[an error occurred while processing the directive] |
[an error occurred while processing the directive]
Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ
2. Кому могут принадлежать права на земельные участки?
В соответствии со ст. 5 Кодекса участниками земельных отношений
являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты
Российской Федерации, муниципальные образования. При этом указанные
субъекты права являются также участниками отношений, регулируемых
гражданским законодательством (см. п. 1 ст. 2, ст. 124, 125 ГК РФ,
п. 3 ст. 3 Кодекса). Таким образом, вещные и иные права на земельные
участки в России могут принадлежать гражданам, юридическим лицам,
государству (Федерации и ее субъектам), а также муниципальным образованиям.
Это соответствует конституционному принципу, согласно которому земля
может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных
формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).
Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны
обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским
законодательством.
Правоспособность гражданина - это его способность иметь гражданские
права и нести обязанности (гражданская правоспособность). Она признается
в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает
в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ). Содержание
правоспособности гражданина в общем виде определено в ст. 18 ГК
РФ: граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать
и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной
не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица
самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими
лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать
в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов
произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых
законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные
и личные неимущественные права.
В силу обладания гражданской правоспособностью любой гражданин имеет
право участвовать в гражданско-правовых отношениях, но не всякий
способен реализовать это право. Иными словами, для самостоятельной
реализации всего объема своей правоспособности гражданин должен
обладать дееспособностью.
Согласно ст. 21 ГК РФ дееспособность гражданина - это его способность
своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права,
создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская
дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности
граждан является возможность самостоятельного заключения сделок
(сделкоспособность) и возможность нести самостоятельную имущественную
ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности,
дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий,
что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости.
В качестве критерия достижения гражданином возможности собственными
действиями приобретать права и нести обязанности закон предусматривает
возраст*(44).
По общему правилу, гражданская дееспособность возникает в полном
объеме с наступлением совершеннолетия (по достижении 18-летнего
возраста). Предусмотрены два исключения из этого правила, допускающие
возникновение полной дееспособности и в более раннем возрасте.
Во-первых, в случае, когда законом допускается вступление в брак
до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста,
приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления
в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность
сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения
возраста 18 лет.
Во-вторых, ГК РФ ввел понятие, не использовавшееся ранее в гражданском
законодательстве России, - эмансипация (объявление несовершеннолетнего
полностью дееспособным). Несовершеннолетний, достигший возраста
16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает
по трудовому договору, либо с согласия родителей, усыновителей или
попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация
производится по решению органа опеки и попечительства - с согласия
обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии
такого согласия - по решению суда (ст. 27 ГК РФ). После объявления
несовершеннолетнего полностью дееспособным он самостоятельно несет
имущественную ответственность по своим обязательствам.
Согласно ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18
лет вправе совершать сделки с земельными участками с письменного
согласия родителей, усыновителей или попечителя. В соответствии
со ст. 28 ГК РФ сделки с земельными участками за малолетних (детей,
не достигших возраста 14 лет) могут совершать от их имени их родители,
усыновители или опекуны. Сделку с земельным участком, принадлежащим
гражданину, признанному судом недееспособным, вправе совершить опекун
такого гражданина (см. ст. 29 ГК РФ). Если гражданин ограничен судом
в дееспособности, то он вправе совершить сделку с принадлежащим
ему земельным участком лишь с согласия попечителя (см. ст. 30 ГК
РФ)*(45).
Дееспособные граждане самостоятельно реализуют свою правоспособность.
Они вправе приобретать и использовать земельные участки для строительства
и целей, непосредственно не связанных со строительством, распоряжаться
земельными участками в соответствии с законодательством.
Обратим внимание, что содержание понятия "граждане", которым
оперирует Кодекс, охватывает граждан Российской Федерации, иностранных
граждан и лиц без гражданства. При этом согласно ФЗ от 31.05.2002
г. "О гражданстве Российской Федерации"*(46) гражданами
Российской Федерации являются: а) лица, имеющие гражданство Российской
Федерации на день вступления в силу указанного Федерального закона
(т.е. на 01.07.2002 г.); б) лица, которые приобрели гражданство
Российской Федерации в соответствии с этим Федеральным законом (ст.
5)*(47). Иностранный гражданин - это лицо, не являющееся гражданином
Российской Федерации и имеющее гражданство (подданство) иностранного
государства (ст. 3). Лицо без гражданства - лицо, не являющееся
гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательства наличия
гражданства иностранного государства (ст. 3).
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических
лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются
в соответствии с Кодексом, федеральными законами (п. 2 ст. 5 Кодекса).
Данное правило основано на нормах ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, п.
1 ст. 2 ГК РФ, предусматривающих для иностранных граждан, лиц без
гражданства и иностранных юридических лиц национальный режим, который
в отдельных случаях может быть ограничен федеральным законом.
Статус иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов) в Российской
Федерации определяется ФЗ от 25.07.2002 г. "О правовом положении
иностранных граждан в Российской Федерации"*(48) и иными федеральными
законами. Как следует из содержания ст. 2 и 4 указанного Федерального
закона, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в
Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами
России, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Здесь речь идет прежде всего о случаях ограничений ряда избирательных
и трудовых прав, запретах на нахождение на государственной и муниципальной
службе, на военной службе по призыву, на занятие деятельностью,
допуск к которой иностранцев и апатридов ограничен федеральным законом.
Участие иностранных граждан в некоторых жилищных правоотношениях
ограничено федеральными законами*(49). Ограничения в отношении иностранных
граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в области
земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений установлены,
например, в п. 3 ст. 15, п. 1 ст. 22, п. 5 ст. 28, п. 12 ст. 30,
п. 5 cт. 35, п. 9 cт. 36 Кодекса.
Юридические лица, являющиеся участниками земельных отношений, которым
могут принадлежать права на земельные участки, также могут быть
как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица
могут действовать в форме коммерческих или некоммерческих организаций
любых видов, создание которых возможно в соответствии с главой 4
ГК РФ. Иностранные юридические лица - субъекты прав на землю - должны
быть созданы по правилам законодательства соответствующих иностранных
государств. Для отдельных видов юридических лиц федеральными законами
установлены ограничения в приобретении некоторых прав на земельные
участки, о чем подробнее будет сказано ниже.
Государство и муниципальные образования также участвуют не только
в земельных, но и в гражданско-правовых отношениях. В соответствии
со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации
(республики, края, области, города федерального значения, автономная
область, автономные округа), а также городские, сельские поселения
и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых
гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками
этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К государству
и муниципальным образованиям как субъектам гражданского права применяются
нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых
гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или
особенностей данных субъектов.
Напомним, что порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской
Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых
гражданским законодательством, установлен в ст. 125 ГК РФ.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут
своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные
неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной
власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими
статус этих органов.
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать
и осуществлять указанные права и обязанности органы местного самоуправления
в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус
этих органов.
В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами
Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами
субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их
специальному поручению от их имени могут выступать государственные
органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица
и граждане.
В зависимости от видов вещных и иных прав, носителями которых могут
выступать перечисленные выше участники земельных отношений, в п.
3 ст. 5 Кодекса в нормах-дефинициях установлены следующие понятия
и определения:
собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками
земельных участков;
землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками
на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного
срочного пользования;
землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками
на праве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными
участками по договору аренды, договору субаренды;
обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования
чужими земельными участками (сервитут).
Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение
интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия
на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства*(50).
Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу
которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого
владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей,
право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты.
Для справки отметим, что специалисты включают в состав вещных прав
также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом
(п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131,
п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру
до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на
пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного
проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору
или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ)*(51).
При этом мнение некоторых наших коллег о возможности отнесения права
аренды к числу вещных прав*(52) представляется весьма спорным.
Права на земельные участки различаются по объему правомочий субъектов
этих прав, о чем подробнее будет сказано ниже.
[an error occurred while processing the directive]
|
|