 кв. м предоставлен в аренду сроком на 25 лет согласно прилагаемому плану земельных участков с учетом условий, перечисленных в пп. 8.1 данного постановления.
Согласно пп. 8.1 оспариваемого постановления Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска предписано подготовить договоры аренды на земельный участок N 1 площадью 13 131 кв. м для производственной базы с множественностью лиц на стороне арендатора. Расчет арендной платы предписано производить следующим образом: Л. - на площадь 383 кв. м - для магазина с учетом площади занимаемых помещений и этажности здания, Б-не, Б-нас - на площадь по 6374 кв. м каждому - для производственной базы.
Таким образом, земельный участок площадью 13131 кв. м, переданный на основании п. 6 оспариваемого постановления в аренду предпринимателям Б-не, Б-нас и Л., был поделен между указанными лицами. При этом размеры земельных участков администрация определила следующим образом.
Вся площадь земельного участка, на котором расположена производственная база, поделена на площадь всех находящихся на данном земельном участке зданий и строений с учетом их этажности. Затем пропорционально принадлежащей каждому собственнику площади недвижимости была определена площадь земельного участка, предоставляемого в аренду каждому из указанных выше лиц.
Согласно ст. 35 ЗК РФ каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. При наличии нескольких собственников здания каждый из них вправе пользоваться лишь частью указанного земельного участка, определяемой пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание.
Кроме того, п. 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Установив, что площадь земельного участка, занятого под зданием А-7 и необходимого для его использования, определена исходя из всей площади производственной базы и что лишь в одном из всех находящихся на базе зданий предприниматель Л. имеет долю в праве собственности, суд сделал правильный вывод о нарушении прав предпринимателей Б-не и Б-нас и правомерно признал недействительным пп. 8.1 постановления мэра г. Благовещенска от 24 июля 2003 г. N 2327.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения*(73).
В последнее время в судебной практике стал актуальным вопрос: переходит ли к покупателю согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, учитывая, что покупатель в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления).
Е.А. Галиновская указывает на то, что следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сохраняется за землепользователями, в том числе и за открытым акционерным обществом, после введения в действие ЗК РФ. После 1 января 2004  г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка*(74).
М.А. Геталова отмечает, что согласно ст. 45 ЗК РФ законодатель не предусматривает прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в результате непереоформления права. Законодатель также не установил какую-либо ответственность обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за неисполнение сроков по переоформлению этого права*(75).
Между тем Е.А. Киндеева считает, что при покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание*(76).
В п. 12 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указывается, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст.  20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2006 г. надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.
Также в постановлении Пленума ВАС РФ N 11 (п. 13) отмечается, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Исходя из данного вывода Пленума ВАС РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к покупателю недвижимого имущества, даже если покупатель в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления).
Для иллюстрации возможности проведения лицу, по своей организационно-правовой форме не относящемуся к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве примера можно привести следующее дело.
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 18 августа 2004  г. по делу N Ф04-5525/2004 (А70-3618-34) отмечается, что ЗАО "Сибовощ" обратилось в суд с заявлением о признании решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изложенное в письменном сообщении от 1 марта 2004 г., незаконным и обязать произвести государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были предоставлены ЗАО "Сибовощ" на основании распоряжения администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г. N 4422.
Решением суда от 29 июня 2004 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
Суть дела следующая. ЗАО "Сибовощ" создано в 1999 г. в процессе реорганизации путем выделения из состава ОАО "Плодоовощ", зарегистрированного постановлением главы администрации Калининского района г. Тюмени N 1116 от 8 декабря 1992 г. Согласно распоряжению территориального управления администрации г. Тюмени по Калининскому административному округу от 22 апреля 1999 г. N 546 ЗАО "Сибовощ" является правопреемником прав ОАО "Плодоовощ" на объекты недвижимого имущества, переданные в соответствии с разделительным балансом.
В проведении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками новому собственнику было отказано на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997  г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "Сибовощ" в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления), следовательно, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не может быть произведена.
Согласно абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (Федеральным законом от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ срок переоформления продлен до 1 января 2006 г.).
Устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 2 октября 2003  г. N 346-О, не может рассматриваться как нарушение конституционных прав.
При этом в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного кодекса, сохраняется за правообладателями.
Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Указание в п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления) при том, что в соответствии с п.  3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора. Данные выводы следуют из определения КС РФ от 25 декабря 2003 г. N 512-О.
Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Названной статьей гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Сибовощ" в соответствии с распоряжением администрации г. Тюмени от 13 ноября 2000 г., которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, оно (распоряжение) является достаточным основанием для регистрации за ЗАО "Сибовощ" права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил*(77).
В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 отмечается, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п.  1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С учетом вышеизложенного, при продаже здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, соответственно площадь земельного участка уменьшается на площадь необходимую для использования данного здания, строения, сооружения. Следовательно, у продавца с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость должна уменьшаться и арендная плата по такому договору аренды земельного участка.
Иллюстрацией данного тезиса является следующее дело.
В постановлении от 8 июля 2004 года по делу N А56-15846/03 ФАС Северо-Западного округа отметил, что Комитет по управлению городским имуществом г.  Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Мебельно-коммерческое объединение "Севзапмебель" (далее - ОАО "МКО "Севзапмебель") о взыскании задолженности за период с 1 января 2002 г. по 30 июня 2003 г. и пеней, а также расторжении договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к.
Решением от 24 ноября 2003 г. в иске отказано, с ОАО "МКО "Севзапмебель" взыскана в доход федерального бюджета сумма госпошлины.
Постановлением апелляционной инстанции от 27 января 2004 г. решение изменено в части взыскания госпошлины.
В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Податель жалобы ссылается на то, что изменение в договор аренды от 5 февраля 1996 г. сторонами не вносилось, у ОАО "МКО "Севзапмебель" сохранилась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок, оно эти обязательства не выполнило, что является основанием для расторжения договора.
Как видно из материалов дела, между КУГИ и ОАО "МКО "Севзапмебель" был заключен договор от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. аренды земельного участка общей площадью 60 382 кв. м, расположенного по адресу: Приморский пр., д. 52, для производственно-складской деятельности. Из п. 2.2 договора следует, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости.
Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 12 января 2000 г. N 002-09/99-н купли-продажи объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке.
Между ОАО "МКО "Севзапмебель" и ООО "Свид-Мобиль" заключено несколько договоров от 10 октября 2001 г. купли-продажи остальных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Переход права собственности за покупателями объектов недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, ОАО "МКО "Севзапмебель" утратило право собственности на объекты недвижимости, имеющиеся на данном земельном участке.
Между КУГИ и ООО "Свид-Мобиль" заключен договор от 28 мая 2002 г. N 17/ЗД-02348 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 14 282 кв. м.
Между КУГИ и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" заключен договор от 19 сентября 2003 г. N 17/ЗД-02317 аренды земельного участка по упомянутому адресу общей площадью 41 092 кв. м.
Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Указанные нормы права корреспондируются с нормами, изложенными в ст. 35 ЗК РФ.
В соответствии с данными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке (ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис"), после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а продавец (ОАО "МКО "Севзапмебель") соответственно утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде договоров аренды на соответствующие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и ООО "Свид-Мобиль" и ООО "Кенвик коммершл энтерпрайзис" (арендаторы).
Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды от 5 февраля 1996 г. N 17-000586з.к. в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Соответственно суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в иске к ОАО "МКО "Севзапмебель" о взыскании задолженности за весь спорный земельный участок и пеней, поскольку обязательство в части внесения арендной платы за спорный период за часть земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, у ОАО "МКО "Севзапмебель" прекратилось, а задолженность по арендной плате и пени за оставшуюся часть земельного участка ОАО "МКО "Севзапмебель" полностью погасило в период рассмотрения спора в арбитражном суде. Суд отметил, что, поскольку в части обязательство прекратилось, а в остальной части обязательства ОАО "МКО "Севзапмебель" по внесению арендной платы исполнены, не имеется оснований и для удовлетворения заявленных КУГИ требований о расторжении договора по основаниям, заявленным в иске (ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы).
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований*(78).
В Концепции указывается, что следовало бы закрепить в законе для случаев, когда здание и земельный участок принадлежат двум разным частным собственникам, как преимущественное право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, так и преимущественное право собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке. По действующему законодательству подобное преимущественное право предоставлено только собственнику здания в отношении земельного участка (ст. 35 ЗК РФ). При этом следовало бы сохранить и расширить правила действующего законодательства (ст. 36 ЗК РФ), предоставляющие частному собственнику здания возможность приобретать в собственность земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащий государству или муниципальному образованию*(79).
В настоящее время применение ст. 36 ЗК РФ ставит вопрос о том, распространяется ли ее действие на предприятие в целом как на объект недвижимости. Хотелось бы обратить внимание, что в Концепции в части расширения сферы применения ст. 36 ЗК РФ речь идет именно о собственнике здания.
В связи с этим представляется неправомерным вывод о том, что в целом на предприятие как на имущественный комплекс должны распространяться нормы ст. 36 ЗК РФ, без учета того, имеются ли в составе предприятия здания, строения или сооружения и иные объекты недвижимого имущества.
Например, в постановлении от 23 июня 2004 года по делу N А11-9823/2004-К1-2/198 ФАС Волго-Вятского округа отметил, что довод заявителя относительно ошибочного применения к спорным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ не может быть принят во внимание, так как ст. 132 ГК РФ, определяя, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, тем самым устанавливает прочную связь его с землей в связи с невозможностью перемещения предприятия в целом без несоразмерного ущерба его назначению (ст. 130 ГК РФ)*(80).
В Концепции отмечается, что признание недвижимым имуществом всего предприятия порождает множество проблем, в том числе неразрешимых. В связи с этим предлагается из ст. 132 ГК РФ упоминание о предприятии как о недвижимости исключить. Напротив, ст. 134 ГК РФ предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Наличие и оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 ГК РФ*(81).
Согласно Концепции в интересах развития и стабильности имущественного оборота необходимо признать предприятие (имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости. Предприятие может включать (или не включать) в себя объекты недвижимого имущества, а также имущественные права на недвижимость ("недвижимость в составе предприятия")*(82).
В противном случае любая организация, предприятие вправе требовать в принудительном порядке понуждения к заключению договора с ним, что напрямую ведет к бесполезности нормы ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве собственника недвижимого имущества, расположенном на земельном участке, перед другими лицами на приобретение в собственность либо в аренду. По данной логике любая организация, даже не имеющая объектов недвижимости на земельном участке, вправе требовать понуждения к заключению с ней договора купли-продажи либо аренды.
При применении ст. 36 ЗК РФ и при разрешении споров о возврате земельного участка собственнику после прекращения договора аренды необходимо учитывать следующие обстоятельства: имеется ли недвижимое имущество на всей площади земельного участка; какова площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, учитывая, что в соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В качестве примера можно привести следующее дело.
Администрация г. N обратилась в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (далее - АО) об обязании освободить и передать за свой счет занимаемый земельный участок. АО обратилось со встречным иском об понуждении заключить договор аренды.
При этом необходимо отметить, что право собственности АО зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним только в отношении одного объекта недвижимого имущества общей площадью всего 153,2 кв. м., а площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации этого объекта недвижимости в соответствии со ст. 33 ЗК РФ составляет 416 кв. м., что в десятки раз меньше площади земельного участка, подлежащего возврату собственнику.
Решением арбитражного суда основной иск удовлетворен, за исключением части земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. В удовлетворении встречного иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении иска администрации отказано, встречный иск АО удовлетворен.
Кассационная инстанция, отменяя постановление апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда, указала, что площадь, необходимая для использования данного объекта недвижимости, как следует из справки управления архитектуры и градостроительства и установлено судом первой инстанции, равна 416 кв. м. Вследствие отсуствия у АО правовых оснований на использование спорного земельного участка, за исключением 416 кв. м его площади, необходимых для эксплуатации здания, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования администрации.
Согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего кодекса.
В тоже время в п. 1 ст. 621 ГК РФ указывается, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Отсюда следует вопрос, необходимо ли при реализации арендатором его преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка исследовать вопросы надлежащего исполнения им условий договора и оплаты, прежде всего арендных платежей.
Наибольшее количество вопросов вызывает судьба недвижимого имущества на чужом земельном участке после прекращения права на земельный участок собственника здания.
В ст. 272 ГК РФ отмечается, что "при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества" (ст. 271 ГК РФ). При отсутствии или недостижении указанного соглашения прекращение права пользования земельным участком определяется судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка - вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Комментируя ст. 272 ГК РФ, К.И. Скловский отмечает, что в связи с отсутствием сложившейся практики применения данной нормы указать какие-либо применяющиеся судами критерии нет возможности*(83).
О.М. Козырь и А.А. Маковская полагают, что правовые последствия утраты сособственником здания прав на земельный участок, на котором здание находится, также должны четко определяться в законодательстве. При этом должна быть исключена возможность сохранения права собственности на здание в отсутствие каких-либо прав на земельный участок (вещных и обязательственных, возникающих из закона или из договора)*(84).
В Концепции отмечается, что в случае прекращения в установленном законом порядке права собственника здания на земельный участок, если земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее собственнику, принадлежит последнему на праве аренды (субаренды) или безвозмездного пользования, то в случае прекращения соответствующего договора по любым гражданско-правовым основаниям следует руководствоваться правилами, изложенными в ст. 272 ГК РФ, а до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний должен приобретать в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием*(85).
Несомненно, норма, содержащаяся в ст. 272 ГК РФ и предусматривающая снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, после прекращения прав на него, вызывала вопросы не только в настоящее время.
Например, еще Л.А. Кассо указывал, что в законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права, в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1649 г. был обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее по поводу возвращения участка из незаконного владения (Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087)). Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность*(86).
В Концепции отмечается, что для всех случаев, когда права собственности на земельный участок и на расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, представляется необходимым в законодательном порядке обеспечить такое право собственнику здания путем введения нового для современного российского гражданского права ограниченного вещного права, условно именуемого в настоящей Концепции "правом ограниченного владения земельным участком". Если в процессе гражданского оборота возникнет ситуация, когда право собственности на здание "не подкреплено" никаким правом на земельный участок, на котором это здание расположено, собственнику здания следует предоставить возникающее в силу закона "право ограниченного владения" в отношении соответствующего земельного участка*(87).
О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают, что само право ограниченного владения должно быть сконструировано в законе таким образом, чтобы оно стало вещным правом, в наименьшей мере ущемляющим права собственника земельного участка по владению и пользованию им (платность, ограниченность владения и пользования в том отношении, что владение и пользование допустимы только в связи с пользованием зданием и в тех пределах, которые обусловлены необходимостью пользования зданием). Важно, что названное вещное право должно позволять собственнику земельного участка, на который это вещное право возникло, не только сохранять за собой правомочия владения и пользования земельным участком, но и фактически осуществлять свои правомочия одновременно и наряду с осуществлением собственником здания его правомочий по владению и пользованию земельным участком*(88).
К.И. Скловский отмечает, что законодатель, устанавливая перечень вещных прав, не нашел необходимым (или возможным) введение такого вещного права, как суперфиций, в силу которого все построенное на земельном участке принадлежит собственнику участка, а право на постройки является не правом собственности, а ограниченным вещным правом на чужую вещь*(89).
По мнению Д.В. Пяткова и О.В. Фролова, последовательное применение правовых норм, регулирующих вопросы землепользования, позволяет в любой ситуации выйти из положения, опираясь на уже существующие правовые инструменты. Освоение традиционных юридических конструкций представляется куда более продуктивным, нежели введение в систему вещных прав нового права - права ограниченного владения землей*(90).
Пока законодатель не спешит вводить указанное "право ограниченного владения земельным участком" в гражданский оборот. В то же время несомненна и потребность в более эффективном правовом регулировании отношений, связанных как с судьбой здания и земельного участка после прекращения прав у собственника здания на земельный участок, так и в других случаях, связанных с оборотом зданий на чужой земле.
Е.А. Суханов справедливо указывает, что общую линию ЗК РФ на сокращение титулов землепользования можно объяснить желанием законодателя максимально упростить правовой режим земли. Вряд ли, конечно, это упрощение соответствует перспективам развития имущественного оборота. Но дело еще и в том, что данный подход выдержан ЗК РФ крайне непоследовательно: попытка отказа от одних ограниченных вещных прав неизбежно привела к появлению других, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись одним правом собственности. Правда, эти "новые" вещные права ЗК РФ регулирует крайне неудачно, обычно лишь называя их, но не раскрывая их содержание (складывается впечатление, что они "выскочили" сами собой, помимо воли законодателя, в силу присущей этому закону и отмеченной ранее юридической неряшливости). Так, в п. 1 ст. 35 появляется "право на использование соответствующей части земельного участка", возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле (ГК РФ в абз. 2 п. 1 ст. 271 квалифицирует это право как "право постоянного пользования" частью земельного участка, однако ЗК РФ в п. 1 и 2 ст. 20 и в п.  1 ст. 28 теперь исключает такую возможность). В абз. 3 п. 3 и в п. 4 ст. 36 ЗК РФ появляется "право ограниченного пользования" для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся "правообладателями помещений" в здании, расположенном на неделимом земельном участке. Это новое право в п. 4 ст. 36 ЗК РФ прямо противопоставлено праву постоянного (бессрочного) пользования этих же юридических лиц (ср. п. 1 ст. 20 ЗК РФ), хотя чем отличается содержание этих прав, можно лишь догадываться. Такие примеры при желании можно умножить. Уже из этого видна потребность различных ограниченных вещных прав на землю и невозможность их искусственного исключения*(91).
Итак, можно сделать вывод, что недостатки в правовом регулировании в данной сфере можно преодолеть только проведением единых комплексных мер, закрепленных в соответствующей программе. Принятие Концепции несомненно является позитивным результатом. Она должна стать тем базисом, на основе которого можно будет продолжать совершенствовать законодательное регулирование в данной области.
В тоже время следует отметить, что выявленные Концепцией недостатки в действующем законодательстве, посвященном правовому регулированию оборота зданий и земельных участков, до сих пор не устранены законодателем. Следует отметить и отсутствие должного взаимодействия между судебной практикой и законодательной деятельностью. Более того, после ее принятия прошло уже достаточное количество времени, и поставленные в Концепции вопросы требуют актуальных ответов от законодателя уже сегодня.