Правовое регулирование сделок с земельными участками

Глава 3. Государственная регистрация прав на земельные участки

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимость:
1. Обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы основной массы населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
2. Обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Понятие управление государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.
3. Обеспечение поступления в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц, является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и прочее). Обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости. Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характеристике и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В банке данных о правах на недвижимость отражается все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ будет способно оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка, данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.
Предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно содержится и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.
Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:
- заявление о государственной регистрации;
- документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц (документы, удостоверяющие личность; доверенности; учредительные документы юридических лиц; документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридических лиц.)
- документы, содержащие описание объекта недвижимости;
- правоустанавливающие документы;
- документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.
1. Заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подает правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) на то лицо при наличии у них надлежащим образом оформленной доверенности.
2. Если гражданину, действующему от себя лично, достаточно предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность, то представитель организации, кроме тех же документов и документов, подтверждающих его полномочия, должен предъявить документы юридического лица:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
- свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации.
3. Лица, обращающиеся с заявлением о государственной регистрации, представляют правоустанавливающие документы и документы, подтверждающие права на недвижимость.
Правоустанавливающие документы - это документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение или обременение прав на недвижимое имущество.
Правоустанавливающими документами являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.
Правоподтверждающие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права
- или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной Службой.
Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, является план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимости.
Законодатель наделил Федеральную регистрационную Службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная Служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы.
В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц.
При получении документов должностное лицо Федеральной регистрационной Службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их предоставления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию.
После приема документов Федеральная регистрационная Служба проводит проверку их действительности. В ходе такой проверки выясняется наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Важным этапом регистрационного процесса является проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В целях проверки соответствия поданных на регистрацию документов законодательству Российской Федерации Федеральная регистрационная Служба проводит их правовую экспертизу. В случае выявления оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав Федеральная регистрационная Служба принимает соответствующее решение. В случае если для принятия решения о государственной регистрации недостает каких-либо сведений или документов, Федеральная регистрационная Служба вправе направить юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям соответствующие запросы.
При отсутствии оснований для приостановления государственной регистрации или отказа в государственной регистрации Федеральная регистрационная Служба осуществляет внесение записей в Единый государственный реестр прав.
Произведенную государственную регистрацию прав удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав, произведенную государственную регистрацию сделки удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки. Закон о регистрации обязывает Федеральную регистрационную Службу выдавать заявителю информацию о зарегистрированных правах.
Среди специальных полномочий Федеральной регистрационной Службы следует назвать принятие им на учет бесхозяйственных недвижимых вещей в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Федеральная регистрационная Служба обеспечивает бессрочное хранение Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают нормативно-правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию.
Необходимость проведения государственной регистрации впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (статья 131, статья 8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Она преследовала несколько целей:
а) придать предельную открытость правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;
б) ввести государственный контроль над совершением сделок с недвижимым имуществом (переход прав на нее) и тем самым защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований;
в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.
Можно назвать ряд отличительных параметров регистрации:
- это акт, имеющий юридическое значение, следовательно, закон связывает с регистрацией определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями статьи 164, 219, 223, 433, 551, 558 ГК РФ и другие;
- это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Этим подчеркивается публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем - учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой - государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиции возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;
- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Иная регистрация объектов недвижимого имущества, проводимая в случаях, предусмотренных законом, другим государственным органом, носит либо специальный, либо учетный характер (пункт 2 статьи 131 ГК). В любом случае прямым единственным доказательством наличия у лица прав на недвижимое имущество она не является.
Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ проводится регистрация земельных участков в едином земельном кадастре. Однако такая регистрация носит специальный характер и прав на земельный участок не порождает.
Объекты прав, подлежащие государственной регистрации.
Согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:
- право собственности;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право постоянного пользования;
- ипотека;
- сервитут,
- и иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (ГК РФ), и другими законами.
Однако этот перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ об аренде, о доверительном управлении и другими, а также Законом "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним". Соответственно все они подлежат государственной регистрации.
Исключения из общего правила об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки. Так, не подлежат государственной регистрации сами договоры, права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (глава  36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (статья 651 ГК РФ).
Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон предусматривают две основные формы государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней. По общему правилу, эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения, прав на недвижимость.
Например: договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (статья  550 ГК РФ). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (статья 551 ГК РФ).
Однако в отдельных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав за ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.
В соответствии с Законом, государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исключение из этого правила установлено статьей 22 Закона, согласно которой права и сделки с предприятием (имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности) подлежат государственной регистрации по месту государственной регистрации юридического лица - правообладателя предпринимателя.
С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датой государственной регистрации прав и сделок считается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Это означает, что:
- договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (пункт 3 статьи 433 ГК РФ);
- право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (пункт 2 статьи 223 ГК РФ);
Отказ в предоставлении запрашиваемой информации, выдаваемый в письменной форме, должен быть мотивирован (пункт 2 статьи 7 Закона). В сообщении об отказе в обязательном порядке также указывается, что отказ в выдаче информации может быть в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона обжалован в суд.
Причины, которые являются основанием для отказа, могут быть, в том числе следующими: непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация в соответствии с законом должна представляться бесплатно); содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует данное лицо, и у учреждения юстиции прав отсутствует возможность уточнить содержание запроса.
Выписки из единого государственного реестра должны содержать описание земельного участка, зарегистрированные права на него, а также ограничения этих прав. Орган осуществляющий государственную регистрацию должен в течении пяти дней предоставить информацию запрошенную заявителем.
Если заявитель на основании одного запроса запрашивает информацию по нескольким объектам недвижимости, то ему предоставляются отдельные выписки по каждому из указанных им объектов недвижимости.
В выписке указываются:
- наименование учреждение юстиции по регистрации прав;
- дата подписания выписки, а также исходящий номер выписки;
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости;
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- существующие ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- фамилия, имя, отчество (для физического лица) или наименование (для юридического лица) запросившего информацию.
Сведения о содержании правоустанавливающих документов, предоставляются в установленном законом порядке:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах их юрисдикции (территорий, находящихся под их юрисдикцией);
- судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с земельными участками и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или по закону.
Данный перечень лиц является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения о земельном участке, на который он имеет права.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по месту нахождения не движимого имущества в пределах регистрационного округа. Данные права будут регистрироваться в Едином государственном реестре прав.
За осуществление государственной регистрации взимается плата, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998  г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах". Этим постановлением установлено, что максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: для физических лиц - 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда; для юридических лиц - 50-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда. Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним - 200-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Максимальные размеры платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество установлены: для физических лиц - 25% установленного законом минимального размера оплаты труда; для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Максимальный размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс составляет 3-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии у них государственной регистрации, введенной по названному закону.
До введения нового порядка ведение государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость по единой системе на всей территории Российской Федерации осуществляли органы Государственного комитета РФ по земельной политике и его территориальные органы на местах.
Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения земельного участка и включает данные: сведения о лице, приобретающем право на земельный участок; описание земельного участка (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и другие характеристики); сведений об условиях предоставления земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании; сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком, сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком; решений уполномоченного органа о включении земельного участка в зону отчуждения для государственных и муниципальных нужд; иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Государственная регистрация сделок с земельными участками осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося предметом сделки. Она проводится в 10-дневный срок с момента поступления в орган регистрации всех необходимых документов о правах на земельный участок.
О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на документе, представленном для государственной регистрации.
Основанием для отказа в государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним являются: отсутствие постановления органа исполнительной власти для решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка из государственных или муниципальных земель, договора, свидетельства о праве собственности на земельный участок, документа об оплате земельного участка в случае предоставления его из государственных и муниципальных земель за плату, других документов, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; прямой запрет на предоставление земельного участка из земель, изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте; отсутствие в предоставленных документах сведений, предусмотренных Земельным кодексом РФ; наличие в органе государственной регистрации документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка; изменение целевого назначения земельного участка с нарушением установленных правил; наличие в органе государственной регистрации постановления органа исполнительной власти об изъятии земельного участка; нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате сделки, отсутствие документа об уплате регистрационного сбора; наличие спора о границах земельного участка и его принадлежности подтверждается определением суда, арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом, выданным органом, уполномоченным рассматривать указанные споры в административном порядке.
В законодательстве оговорена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки.
Права граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат государственной регистрации. Записи о правах и обязанностях собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в документах государственной регистрации являются основными и правоустанавливающими в суде доказательствами.
Государство не гарантирует защиту и неприкосновенность незарегистрированных прав на земельный участок.
Закон устанавливает момент возникновения права на земельный участок. Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на них. План земельного участка является обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав. Право собственности и другое право граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают после установления границ на местности, составления планов и описей земельных участков и их государственной регистрации.
По окончании государственной регистрации выдается свидетельство, удостоверяющее возникновение и переход прав на недвижимое имущество. Свидетельства выдаются собственникам, землепользователям, землеобладателям, арендаторам и залогодержателем.

Сайт разработан для экранов с разрешением от 768х1024 и выше
Конфиденциальность Контакты