[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
Правовое регулирование сделок с земельными участками
1.4. Общие и специальные правила земельно-правовых сделок
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:
1) земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными
субъектами, к числу которых отнесены:
а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего
возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в
ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может
быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признанной
незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями;
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная
правоспособность допускает совершение подобных сделок.
2) Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей,
то они должны быть:
а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности
в судебном порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки.
3) Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные действия
субъектов этого правоотношения: регистрации сделки в регистрационной
палате и т.п. Пассивные действия не могут служить основанием для
заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок
предполагает по закону только активные действия.
4) Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой
сделки в том случае, если они направлены на достижение определенной
юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает мнимую (притворную)
сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие
ей правовые последствия. При этом следует различать волю субъектов
земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так,
указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от
воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные.
Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются
правила, относящиеся к этой сделке, которую стороны имели в виду.
Иначе говоря, если маскируют сделку купли-продажи земельного участка
сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться
должны правила сделки купли-продажи.
5) При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться
свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием
для признания недействительности сделки по суду. Например, заинтересованным
лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая
сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
закономерного соглашения представителя одной стороны с представителем
другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
6) Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку
признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности
с применением двойной регистрации.
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило,
сделки в земельном отношении имеют регламентированную законом форму,
преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков
гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей государственной
регистрации;
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также
незаконность сделки.
в) по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть
существенные условия:
- установленные законом. Так, при продаже земельных участков в ходе
приватизации государственных или имущественных предприятий в плане
приватизации должны быть отражены: ситуационный план земельного
участка; данные о его границах; размерах, технологических, экологических
и инженерно-геологических условиях и др. При переходе имущества
в порядке наследования или дарения взимается специальный налог с
этого имущества в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г.
"О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования
или дарения" с соответствующими изменениями и дополнениями.
При совершении этих сделок необходимо знать, что если общая стоимость
переходящего в собственность физического лица имущества превышает
необлагаемый минимум (при наследовании он составляет 850-кратный
минимальный размер оплаты труда, а при дарении 80-кратный), взимается
указанный налог. Поэтому очень важно произвести правильную оценку
имущества.
- устанавливаемые сторонами. Например, каждая из сторон в праве
определить в качестве существенного условия земельно-правовой сделки
состояние земельного участка в момент продажи; порядок передачи
проданного земельного участка и т.д.
- по продаваемому объекту. Например, не подлежат продаже земли общего
пользования населенных пунктов; земли заповедников, памятников природы,
национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов,
зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению
и другие.
Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем:
1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства,
полномочия которого осуществляют органы местной администрации и
другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи
и аренда земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном
реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
2) Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который
могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности субъектами
сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические
и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом;
при продаже участков собственности приватизированных предприятий
на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов могут
быть только собственники приватизированных предприятий.
3) Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые
могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже
при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли,
представленные для ведения сельского хозяйства, использования и
охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные
биологическому заражению; земельные участки, находящиеся во временном
пользовании и другие.
4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной
законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны,
возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны
- возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении
этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского
хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление
в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный
срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия
и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления
или досрочное требование решения земельного вопроса не гарантировано
законом к исполнению, а с другой - задержка сверх месячного срока
с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.
5) Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким
образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование
земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что
дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный
участок по земельно-правовым сделкам обязаны использовать его с
соблюдением всех уставных правил: эффективно, рационально, в строгом
соответствии с целевым назначением и т.п.
6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется
через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств:
расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков,
причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные
последствия. Рассмотрим их по отдельности. Санкции за нарушение
договорных обязательств можно подразделить на законные и договорные.
Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной
и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий
договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий
земельно-правовых сделок является их применение государственными
органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном
земельном контроле, нормами КОАП РФ, УК РФ, УПК РФ.
Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе
одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые
предусмотрены договором, и ситуация соответствует диспозиции договорной
санкции.
Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить
на следующие разновидности:
1) Неустойка.
2) Пеня.
Договорные санкции могут применяться по двум основаниям:
1) по требованию потерпевшей стороны договора, если противоположная
сторона согласна с предъявленными требованиями;
2) по решению суда, если противоположная сторона не согласна с требованиями
потерпевшей стороны.
Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое
обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением
установленных законом следующих правил.
Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы.
Реальный ущерб складывается из:
а) стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных
и имущественных объектов;
б) дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой
сделки.
Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени с взысканием убытков
предусмотренных в законе в четырех основных вариантах:
1) Штрафной вариант - неустойка взыскания сверхстоимости причиненных
убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны,
но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в
суд.
2) Зачетный вариант - неустойка включается в состав убытков, причиненных
нарушением ценовой земельно-правовой сделки. В таком случае сумма
взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убытков, а сам
объем определяется за минусом размера неустойки;
3) Исключительный вариант - взыскание неустойки исключает взыскание
убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть
предусмотрен только в договоре;
4) Альтернативный вариант - взыскание за нарушение условий земельно-правовой
сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой
вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой
сделки.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить
на три основных вида:
- правоустанавливающие;
- правоизменяющие;
- правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения,
которых между ними не было до заключения этой сделки. Например,
заключение договора аренды земельного участка на длительный срок,
устанавливает сложные и долговременные отношения между арендодателем
и арендатором.
Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание
и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их
заключения. Такой сделкой может быть передача в залог арендодателем
арендатору земельного участка в обеспечение займа денежных средств
у последнего.
Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим
существование до их совершения правоотношения в сфере использования
земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка,
при которой у продавца прекращается право собственности на земельный
участок.
[an error occurred while processing the directive]
|
|