Правовое регулирование сделок с земельными участками

Глава 2. Особенности правового регулирования сделок с земельными участками

2.1. Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Договоры относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, а значит, представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Новое земельное законодательство внесло принципиальные изменения в сферу регулирования совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Пункт 5 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.
Земельный кодекс РФ запрещает раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К).
Из правила есть два исключения. Возможно, отчуждение части здания или строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка, без земельного участка. Можно также совершить сделку по отчуждению здания или строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, возможно вместе земельным участком, когда федеральный закон допускает передачу его в частную собственность.
Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.
Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл.  30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).
Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Предмет договора продажи недвижимости включает два рода объектов:
1) продаваемое недвижимое имущество;
2) действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.
Особенностью договора, которая предусмотрена земельным законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК).
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи не соблюдена, это влечет его недействительность.
Переход права собственности на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Практический смысл и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель и достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
В чем состоит юридическое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности-этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.
Следует особо подчеркнуть, что ст. 550 ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка. Это объясняется тем, что в настоящее время существует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью. В то же время, если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить договор купли-продажи земельного участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).
Важно обратить внимание на коллизию норм гражданского и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.
Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
11 июня 1993 г. Роскомземом утверждены Технические требования к плану земельного участка. План участка составляется, как правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.
Приказом Роскомзема от 2 июня 1993 г. N 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.
Типовой договор предусматривает, что при определении предмета договора - земельного участка должны быть указаны:
- его местоположение, т.е. почтовый адрес;
- кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
- площадь участка (в квадратных метрах);
- основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся эти земли;
- цель использования земельного участка.
Согласно ст. 555 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.
Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной о цене земельного участка, он считается незаключенным.
Правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ), предусматривающие, что исполнение договора, в котором не указана цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, неприменимы к договору купли-продажи земельного участка.
В договоре также должна быть установлена цена здания, учреждения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, которая включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Когда цена в договоре купли-продажи земельного участка установлена за единицу его площади, общая цена участка, подлежащая уплате, определятся исходя из фактического размера переданного покупателю участка.
Вполне допустимы следующие способы определения цены договоре купли-продажи: во-первых, по взаимному соглашению сторон на основе цен на земельные участки, существующие в данной местности на данный момент, т.е. по рыночным ценам; во-вторых, в качестве цены за земельный участок согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ стороны могут принять его кадастровую стоимость (нормативную цену земли). Однако цена на земельный участок не может быть меньше его кадастровой стоимости.
Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту и иному документу о передаче (ст. 556 ГК). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.
Не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора принятие покупателем земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, даже в том случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости.
Последствия передачи земельного участка ненадлежащего качества отражены в ст. 557 ГК РФ. В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются нормы ст. 475 ГК РФ. Предусмотрено, что если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков земельного участка в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При существенном нарушении требований к качеству (обнаружении неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и др.) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи земельного участка и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору.
Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст.  37 ЗК). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Земельный кодекс РФ признает недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
нельзя предусмотреть в договоре право продавца выкупить земельный участок;
не допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку, передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним;
положения, которые бы ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят права на земельный участок.
По вопросу можно привести один из примеров совершения сделки с земельным участком:
Гр. У. и гр. М. решили заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: с. Шумейка, Энгельсского района Саратовской области, принадлежащего гр. У. на основании договора купли-продажи дома от 22.11.94 г., на праве собственности. Земельный участок площадью 1708 кв.м., на котором находится дом, собственностью У. не является. Поэтому гр. У. подает в администрацию г. Энгельса и Энгельсского района заявление о приватизации земельного участка и о передаче его в собственность. Так как в соответствии с Постановлением администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области в частной собственности граждан может находиться 1500 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, администрация Шумейковского округа Энгельсского района Саратовской области выдает разрешение на приватизацию земельного участка площадью 1500 кв.м. и передачу его в собственность У., а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение.
Рассмотрев заявление гр. У. о передаче в частную собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в с. Шумейка, предоставленные документы, руководствуясь Законом Саратовской области "О земле" глава администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области выносит постановление, в котором отражено:
1) изъятие земельного участка площадью 1500 кв.м. из муниципальных земель и передача гр. У. земельного участка площадью 1708 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства: 1500 кв.м. - в частную собственность, бесплатно, а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение;
2) установление сервитута на земельный участок для ремонта и обслуживания газопровода и нежилых строений. На основании указанного постановления руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Энгельсского района были составлены планы земельных участков, предоставленных в собственность и пожизненное наследуемое владение, произведена специальная регистрация и кадастровый учет с присвоением каждому участку кадастрового номера. Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. У. на земельный участок площадью 1500 кв.м. и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 208 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.
На основании вышеизложенного, 26 июня 2000 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком между гр. У., (Продавцом) и гр. М., (Покупателем).
В договоре отражены основные положения: местонахождение жилого дома, его точное описание с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями; площадь земельного участка, предоставляемого в собственность; цели его предоставления; нормативная цена земельного участка площадью 1500 кв.м. Указывается также об уведомлении Покупателя о необходимости переоформления прав на земельный участок площадью 208 кв.м., принадлежащего Продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Энгельса и Энгельсского района Саратовской области. Была произведена инвентаризационная оценка жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. В договоре указано, что стороны пришли к соглашению о цене вышеуказанного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. Договор подписан обеими сторонами. К договору прилагается план домовладения, принадлежащего У.
На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. М. на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.
Однако, земельный участок площадью 208 кв.м. все еще находится в постоянном пожизненном владении гр. У. Поэтому гр. У. подает в администрацию Энгельсского района заявление об отказе от земельного участка площадью 208 кв.м., находящегося в пожизненном наследуемом владении, а гр. М., соответственно, об оформлении данного земельного участка в пожизненное наследуемое владение к земельному участку, находящемуся в собственности.
Рассмотрев заявление гр. У. об отказе от земельного участка, принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, и заявление гр. М. о передаче ему в пожизненное наследуемое владение земельного участка, глава администрации Энгельсского района Саратовской области выносит постановление о прекращении права пожизненного наследуемого владения У. на земельный участок площадью 208 кв.м. и о передаче в пожизненное наследуемое владение земельного участка гр. М. к земельному участку площадью 1500 кв.м., принадлежащему ему на праве частной собственности на землю для ведения личного подсобного хозяйства. М. необходимо зарегистрировать право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в ГУ "Саратовская областная регистрационная палата". Комитету по земельным ресурсам и землеустройству произвести специальную регистрацию и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера.