Правовое регулирование сделок с земельными участками
4.3. Кадастровая и рыночная стоимость земли
В целях экономической оценки земли и учета ее стоимости в составе
природных ресурсов установления обоснованной платы за землю, создается
и ведется государственный земельный кадастр. В связи с этим была
введена кадастровая оценка земли, которая проводится в целях внедрения
экономических методов управления земельными ресурсами и повышения
на этой основе эффективности использования земли. Финансирование
работ по установлению государственной кадастровой оценки осуществляется
за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы (бюджет
федеральный и субъектов). Постановлением Правительства РФ от 8 апреля
2000 г. "О правилах проведения государственной кадастровой
оценки земель" утверждены правила ее проведения. Во внимание
принимаются сервитуты и иные ограничения и обременение прав. Кадастровая
оценка основывается на классификации земель по целевому назначению
и функциональному использованию. В городах и сельских поселениях
кадастровая оценка осуществляется на основании статистического анализа,
рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В процессе
кадастровой оценки проводится, оценочное зонирование территорий.
Оценочная зона - часть земли, однородной по целевому назначению,
использованию, кадастровой стоимости. В зависимости от территории
границ оценочной зоны совпадают с границами земельных участков,
кадастровых районных, кварталах.
Когда установлена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая
стоимость устанавливается в процентном соотношении от рыночной.
В целях оценки земли проводится установление рыночной стоимости
земельного участка. Основные источники получения информации о рыночных
ценах на землю:
- договоры купли-продажи, заключенные по результатам конкурсов,
аукционов.
- договорные цены на земельный участок, выкупаемые гражданами в
собственность.
- данные о предложения по продаже земельных участков по информации
риелторов и других источниках, в которых содержится сообщения о
намерении продать земельный участок.
При использовании этих данных следует учитывать, что результаты
указанных сделок ниже цены предложения на 20-50 процентов по данным
государственной статистике. В рыночную стоимость не входит цена
расположенных на земельных участках объектах недвижимости. Согласно
статье 3 Закона "Об осуществлении оценочной деятельности в
РФ" от 29 июля 1998 г., под рыночной стоимостью объекта понимается
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией
и на величину цены сделки не отражаются чрезвычайные обстоятельства.