Правовое регулирование сделок с земельными участками

2.6. Правовое регулирование залога (ипотеки) земельного участка

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Содержание залога составляет преимущественное право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество, чаше всего и принадлежащее должнику в случае неисполнения последним обязательств по долгу. Проистекающую из такого положения вещей сущность рассматриваемого правоотношения можно охарактеризовать как реальное, или вещное, обеспечение кредита. Право земельного собственника заложить принадлежащий ему земельный участок - лишь один из элементов определения его юридической судьбы. Необходимым условием формирования ипотечного механизма является признание за собственником права продажи принадлежащего ему земельного участка, поскольку принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать.
Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Прежде всего, залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Где бы ни находился залог, в чьей бы собственности он ни находился, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.
Впервые залог земельных участков был разрешен Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п. 10). Крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам была разрешена выдача кредитов под залог земли. Затем п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "0 регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" предусмотрел право залога земельного участка всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли. В п. 5 данного Указа закреплено также право собственников земельных долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в залог. Несколько позднее был принят Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Иначе залог земельных участков (ипотека) регулируется нормами гл.  23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" фактически не применяется, поскольку его нормы, по сути, заменены соответствующими нормами гражданского законодательства и закона об ипотеке. Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в гражданском законодательстве, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст.  1 Закона об ипотеке).
Определение залога содержится в п. 1 ст. 334 ГК РФ. В п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке определено понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Закреплено правило, согласно которому залогодателем может быть или сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на которое установлена ипотеке остается у залогодателя в его владении и пользовании. В том случае ограничивается правомочие залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.
В п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, т.е. иным законодательством.
Перечень тех обязательств, для обеспечения, исполнения которых может быть использована ипотека, определен в статьях названного Закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства о основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре и причинении вреда.
Правовое значение ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что она призвана обеспечить уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (п. 1 ст. 3 Закона). Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Ипотека является также правовым средством обеспечения уплаты залогодержателю следующих сумм, которые ему причитаются: в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона). Дополнительные расходы залог держателя на сохранение заложенного имущества также считаются обеспеченными ипотекой (ст. 4 Закона).
Предметом залога могут быть земельные участки (п. 1 ст. 334 ГК). В Законе об ипотеке указаны земельные участки, которые не могут быть предметом залога, и одновременно определяются земли, которые можно заложить. В ст. 5 названного Закона предусмотрено, что на основании договора об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Соответственно земельные участки как недвижимое имущество могут быть предметом ипотеки, за исключением указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. Допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Факт регистрации права собственности на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, является условием залога.
В ст. 62 Закона об ипотеке указаны виды земельных участков, которые могут быть предметом ипотеки, а именно: земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения). Если эти земельные участки находятся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Права залогодержателя при ипотеке на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются и на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 340 ГК и п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено.
Как предусмотрено п. 2 ст. 261 ГК РФ, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Водное и лесное законодательство допускают при определенных условиях право частной собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую растительность на земельном участке, находящемся в частной собственности. Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность земельного участка.
Кроме того, ст. 13 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" признает, что в собственности граждан (физических лиц) и юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего и индивидуального пользования, а также отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения, находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются принадлежностями земельного участка.
Правило, закрепленное в п. 1 ст. 340 ГК РФ, означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков распространяется и на указанные принадлежности земельного участка: водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и мелиоративные сооружения.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке могут быть предметом залога при условии соблюдения правил ст. 69 указанного Закона. Это означает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК), т.е. в том числе и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие или сооружение, право залога не распространяется. Данный титул прав на землю является производным от права государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает только право пользования земельным участком на тех же условиях и в том объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на земельный участок.
Правила ст. 69 Закона об ипотеке применяются также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений (п. 2 ст. 5 Закона).
Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных участков. Поэтому правила об ипотеке недвижимого имущества применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона).
Особые правила залога земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, установлены в ст. 64 Закона об ипотеке. Так, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре не предусмотрены условия о том, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, которое принадлежит залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Закон об ипотеке (п. 2 ст. 64) в интересах защиты имущественных прав залогодателя предусматривает, что залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, заключаются в том, что оно может приобрести право сервитута на этот земельный участок, как и в указанном выше случае. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке, которая регулирует вопросы перехода прав на имущество. Следует подчеркнуть, что в настоящее время эти нормы должны применяться с учетом правил, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Только собственник земельного участка имеет право отдавать его в залог по договору об ипотеке (п. 1 ст. 6 Закона). К случаям передачи в залог земельных участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека может быть установлена также на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого титула прав на земельные участки законодательство не предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п. 4 ст. 6 Закона), т.е. собственника арендованного земельного участка.
В случае, если земельный участок находится в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано по общему правилу в письменной форме. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее продаже применяются правила ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
Залог земельного участка оформляется путем заключения договора об ипотеке согласно ст. 8 Закона об ипотеке. В ст. 9 Закона установлены существенные условия договора, соблюдение которых обязательно. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание), его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Когда предметом договора является земельный участок, в нем должны быть указаны его местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер; размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка (в квадратных метрах); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка.
В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого земельный участок, являющийся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, т.е. право собственности, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованный земельный участок Должен быть определен в договоре об ипотеке так же, как если бы он сам являлся предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть осуществлена в соответствии с требованиями ст. 67 Закона об ипотеке и должна быть указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже кадастровой стоимости земельного участка (нормативной цены земли). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в обязательном порядке копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Согласно п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда данное обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Статья 10 Закона об ипотеке требует нотариального удостоверения и государственной регистрации договора об ипотеке. Если в договоре отсутствуют какие-либо существенные условия, необходимость которых предусмотрена ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, такой договор не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Нарушение правил п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке означает, что стороны могли проигнорировать запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке, и леса.
За нотариальное удостоверение договора со сторон взыскивается государственная пошлина, если договор удостоверяется государственным нотариусом, или нотариальный сбор, если договор удостоверяется частным нотариусом. Если в договоре ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с договором нотариусу должна быть представлена закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.
Согласно п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
С момента заключения договора об ипотеке возникают права залогодержателя на земельный участок, заложенный по договору (право залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства. Заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается третьих лиц, для них согласно п. 7 ст. 20 Закона ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
Залогодержатель должен быть предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом ипотеки (ст.  12 Закона). Залогодатель при заключении договора обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные последствия для залогодателя. У залогодержателя возникает право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Предусмотрена возможность удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной (ст. 13 Закона). Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству.
Закладная является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотеки обязательству. Эти лица становятся обязанными по закладной.
В Законе об ипотеке (п. 4 ст. 13) содержится исчерпывающий перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не допускаются. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
К содержанию закладной предъявляются некоторые формальные требования. Их перечень определен в ст. 14 Закона об ипотеке. Так, документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо предусмотренные указанным законом данные, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после ее государственной регистрации.
Практическое значение применения закладной заключается в том, что значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными ст. 48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 48 передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
В соответствии с п. 1 ст. 49 Закона об ипотеке, закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п. 3 ст. 355 ГК). Владелец закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владельцы закладной вправе передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
В Законе об ипотеке закреплены меры, выполнение которых призвано обеспечить сохранность имущества, заложенного по договору об ипотеке. Так, если предметом договора является земельный участок, это обстоятельство определяет характер мер, применяемых по его сохранности. Следует отметить, что залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Причем залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона). Таким образом, залогодатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с его целевым назначением и извлекать от его использования прибыль.
Залогодатель не должен допускать ухудшения состояния земельного участка. Он должен исполнять обязанности, предусмотренные ст. 13 и 42 ЗК РФ по охране земель. Соответственно ст. 30 Закона об ипотеке предусматривает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до прекращения ипотеки.
Собственники земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения согласно ст. 40 ЗК РФ. Поэтому на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими (п. 1 ст. 65 Закона). Однако вполне возможно, что строительство залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения повлечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка. Тогда залогодержатель вправе, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в том случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Статья 31 Закона об ипотеке устанавливает правило, о том, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями такого договора. Это означает, что стороны вправе решить данный вопрос по своему усмотрению. Они могут либо предусмотреть в договоре необходимость страхования земельного участка, либо вообще не страховать его. Если речь идет о земельном участке, находящемся в составе земель населенных пунктов или иных категорий земель, используемых в качестве пространственно-операционного базиса, страхование такого земельного участка обычно не является необходимым. Земля как пространственный базис, как правило, неуничтожима. Тем не менее, возможны случаи подтопления, провала земельных участков и т.п. Однако они крайне редки. Несколько иная ситуация, когда залог касается земель, используемых как средство производства. Эти земли могут быть загрязнены, подвержены водной или ветровой эрозии, в результате чего могут стать не пригодными для использования в сельском хозяйстве. Целесообразность страхования земельного участка определяется сторонами в каждом конкретном случае специально.
В договоре об ипотеке вопрос о страховании земельного участка обязательно должен быть отражен. При отсутствии в договоре условий страхования заложенного земельного участка п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке обязывает залогодателя страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
В соответствии со ст. 32 Закона об ипотеке залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и т.п. Для этого он обязан принимать меры, установленные законодательством и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
К залогодателю могут быть предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, о его изъятии (истребовании) или обременении, например путем установления сервитута, либо иные требования, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого земельного участка. В данном случае залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
Залогодатель обязан использовать все законные способы защиты своих прав на заложенное имущество. Он должен применить соответствующий способ защиты гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ, например, предъявить иск о признании права, о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления и т.д.
В том случае, если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Например, если земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, оказался в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.
Для того чтобы обеспечить имущественные права залогодержателя, ст.  35 Закона об ипотеке предоставляет ему ряд полномочий. Залогодержатель имеет право проверять состояние заложенного земельного участка (ст.  34); потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком (п. 1 ст. 29) или правила содержания заложенного земельного участка (ст. 30), не выполняет своей обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного участка, при нарушении обязанностей по страхованию заложенного земельного участка (п. 1 и 2 ст. 31), при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного земельного участка (ст. 34).
В случае грубого нарушения указанных правил пользования заложенным имуществом залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Когда залогодатель отказал в удовлетворении такого требования либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок (а если такой срок не предусмотрен - в течение одного месяца), залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено этим договором.
Главным правовым последствием залога имущества является установление ограничений правомочия распоряжения залогодателя в отношении заложенного имущества. Поэтому Закон об ипотеке особо регламентирует вопросы перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременения этого имущества правами других лиц. Так, ст. 37 Закона закрепляет принцип допустимости отчужден заложенного имущества только с согласия залогодержателя заложенный земельный участок может быть отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Однако исключением из этого принципа является право залогодателя завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Статья 38 Закона об ипотеке закрепляет принцип следования ипотеки юридической судьбе заложенного имущества. Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Поэтому лицо, которое приобрело заложенный по договору об ипотеке земельный участок в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Залог земельного участка по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила (п. 3 ст. 38 Закона). Таким образом, залогодержатель имеет возможность обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Приобретатель заложенного имущества, если иное не указано в законе, получит право, обремененное залогом, со всеми вытекающими отсюда последствиями (прежде всего возможность обращения взыскания по требованиям залогодержателя).
Статья 39 Закона об ипотеке регулирует вопросы защиты прав залогодержателя при отчуждении заложенного имущества. Например, в случае отчуждения земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного земельного участка недействительной и тем самым применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от того, кому он принадлежит.
Если будет доказано, что приобретатель земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что земельный участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой приобретатель несет в пределах стоимости земельного участка ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. При отчуждении заложенного земельного участка с нарушением данных правил залогодателем, который не является должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут приобретатель имущества и прежний залогодатель.
Статья 40 Закона об ипотеке допускает возможность обременения заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении определенных условий, что является своеобразной формой распоряжения залогодателем заложенным имуществом. Залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенный земельный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут). Распоряжение заложенным участком допускается только в том случае, если срок, на который земельный участок предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и если земельный участок предоставляется в пользование для целей, соответствующих его целевому назначению.
При обращении залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются. Моментом прекращения указанных прав является вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд - с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания.
В том случае, если залогодатель хочет предоставить заложенный земельный участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства либо для целей, не соответствующих назначению имущества, для этого обязательно требуется согласие залогодержателя. Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в пользование другому лицу не освобождает его от исполнения обязанностей по договору, если договором не предусмотрено иное.
Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества определены в ст. 41 Закона об ипотеке, т.е. при изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд на основании ст.  49 ЗК РФ. Если право собственности залогодателя на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, установленным федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество (земельный участок) либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными в указанном выше случае, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на земельный участок, предоставленный залогодателю взамен изъятого.
В том случае, если земельный участок, являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу и применяются правила ст. 38 Закона об ипотеке, о чем говорилось выше. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе потребовать срочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства обращения взыскания на конфискованный земельный участок. Указанная норма не соответствует ч. 2 ст. 354 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается. Однако в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке действие норм этого Закона имеет приоритет по отношению к нормам ГК РФ.
В случае виндикации заложенного земельного участка ст. 42 Закона об ипотеке предусматривает следующие правила. Когда земельный участок, являющийся предметом ипотеки изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого земельного участка является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Последующая ипотека допускается в порядке, предусмотренном ст. 43 Закона об ипотеке. Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлен в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
На основании данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки устанавливается очередность залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же земельного участка, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на который может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условии. Порядок, условия и процедурные вопросы последующей ипотеки установлены в ст. 44-46 Закона об ипотеке.
Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. То лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384-386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования (п. 1, 2 ст. 47 Закона). Нужно отметить, что уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна в том случае, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально удостоверена, и подлежит государственной регистрации. Принципиально важным является положение о том, что уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, из которых удостоверены закладной, не допускается. Если такая сделка совершена, она признается ничтожной.
Закон предоставляет право залогодержателю обратить взыскание на заложенный по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его счет своих денежных требований. В ст. 50 Закона об ипотеке определены основания обращения взыскания на заложенный земельный участок. Перечень требований, которые вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, содержится в ст. 3 Закона об ипотеке. При несоответствии условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ею, приоритет имеют условия договора об ипотеке.
Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства, разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это правило применяется, если договором о залоге земельного участка не установлено иное. Однако взыскание на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно условиям обеспеченного ипотекой обязательства и в соответствии с применимыми к нему федеральными законами и другими нормативными актами должник освобождается от ответственности за нарушение обязательства.
В случаях, установленных ст. 35, 39 и 41 Закона об ипотеке залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом земельного участка, а при неисполнении его - обратить взыскание на заложенный земельный участок.
Статья 51 Закона об ипотеке и п. 1 ст. 349 ГК РФ предусматривают, что взыскание на заложенное недвижимое имущество. Для удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда, кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в порядке ст. 55 Закона об ипотеке. Для обращения взыскания кредитор должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством.
В соответствии со ст. 53 Закона об ипотеке, если земельный участок заложен по двум и более договорам, в случае обращения на него взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности, установленной п. 4 ст.  46 Закона об ипотеке. Залогодержатель до обращения взыскания на земельный участок, залогом которого обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в деле.
Те вопросы, которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении взыскания на заложенный земельный участок, отмечены в ст. 54 Закона об ипотеке. В обращении взыскания на заложенный земельный участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно или если размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, кроме случая, указанного в п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке. В решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд должен определить и указать суммы, которые подлежат уплате залогодержателю из стоимости заложенного земельного участка, установить предмет ипотеки - конкретный земельный участок, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации земельного участка; начальную продажную цену при его реализации (на публичных торгах эта цена устанавливается на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом); меры по сохранности земельного участка до его продажи, если таковые необходимы.
При наличии уважительных причин по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до одного года. Отсрочка допускается, когда залогодателем выступает гражданин независимо от вида заложенного имущества при условии, что залог не связан с занятием гражданином предпринимательской деятельностью и если предметом ипотеки служит земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие об ипотеке.
При определении судом срока отсрочки необходимо учитывать, что сумма требований залогодержателя, которые должны быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного имущества по оценке, определенной в договоре о залоге недвижимости. Отсрочка реализации заложенного земельного участка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое обеспечено ипотекой земельного участка, и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных кредитору процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Отсрочка реализации заложенного земельного участка не разрешается, если может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).
Процедура обращения взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке урегулирована в ст. 55 Закона об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. Однако данный Закон одновременно содержит перечень оснований, когда обращение взыскания на заложенное имущество разрешается только по решению суда. Это случаи, когда предметом ипотеки является имущество, принадлежащее лицу на праве общей собственности, и когда кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной определенной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке либо предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны имеют право предусмотреть продажу заложенного земельного участка или на публичных торгах, или на аукционе, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя либо третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В то же время запрещено в соглашении предусматривать возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества, если таковым является земельный участок.
Содержание соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке должны удовлетворять определенным требованиям. В нем должны быть указаны название заложенного имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье лицо - также и залогодателем; способ реализации заложенного имущества либо условия его приобретения залогодержателем; известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи лица. Суд может признать соглашение недействительным по иску лица, чьи права нарушены данным соглашением.
Заложенный земельный участок, на который судом обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов (за некоторыми исключениями). Порядок проведения публичных торгов урегулирован ст. 399-405 ГПК РСФСР и ст. 62 и 63 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".
При решении вопроса об обращении взыскания на заложенный земельный участок суд вправе с согласия залогодателя и залогодержателя установить, что земельный участок подлежит реализации путем продажи на аукционе. Порядок проведения аукционов установлен ст. 59 Закона об ипотеке и ст. 447-449 ГК РФ. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Публичные торги по продаже земельного участка организуются и проводятся специализированными организациями по продаже недвижимости на основании договора со службой судебных приставов-исполнителей. Эти организации проводят по заявке судебного пристава-исполнителя, и они указывают минимальную начальную цену участка, выставляемого на торги, согласно ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".
В соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке торги проводятся по месту нахождения заложенного земельного участка. Не позднее, чем за месяц до их проведения организатор торгов обязан известить о предстоящих торгах в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Федерации. В извещении должны быть указаны дата, время и место проведения торгов, характер реализуемого на них имущества и его начальная продажная цена. Желающие принять участие в торгах должны внести задаток. Размер, срок и порядок внесения задатка указываются в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% начальной продажной цены заложенного земельного участка. По окончании торгов задаток немедленно возвращается лицам, участвовавшим в торгах, но не выигравшим их. Задаток также возвращается в том случае, если торги не состоялись.
Победителем на публичных торгах признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену за продаваемый земельный участок. Победитель и организатор торгов в день их проведения подписывают протокол о результатах. В случае уклонения кого-либо из них от подписания протокола наступают последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
В течение пяти дней после окончания торгов победитель должен внести сумму, за которую им куплен заложенный земельный участок, за вычетом внесенного ранее задатка на указанный организатором торгов счет. В случае невнесения указанной суммы задаток не возвращается. После внесения покупной цены организатор торгов обязан заключить в течение пяти дней с победителем торгов договор купли-продажи. Договор и протокол о результатах публичных торгов служат основанием для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке установлены основания и процедура объявления публичных торгов несостоявшимися. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися, если на них явилось менее двух покупателей; не была сделана надбавка к начальной продажной цене заложенного имущества; победитель торгов не внес покупной цены в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее следующего дня после наступления какого-либо из названных выше обстоятельств.
В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые обеспечены залогом этого имущества. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства о договоре купли-продажи, а ипотека в данном случае прекращается. Если соглашение не было заключено, не позднее чем через месяц после первых торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае если и повторные торги не состоялись, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенный земельный участок по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом недвижимости. Если залогодержатель после объявления повторных торгов несостоявшимися в течение месяца не оставил предмет ипотеки за собой, ипотека прекращается.
Статья 59 Закона об ипотеке регулирует порядок продажи заложенного имущества на аукционе. Организацию аукциона проводит избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, действующая на основании договора с залогодержателем и выступающая от его или от своего имени. На открытом аукционе разрешается продажа заложенного земельного участка. На закрытом аукционе продажа допускается только в случаях, установленных федеральным законом. Организатор аукциона в течение пяти после оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион, заключает с ним договор купли-продажи. Договор купли-продажи и протокол о результатах аукциона являются основаниями для внесения необходимых записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 60 Закона об ипотеке должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Они могут реализовать это право в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.
Вырученные от реализации земельного участка денежные средства после удержания из них сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяются между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение этих сумм проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке - нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61 Закона об ипотеке).
Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации отражены в ст. 68 Закона об ипотеке. На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о его разрешенном использовании. Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе изменить целевое назначение участка только в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. Таким образом, должен соблюдаться принцип целевого использования земельных участков.
Следует отметить, что продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных Участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Речь идет об ограничениях на приобретение земельных участков в собственность иностранными юридическими и физическими лицами и лицами без гражданства, установленных в Земельном кодексе РФ.

Сайт разработан для экранов с разрешением от 768х1024 и выше
Конфиденциальность Контакты