Собственность и иные вещные права на земельные участки в РФ

2. Пожизненное наследуемое владение

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - это еще один из видов вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267.
Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено в ст. 266 ГК РФ. Согласно данной статье, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
В соответствии со ст. 265 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
В настоящее время земельное законодательство России таких оснований не предусматривает. Кодекс в п. 1 ст. 21 установил, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется. Однако предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Следовательно, индивидуальные правовые акты органов, осуществляющих предоставление земельных участков, которые нарушают данный запрет, должны признаваться недействительными либо не подлежащими применению (ст. 12, 13 ГК РФ).
ГК РФ ограничивает правомочия владельца земельного участка, владеющего таким участком на праве пожизненного наследуемого владения, по распоряжению земельным участком. Согласно ст. 267 ГК РФ, владелец указанного земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. При этом продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Кодекс установил полный запрет на распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением случая перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст.  21 Кодекса). Отметим, что такой запрет на распоряжение указанным земельным участком не ограничивает право его владельца на возведение на соответствующем участке объектов недвижимого имущества (п. 2  ст. 266 ГК РФ), так как указанное право реализуется в рамках правомочия пользования, а не распоряжения земельным участком.
Таким образом, ГК РФ и Кодекс содержат коллизионные нормы, по-разному регулирующие правомочие распоряжения земельным участком, предоставленным в пожизненное наследуемое владение. Формальной юридической основой разрешения данной коллизии могли бы служить положения п. 3 ст. 3 Кодекса: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Однако весьма странно, когда в регулировании сугубо гражданско-правовых отношений приоритетом обладают нормы других отраслей права. При этом сохраняет свою силу правило п. 2  ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Отмеченный дефект правового регулирования, который очевиден юристам, можно объяснить только небрежностью законодателя. Поэтому представляется, что данная и другие подобные коллизии норм гражданского и земельного права должны разрешаться не при помощи толкования норм, а самим законодателем путем внесения изменений в соответствующие законодательные акты.
Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. При этом применяются правила ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(99).
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 Кодекса).
В соответствии с п. 3 ст. 3 Вводного закона предоставление в собственность граждан указанных участков в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается.