Правовое регулирование сделок с земельными участками

2.5. Правовое регулирование доверительного управления земельным участком

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).
Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Управляющий чужим имуществом (земельным участком), совершая соответствующие действия от своего имени, обязательно указывает, что он действует в качестве управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У". При соблюдении этого требования управляющий становится стороной совершенных им сделок. Долги по вытекающим из них обязательствам погашаются, прежде всего, за счет переданного в управление имущества (п. 3 ст.  1022 ГК). Если указанное условие не соблюдено, считается, что управляющий заключил сделку в личных целях и отвечать по обязательствам будет лично принадлежащим ему имуществом, а не имуществом, переданным ему в управление (п. 3 ст. 1012 ГК).
Предметом договора доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимости, в том числе и земельные участки (п. 1 ст. 130 ГК), а также иные объекты. Гражданское законодательство запрещает передавать в доверительное управление имущество, находящееся в хозяйственном ведении (государственных и муниципальных предприятий) или в оперативном управлении (казенных предприятий или финансируемых собственниками учреждений) (п. 3 ст. 1013 ГК). Это положение неприменимо к земельным участкам, поскольку они не могут находиться ни в хозяйственном ведении, ни в оперативном управлении.
В доверительное управление может быть передан заложенный земельный участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем. В данном случае доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты причитающегося ему вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).
Доверительное управление может учредить собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ст. 1026 ГК РФ - другое лицо: орган опеки и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.
Нужно отметить, что лицо, обладающее земельным участком не на праве собственности, а на иных титулах, не может быть учредителем управления. Такое лицо неспособно наделить доверительного управляющего возможностью осуществить правомочия собственника (п. 1 ст. 1020 ГК), поскольку само не обладает ими.
В ст. 1015 ГК РФ содержатся требования, предъявляемые к доверительному управляющему. Доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Унитарные государственные или муниципальные предприятия не могут выступать в качестве доверительных управляющих. Их деятельность в качестве доверительного управляющего может быть связана с возможной ответственностью по обязательствам, принадлежащим им имуществом (ст. 1022 ГК). Однако такая возможность исключена вследствие ограниченного характера прав этих юридических лиц на закрепленное за ними имущество собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Деятельность управляющего непосредственно связана с постоянным совершением юридических действий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.
Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.
В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют в договоре, такой договор считается незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ. В договоре должен быть указан точный состав передаваемого в управление имущества. Кроме того, в нем должны быть указаны признаки индивидуализирующие соответствующий земельный участок, поскольку по окончании срока действия договора земельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также наименование выгодоприобретателя (юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление. В этом качестве может выступать и собственник - учредитель. В договоре нужно определить и форму вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора. Необходимо подчеркнуть, что вознаграждение управляющему и возмещение произведенных им необходимых расходов могут производиться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК).
В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора не может превышать пяти лет. Эта норма призвана обеспечить имущественные интересы учредителя. Если стороны не заявляют о необходимости прекращения договора по истечении установленного срока, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были им предусмотрены (п. 2 ст. 1016 ГК). Цель этого ограничения - предотвратить заключение договоров доверительного управления, с тем, чтобы совершать под видом такого договора сделки купли-продажи или дарения имущества, в том числе земельных участков. Для отдельных видов имущества, передаваемых в управление, федеральным законом могут быть предусмотрены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Требования к форме договора определены в ст. 1017 ГК РФ. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, иначе он будет признан недействительным. Передача в доверительное управление земельного участка должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимости. Кроме самого договора должен быть также составлен и подписан передаточный акт или иной документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК).
Важным является требование о том, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника, предусмотренные п.  1 ст. 209 ГК РФ. Естественно, что эти правомочия касаются и земельного участка, переданного доверительное управление. В указанных пределах в своих отношениях с третьими лицами управляющий выступает в роли собственника, хотя он таковым не является. Доверительный управляющий действует от своего имени в интересах собственника или назначенного им выгодоприобретателя. Следует подчеркнуть, что собственник передает управляющему не свои правомочия собственника, а только право их осуществления. Правомочие распоряжения управляющий может осуществить только в случаях и в пределах, которые должны быть четко предусмотрены в договоре (п. 1 ст. 1020 ГК).
Для того чтобы управляющий имел возможность выполнить возложенные на него обязанности по осуществлению правомочий собственника, он вправе использовать для защиты своих прав на имущество правовые средства, связанные с требованием всякого устранения нарушения его прав.
Управляющий может предъявлять иски об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), об истребовании земельного участка от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК) и об устранении препятствий в использовании земельного участка (ст. 304 ГК). Иски (ст. 305 ГК) могут быть предъявлены управляющим даже к собственнику в период действия договора, что прямо предусмотрено п. 3 ст. 1020 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ на находящееся в доверительном управлении имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, если только сам собственник не был признан банкротом. Банкротство собственника является основанием прекращения доверительного управления, а находящееся в управлении имущество собственника (земельный участок) включается в конкурсную; массу для удовлетворения требований его кредиторов.
Особое внимание закон уделяет определению ответственности управляющего (ст. 1022 ГК). Основанием возмещения управляющим убытков участникам отношений доверительного управления служит не проявление им "должной заботливости" об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, также упущенную выгоду. Ответственность возлагается на управляющего, если только он не докажет, что причиной убытков явились действие непреодолимой силы либо действия выгодоприобретателя или учредителя управления.
Если доверительный управляющий совершил сделку, превысив предоставленные ему полномочия или нарушив установленные для него ограничения, обязательства, вытекающие из такой сделки, несет доверительный управляющий лично. В случае если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ, долги по таким обязательствам погашаются за счет имущества, переданного в управление. Если этого имущества недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.
В договоре как гарантии имущественных интересов собственника земельного участка может быть предусмотрено предоставление управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора.
Отметим, что доверительный управляющий обязан лично осуществлять юридические и фактические действия по управлению имуществом учредителя (п. 1 ст. 1021 ГК). Управляющий вправе возложить их исполнение на третье лицо только в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ. Управляющий может поручить другому лицу совершать от его имени действия, необходимые для управления имуществом, тогда, когда он уполномочен на это договором либо получил на это согласие учредителя в письменной форме или вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления либо выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок. В этой ситуации доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные. Доверительный управляющий обязан представлять учредителю и выгодоприобретателю отчеты о своей деятельности в порядке и в соответствии со сроками, установленными договором (п. 4 ст. 1020 ГК).
В ст. 1024 ГК РФ указаны основания прекращения договора доверительного управления земельным участком. Так, отношения по договору прекращаются в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, которые являются выгодоприобретателями. Основанием прекращения может быть отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное. Договор прекращается в случае смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Кроме того, договор доверительного управления может быть прекращен в случае отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом. Учредитель управления может отказаться от договора и по иным причинам, однако в этом случае он обязан выплатить доверительному управляющему обусловленное договором вознаграждение. Наконец, основанием прекращения договора является признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, который являлся учредителем управления.
В случае одностороннего отказа от договора другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до его прекращения. При прекращении договора доверительного управления земельный участок, переданный в управление, должен быть возвращен собственнику-учредителю (п.  3 ст. 1024 ГК). Однако следует иметь в виду, что договором может быть предусмотрена, например, передача земельного участка бенефициару или даже выкуп его управляющим.
Основанием возникновения отношений доверительного управления может быть не только договор, но и иные предусмотренные в п. 1 ст. 1026 ГК РФ случаи. Таким основанием может быть необходимость постоянного управления имуществом подопечного (ст. 38 ГК). При необходимости постоянного управления недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенным этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом. Иным основанием может служить назначение наследодателем исполнителя своего завещания (душеприказчика). Возможны и другие основания, предусмотренные законом.

Сайт разработан для экранов с разрешением от 768х1024 и выше
Конфиденциальность Контакты