Глава 9. Особенности правового режима отдельных категорий земель

9.1. Земли сельскохозяйственного назначения

Если гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения?
В данном случае ограничения, установленные законом для земель сельскохозяйственного назначения, не действуют. При разрешении подобного рода вопросов всегда следует иметь в виду, что, во-первых, не все земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения и, во-вторых, что Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим подробнее оба эти обстоятельства.
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сельских поселений, входят в состав земель поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования. Это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения; они используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Такие земельные участки занимают, к примеру, расположенные в городах тепличные и иные аграрные производства, а также личные подсобные хозяйства граждан в сельских, поселковых населенных пунктах.
Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: участки, предоставляемые гражданам для сенокошения и пастьбы скота, служебные земельные наделы, предоставляемые работникам лесного хозяйства для ведения подсобного хозяйства. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены упомянутым выше Федеральным законом. Однако действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениям (абз. 2 п. 1 ст. 1). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, земельные участки, используемые под личные подсобные хозяйства, могут отчуждаться без использования особых процедур, установленных законодательством для иных земель сельскохозяйственного назначения.

Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хозяйств?
Земельный кодекс РФ никаких особенностей земельных отношений с участием крестьянских (фермерских) хозяйств не устанавливает. Имущественные, в том числе земельные, отношения крестьянских хозяйств регулирует Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и частично Гражданский кодекс РФ.
Согласно названному Федеральному закону земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное, т.е. члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.
Вообще соглашение, о котором идет речь, - новое явление в законодательстве о крестьянских (фермерских) хозяйствах. До принятия вышеуказанного Федерального закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах данного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем. Поэтому было бы правильно в фермерских хозяйствах обсудить и разработать соответствующие соглашения.
Соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства, определяется порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе земельным участком. В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.
Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка - например, о том, кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли, - спор рассматривается в суде.
При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке, и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.
По соглашению между членами крестьянского хозяйства часть земельного участка крестьянского хозяйства может быть на общих основаниях, установленных законом, продана, обменена, сдана в аренду и т.д.
Каждый член крестьянского хозяйства может также завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.
Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства), а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по общим правилам.

В каком порядке предоставляются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам?
Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться из земель сельскохозяйственного назначения, а для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности крестьянского хозяйства, - и из земель иных категорий.
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, установлен Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ст. 12).
Граждане, заинтересованные в предоставлении указанных земельных участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором должны быть указаны:
1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);
3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);
4) срок аренды земельных участков;
5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);
6) предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства (см. ответ на предыдущий вопрос).
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация в течение месяца с момента получения заявления (или обращения исполнительного органа государственной власти, если заявление подано туда) с учетом зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает их. После этого в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. Если будет принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, его можно оспорить в судебном порядке.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Важная особенность установлена рассматриваемым Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых для крестьянских хозяйств.
Как известно, п. 1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. А в соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, огородническое, дачное объединение?
В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"*(38) могут быть созданы садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.
Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.
В таких объединениях имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам - членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Упоминавшийся выше Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 1998 г. достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.
Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.
Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получил бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве), и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.
Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации этого объединения земельный участок ему предоставляется бесплатно первоначально в срочное пользование, а после утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.
Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.
Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.
В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального закона на территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).

В каком порядке граждане могут приватизировать земельные участки, предоставленные им в садовых, огороднических и дачных объединениях?
Нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков закреплены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998  г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Установлено, что садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. При этом приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) должно принять решение о приобретении прав на землю общего пользования (в качестве собственности такого объединения как юридического лица либо общей совместной собственности членов такого объединения) и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков. Члены объединения подают заявления о приватизации земельных участков, в которых указывают размеры участка и на каком праве они хотели бы его переоформить (например, собственность одного гражданина, общая совместная собственность супругов или общая долевая собственность).
После проведения инвентаризации земель, объединения и решения спорных вопросов о границах земельных участков общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных, правление) принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков - за конкретными гражданами, их супругами. Решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или дачного земельного участка принимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю.
Граждане вправе приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки и в индивидуальном порядке. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.
Согласно ст. 29 данного Федерального закона при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Не допускаются также сделки с этими участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования. Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности. Земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

Можно ли получить земельный участок под строительство промышленного предприятия, если этот участок находится на землях сельскохозяйственного назначения?
Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться только по целевому назначению, и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сельскохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"*(39) (ст. 7) устанавливают дифференцированный подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий. Показатели качества основываются исключительно на данных земельного кадастра. Соответственно выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.
Установлено, что перевод любых земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий; с установлением или изменением черты поселений; с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
На земельных участках сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня, может осуществляться строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейных объектов), при условии размещения этих объектов вдоль дорог и границ полей севооборотов.
Земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, могут быть переведены в иную категорию земель в связи со строительством на них промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами, а также в связи с включением их в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
Не допускается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям находится в компетенции субъектов Российской Федерации. В ЗК РФ указывается, что в утверждаемый субъектами Российской Федерации перечень таких угодий могут быть включены сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень.
Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. N 75/2004-03 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области"*(40) (п. 4 ст.  5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%;
сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.
Этим Законом установлено, что не допускается использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не только для несельскохозяйственных нужд, но и для целей дачного строительства.
В любом случае при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию, согласно ст. 58 ЗК РФ подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехмесячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством  РФ методики.

Что такое фонд перераспределения земель, для чего он создается и какие участки включаются в его состав? Можно ли получить земельный участок из этого фонда для ведения крестьянского хозяйства?
Фонд перераспределения земель создается именно для того, чтобы у государства имелись резервные земельные участки, которые можно было бы на тех или иных условиях предоставить как физическим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Этот фонд формируется только из участков земель сельскохозяйственного назначения, по тем или иным причинам оказавшихся свободными. В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда земельный участок поступает в данный фонд. Это:
1) добровольный отказ от земельного участка. Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 55 ЗК РФ. При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления - собственник земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства. Как известно, отношения, связанные с переходом земельных участков государству по наследству, регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству;
3) принудительное изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ. При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279-282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284-287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).
Таким образом, сельскохозяйственные земли, временно выпавшие из оборота, не переходят в фонд запаса, и целевое назначение их не меняется. В дальнейшем они предоставляются для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям; некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; учебным, опытным, опытно-производственным подразделениям научно-исследовательских и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Следует отметить, что фонды перераспределения существовали и до принятия нового ЗК РФ, но их статус несколько отличался от нынешнего. Создание фондов перераспределения впервые было предусмотрено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", которым предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.
Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".
В соответствии со ст. 19 ЗК РФ не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов Российской Федерации.
Законом (п. 4 ст. 80 ЗК РФ) закреплена норма об общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения. Это очень важно, т.к. в соответствии с этими сведениями граждане решают вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры - о покупке дополнительных участков у государства. При этом имеют значение расположение и качество имеющихся в фонде участков. Поэтому, хотя конкретный порядок применения данной нормы будет установлен законодательством, можно сделать вывод, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публиковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предоставляемых из фонда землях.

В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может ли участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно?
В сельском хозяйстве действуют различные виды коммерческих организаций  - акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере, сельскохозяйственные кооперативы. Имущество любой коммерческой организации создается первоначально в основном за счет вкладов их учредителей (участников, членов). При этом вкладом могут быть как деньги, так и ценные бумаги, вещи, в том числе земельные участки, имущественные права (или иные права, имеющие денежную оценку). Внесение вкладов в порядке, размерах, способами и в сроки, которые предусмотрены учредительными документами, является основной обязанностью участника, члена сельскохозяйственной коммерческой организации. Подавляющее большинство ныне существующих коммерческих организаций в сельском хозяйстве создавалось в период массовой реорганизации колхозов и совхозов. При этом бывшие работники этих колхозов и совхозов, вступая в новое хозяйство, вносили полученные ими в результате реформирования прежнего хозяйства имущественные и земельные паи в уставные капиталы (паевые фонды) вновь создаваемой организации. В настоящее время процесс реорганизации окончен. Поэтому сейчас встречаются в основном ситуации, когда гражданин (который, например, приобрел или получил по наследству земельный участок или земельную долю и переехал жить и работать на село) вступает в уже действующую сельскохозяйственную организацию или несколько фермеров решают объединиться и создать кооператив или товарищество для совместной деятельности.
В любом случае гражданин, вступающий в число участников хозяйственного общества, товарищества или членов сельскохозяйственного кооператива, может внести в качестве вклада (в кооперативе - вступительного взноса) свой земельный участок или земельную долю. Следует иметь в виду, что в коммерческих организациях имеются и работники, не являющиеся участниками, членами данной организации. Они работают по трудовому договору, имущественных взносов не делают, но и не имеют право на получение части прибыли организации и участие в управлении ее делами.
Так, участник полного товарищества к моменту регистрации товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а остальную часть  - в сроки, установленные учредительным договором. При невыполнении этой обязанности участник должен уплатить товариществу 10% годовых с невнесенной части вклада и возместить причиненные убытки (учредительным договором могут быть установлены иные последствия).
В отношении участников акционерного общества в п. 2 ст. 99 ГК РФ специально указано, что не допускается освобождение акционера от оплаты акций общества (в том числе освобождение его от этой обязанности путем зачета требований к обществу). Акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества, при этом не менее 50% уставного капитала общества должно быть оплачено к моменту его регистрации, а оставшаяся часть - в течение года с момента его регистрации. Аналогичная норма есть и в отношении обществ с ограниченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ).
В сельскохозяйственном кооперативе размер обязательного паевого взноса устанавливается при образовании кооператива на организационном собрании. При этом в производственном кооперативе обязательные паевые взносы устанавливаются в равных размерах, а в потребительском - пропорционально предполагаемому объему участия члена кооператива в хозяйственной деятельности данного кооператива. Обязательный взнос можно вносить и частями, но к моменту государственной регистрации кооператива каждый его член должен внести: в производственном кооперативе  - не менее 10%, в потребительском кооперативе - не менее 25% от обязательного паевого взноса, а остальную часть - в производственном кооперативе в течение года, в потребительском - в сроки, предусмотренные его уставом. Для тех, кто вступает в члены сельскохозяйственного кооператива уже после государственной регистрации, порядок и сроки уплаты обязательного паевого взноса устанавливаются в уставе кооператива. В частности, в случаях, предусмотренных уставом, кооператив может выделять вновь вступающим членам кредиты для оплаты обязательного паевого взноса.
Члены кооператива могут вносить и дополнительные паевые взносы на условиях, которые должны быть специально оговорены в уставе. Если внесение обязательного паевого взноса дает право голоса, право на участие в деятельности кооператива, на пользование его услугами и льготами, на получение кооперативных выплат, то по дополнительному взносу, внесенному членом кооператива по своему желанию, он получает дивиденды.
Порядок осуществления денежной оценки имущественного вклада, в том числе земельного участка, определяется нормативными актами, закрепляющими правовой статус данного вида юридического лица. Так, в Федеральном законе от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" подробно определен порядок денежной оценки неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами (п. 2 ст. 15), а также установлен порядок передачи в уставный фонд права пользования имуществом (п. 3, 4 ст. 15).
В сельскохозяйственных кооперативах в случае внесения в счет паевого взноса земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.
Все коммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, по действующему законодательству являются собственниками своего имущества. Участники же хозяйственных обществ и товариществ, производственных и потребительских кооперативов имеют лишь обязательственные права в отношении имущества названных юридических лиц (т.е. имеют право получать часть прибыли в соответствии с размером внесенного ими вклада и при выходе из состава участников - стоимость этого вклада). Таким образом, доля в капитале общества, товарищества, пай в кооперативе - это условная величина, которая определяет право участника требовать выплат в определенном размере доходов, дивидендов, получить часть имущества в случае ликвидации общества, товарищества и т.д. Не следует путать такие доли с земельными долями и имущественными паями в реорганизованных сельскохозяйственных предприятиях.
Таким образом, любое имущество (в том числе земельный участок, земельная доля), внесенное в уставный фонд коммерческой организации, переходит в собственность этой организации. Но сказанное не означает, что не существует возможностей получения обратно земельного участка или земельной доли. В некоторых видах коммерческих организаций такая возможность предусмотрена.
Так, в полном товариществе в соответствии со ст. 77 ГК РФ выбывающему из товарищества участнику имущество, соответствующее его доле в складочном капитале, может быть выдано в натуре.
В соответствии со ст. 26 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" доля участника ООО переходит к обществу с момента подачи заявления о выходе из него, и общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли либо с его согласия выдать в натуре имущество такой же стоимости.
Таким образом, коль в названных формированиях в принципе возможна выдача имущества в натуре, то можно установить в уставе сельскохозяйственного ООО или товарищества обязательность возврата земли при выходе из общества, товарищества - или в любом случае, или только для целей создания крестьянского хозяйства.
В сельскохозяйственных кооперативах, согласно Федеральному закону от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", возврат земельных участков (долей) при выходе из членов кооператива может быть предусмотрен уставом. В обязательном порядке выходящему члену кооператива возвращается только стоимость его паевого взноса (или выдается имущество, соответствующее этой стоимости). Приращенный пай выплачивается в том же порядке, в каком он погашается остальным членам кооператива.
Если в счет пая выдается земельный участок, его размер определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размера земельной доли или участка, переданных данным членом кооператива при его вступлении в кооператив. Если же земельный участок или земельная доля передавались кооперативу в качестве паевого взноса по договору с условием возврата при выходе из членов кооператива, они возвращаются на тех условиях, которые указаны в этом договоре. Но по соглашению с кооперативом на определенных условиях выходящий член кооператива может получить земельный участок и большего размера. Место нахождения выдаваемого земельного участка в любом случае устанавливается решением правления кооператива.
В таких коммерческих организациях, как акционерные общества, выход из общества связан только с продажей акций акционерного общества. Действующим законодательством возможности возврата земельных участков, внесенных в их уставный капитал, не предусмотрено.
Однако следует иметь в виду, что существует возможность внесения в уставный капитал коммерческой организации не самого земельного участка, а только права пользования им - при условии, если это допускается уставом данного юридического лица. Пунктом 6 ст. 66 ГК РФ предусмотрено, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества или общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права, или иные права, имеющие денежную оценку. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками) общества и в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке. В этом случае право собственности остается за гражданином, а внесенное право пользования оценивается в денежном выражении и на него могут начисляться дивиденды, как на любые вклады.
В случае внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком устав (учредительный договор) должен содержать условия осуществления этого права. Оценка права пользования земельным участком в рублях устанавливается соглашением участников сельскохозяйственной коммерческой организации; она учитывается при расчете доли участия в уставном капитале этой организации наряду с имущественными паями и другими вкладами. Дивиденды на каждый рубль суммы оценки права пользования земельной долей, внесенного в уставный капитал, выплачиваются в тех же размерах, что и по другим вкладам.
При внесении земельного участка в уставный капитал юридического лица этому юридическому лицу выдается свидетельство на право собственности на земельный участок, а свидетельство на право собственности за земельный участок лица, внесшего этот участок в уставный капитал, теряет юридическую силу. В случае же внесения в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации права пользования земельным участком к ее уставу (учредительному договору) прилагается список земельных участков, на которые передано право пользования, и список лиц, внесших это право. В свидетельства на право собственности на земельные участки лиц, внесших право пользования ими в уставный капитал, районным земельным комитетом вносится соответствующая запись о совершенной сделке.
Прежним законодательством предусматривалась также возможность внесения в уставный капитал и права пользования земельной долей. В Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о такой возможности не упоминается, поскольку земельные доли сами по себе представляют собой имущественные права и в качестве таковых вносятся в уставный капитал. Не вызывает сомнений только такая ситуация, когда все участники долевой собственности, работавшие в данном сельскохозяйственном предприятии до реорганизации, при вступлении в новое юридическое лицо одновременно оформили передачу права пользования своими земельными долями, т.е. фактически произошла передача права пользования на весь земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Как гражданин может распорядиться имеющейся у него земельной долей?
В соответствии со ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных законодательством. Данный список не является исчерпывающим, следовательно, собственник имеет право заключить любую сделку по распоряжению земельной долей. Это важно, т.к. до сих пор в законодательстве существовали ограничения на виды и способы распоряжения долями. Так, вначале (Указ Президента  РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР") было разрешено работникам сельскохозяйственных предприятий, имеющим земельные доли, продавать их только другим работникам хозяйства или самому хозяйству; в дальнейшем (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России") собственники земельных долей получили право без согласия других сособственников продавать земельные доли не только другим членам коллектива, но и иным гражданам и юридическим лицам - однако только для целей производства сельскохозяйственной продукции.
В настоящее время названные нормативные акты, как и ряд других указов и постановлений о земельной реформе, регулировавших порядок осуществления сделок с земельными долями, отменены.
Отчуждение земельной доли может быть произведено по договорам купли-продажи, дарения, мены, а также ренты и пожизненного содержания с иждивением.
В соответствии с ГК РФ (ст. 583) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По этому договору может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента, или на срок жизни получателя ренты - пожизненная рента. При этом пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Применительно к рассматриваемым отношениям получателем ренты выступает гражданин - собственник земельной доли, а плательщиком ренты - сельскохозяйственная организация, которая предоставляет данному гражданину определенное содержание; при этом земельная доля переходит в собственность этой организации. Важно и то, что конкретным договором ренты может предусматриваться передача земельной доли как за плату, так и бесплатно (ст. 585 ГК  РФ). Если в дальнейшем сельскохозяйственная организация продаст данную земельную долю, на приобретателя перейдут обязанности этой организации по договору ренты.
Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации (если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель может передать свои права по договору постоянной ренты другим лицам, эти права переходят также по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (если иное не предусмотрено законом или договором).
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Наибольшее распространение на селе получили договоры сельскохозяйственных организаций с собственниками земельных долей - чаще всего пенсионерами, по которым организация в обмен на передачу доли в ее собственность обязуется передавать получателю ренты определенное количество сельскохозяйственной продукции, оказывать услуги по обработке приусадебного участка и т.д. (что связано главным образом с недостатком денежных средств у аграрных организаций).
Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким образом отказаться от ее дальнейшей выплаты, при соблюдении условий, зафиксированных в ст. 592 ГК РФ, а также в конкретном договоре ренты. Получатель ренты тоже может потребовать такого выкупа в случаях, установленных законом (ст. 593 ГК РФ) и договором, в частности, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты. Выкупная цена ренты определяется договором ренты, а при отсутствии в договоре условия о выкупной цене она устанавливается в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты. При этом если земельная доля передавалась бесплатно, ее цена включается в выкупную цену.
Получателем пожизненной ренты может быть, разумеется, только гражданин. Однако гражданин, передающий земельную долю по договору пожизненной ренты, может в порядке ст. 596 ГК РФ указать и другого получателя этой ренты или даже нескольких лиц в равных или иных установленных договором долях.
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни; ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты земельная доля отчуждалась бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать ее возврата.
Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. По этому договору получателем ренты может быть только гражданин, который передал в собственность плательщика ренты какую-либо недвижимость, а плательщик обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением (т.е. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уходе) этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Договором может быть предусмотрена и возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Особенностью этой разновидности договора ренты является то, что в соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.
Установленные законом особенности порядка заключения сделок с земельными долями связаны со следующими обстоятельствами:
1) земельные доли представляют собой доли в праве общей собственности на земельный участок. Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, установлен в ст. 246 и 250 ГК РФ;
2) поскольку речь идет о землях сельскохозяйственного назначения, при отчуждении земельных долей необходимо соблюдать и установленные законодательством условия оборота сельскохозяйственных земель, в частности известить органы государственной власти, местного самоуправления о намерении продать земельную долю.
Указанные особенности совершения сделок с земельными долями распространяются только на те сделки, по которым происходит отчуждение земельной доли, причем отчуждение возмездное. О передаче земельной доли по наследству или о дарении ее в данном случае речь не идет.
При продаже земельной доли действует установленное гражданским правом преимущественное право покупки. Это означает, что при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности могут проводиться и при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности в установленных законом случаях. Так, согласно ст.  255 ГК РФ кредитор участника долевой собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные собственники, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли. Если остальные участники откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи этой доли с публичных торгов.
Если доля в праве общей собственности продана с нарушением преимущественного права покупки, то в соответствии со ст. 250 ГК РФ любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Этой же статьей Гражданского кодекса определена процедура продажи доли в праве общей собственности: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные; в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если же к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Этот порядок действует и при продаже земельных долей, но только в том случае, если участников общей собственности не более пяти. Однако, как правило, доли в праве собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения возникли в результате приватизации таких земель, прежде закрепленных за колхозами и совхозами, и передачи в собственность граждан, работавших в этих хозяйствах, поэтому один такой участок принадлежит обычно большому числу собственников (до тысячи в некоторых хозяйствах). Кроме того, некоторые из участников общей собственности (получившие земельную долю по наследству и по другим основаниям) проживают в других населенных пунктах, поэтому применить к купле-продаже земельных долей общую процедуру чаще всего невозможно. Соответственно, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (абз. 1 п. 2 ст. 12)  предусмотрена возможность не извещать в письменной форме каждого участника долевой собственности, а опубликовать сообщение в средствах массовой информации, но не любых, а определенных субъектом Российской Федерации. В связи с этим указанные субъекты должны будут в ближайшее время принять соответствующие нормативные акты и утвердить перечень таких средств массовой информации. До момента, пока субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, действует правило, установленное подп. 5 п. 1 ст. 19.1 рассматриваемого Федерального закона: указанными средствами массовой информации являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) источник официального опубликования нормативных правовых актов органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Другое установленное законом требование не связано с количеством участников долевой собственности, оно действует всегда при продаже земельных долей. Оно представляет собой преимущественное право покупки субъектом Российской Федерации (или в установленных им случаях органом местного самоуправления) доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при отказе от приобретения этой доли всех участников долевой собственности. Оно аналогично преимущественному праву покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, установленному ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Как и в случае продажи земельных участков, извещение высшему органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органу местного самоуправления о продаже земельной доли должно вручаться под расписку или направляться заказным письмом с уведомлением о вручении. Со дня поступления этого извещения начинается течение месячного срока, по окончании которого продавец вправе продать свою долю третьему лицу (если указанные органы отказались ее приобрести или не уведомили о своем намерении приобрести земельную долю).
При нарушении установленного правила субъект Российской Федерации или, соответственно, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Имеются ли какие-нибудь ограничения в отношении выдела земельной доли в самостоятельный земельный участок?
Установление порядка выдела земельных участков в счет долей на местности, или в натуре, имеет большое значение, поскольку в конечном счете использование земли по ее целевому назначению возможно только при обладании (на любом праве) земельным участком, но не земельной долей.
Напомним, что первоначально земельный участок мог быть выделен только тем собственникам земельных долей, которые намеревались создать крестьянское хозяйство (в соответствии с ныне отмененными Законами РСФСР 1990 г. "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"). В соответствии же с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" собственник земельной доли вправе требовать выдела земельной доли для любых целей, например, если он в дальнейшем собирается продать полученный земельный участок (предположим, на земельную долю оказалось сложнее найти покупателя).
Существовали также ограничения относительно выдела земельных участков в специализированных хозяйствах. До сих пор этот вопрос регулировался утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992  г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий. Им установлены особые условия реорганизации и приватизации отдельных сельскохозяйственных предприятий, обусловленные необходимостью сохранения их прежней специализации и функций. В частности, не допускалось выделение в натуре земли при выходе из состава государственных племенных и конных заводов, государственных конюшен, ипподромов, селекционно-гибридных центров, государственных семенных инспекций и лабораторий по сортоиспытанию сельскохозяйственных культур, сортоиспытательных станций и участков, предприятий по воспроизводству ценных видов рыб, если соответствующие земельные участки обеспечивали выполнение названными хозяйствами производственных функций по основной специализации. Устанавливалось, что работник не вправе получить земельную долю в натуре при выходе из таких хозяйств, как животноводческие комплексы, птицефабрики и парниково-тепличные комбинаты, если их земельные площади достаточны лишь для обеспечения кормами животноводства. Вообще запрещалось выделение земельной доли в натуре в сельскохозяйственных предприятиях, расположенных в городской черте и в зоне субтропиков.
В настоящее время названное постановление отменено, а Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", как и другие действующие нормативные акты, никаких ограничений на выдел земли в специализированных хозяйствах не содержит.
Хотя в п. 1 ст. 13 данного Федерального закона названы случаи, когда участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет земельной доли (создание и расширение личного подсобного хозяйства и фермерского хозяйства, а также передача земельного участка в аренду), на самом деле законом не установлено никаких оснований для отказа в выделе земельного участка, в том числе если выдел предполагается для других целей, например, дальнейшей продажи участка сельскохозяйственной организации или фермеру, внесения в уставный капитал сельскохозяйственной организации.
Пунктом 1 ст. 4 этого же Закона установлено следующее требование: выделяемый земельный участок не может быть меньше минимального размера, установленного законодательством субъекта Российской Федерации, а если выделяется участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, то он не может быть меньше устанавливаемого субъектами РФ минимального размера земельного участка для таких земель. Данные требования не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленных субъектами Российской Федерации.
По действующему законодательству согласия других сособственников на выдел земельной доли не требуется, но необходимо согласование с ними местоположения выделяемого участка, поскольку сами по себе земельные доли к местности никак не привязаны, известен только их размер с учетом качества земли, выражаемого в баллогах. Различные же части земельного участка, находящегося в общей собственности, имеют различную ценность не только в связи с различным качеством сельхозугодий, но и вследствие их расположения - близости к жилью, производственным постройкам и т.п. При их выделении в качестве самостоятельного земельного участка важно не допустить появления чересполосицы и нарушения производственного цикла их сельскохозяйственного использования. Вот почему согласование местоположения имеет большое значение.
Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок собственник доли обязан известить в письменной форме о намерении выделить земельный участок остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации (определенных субъектом Российской Федерации). При этом он должен указать предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и, в установленных случаях, размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Такую компенсацию по закону участник долевой собственности обязан выплатить другим участникам в том случае, если рыночная стоимость выделяемого ему земельного участка в расчете на единицу площади этого участка превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади. Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости земельных участков  - выделяемого и оставшегося после выдела - в расчете на единицу их площадей.
Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности.
Если же возник спор о местоположении участка или размере компенсации, он разрешается, как установлено п. 2 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с использованием согласительных процедур. Порядок проведения таких процедур будет установлен Правительством РФ.
До сих пор указанный порядок согласования регулировался Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96. В настоящее время они отменены, а другого нормативного акта на сей счет пока не принято, поэтому приходится ориентироваться на сложившуюся практику.
Поскольку уже в первоначальном извещении сособственников о намерении выделить земельный участок собственник земельной доли обязан указать предполагаемый размер компенсации им, то можно предположить, что до того, как оповестить остальных собственников, он должен обратиться в соответствующие органы (очевидно, земельный комитет), чтобы выяснить рыночную стоимость земельного участка, который он хотел бы получить, рыночную стоимость остающегося участка и рассчитать размер компенсации.
В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу площади окажется ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения земельного участка, компенсация выплачивается участнику долевой собственности, осуществившему выдел участка.
Для согласования позиций по выделению земельных участков как вариант согласительной процедуры возможно проведение собрания собственников земельных долей или их представителей. В своем решении оно может, например, перечислить земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предложить конкретные земельные участки. В отношении порядка созыва такого собрания можно ориентироваться на нормы ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установившей порядок созыва общего собрания участников долевой собственности: необходимо не менее чем за месяц оповестить собственников о собрании, обеспечить присутствие на нем не менее чем 20% от общего числа собственников, которые должны принять решение большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих.
Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" (ныне отменен) было установлено, что в случае разногласий между собственниками о местоположении земельного участка решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству; при этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству.
Если же использование согласительных процедур не дало результата, спорный вопрос передается на решение суда.

Часть земельных долей, предоставленных в ходе земельной реформы работникам сельскохозяйственной организации, оказалась невостребованной. Может ли эта организация использовать земельные участки, соответствующие таким долям?
Проблема эта актуальна, поскольку в силу разных обстоятельств некоторые собственники земельных долей не воспользовались своим правом на эти доли.
В соответствии с ныне уже не действующими Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями невостребованными признавались земельные доли, собственники которых в установленный срок не получили свидетельства о праве собственности на земельные доли либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению земельными долями (т.е. не оформили передачу их сельскохозяйственной организации в пользование, аренду, не внесли в ее уставный капитал, не обратились с просьбой о выделении в натуре, не произвели отчуждение). Такие невостребованные земельные доли с указанием их собственника должны были передаваться по решению внутрихозяйственной комиссии по приватизации земли образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, а в случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачислялись в фонд перераспределения земель района.
Указанная статья Гражданского кодекса называется "Заключение сделки неуполномоченным лицом" и гласит, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Рекомендациями устанавливалось, что сельскохозяйственная коммерческая организация, осуществляющая представительство в отношении невостребованных земельных долей в соответствии со ст. 183 ГК РФ, несет ответственность перед собственниками невостребованных земельных долей по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными, земельными долями.
Указом Президента РФ "О реализации конституционных прав на землю" (также отменен) было уточнено, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Поэтому вполне правомерным является то, что до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" аграрное хозяйство использовало земельные участки, на которые приходятся невостребованные земельные доли. Однако с принятием указанного Закона ситуация изменилась. Теперь неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления с тем, чтобы в судебном порядке установить право государственной или муниципальной собственности на этот участок. Правда, в тексте п. 3 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" идет речь о неиспользуемой части земельного участка, но, по нашему мнению, здесь имеются в виду именно невостребованные земельные доли. Иначе не совсем ясно, как можно определить, чьей именно земельной доле соответствует не используемый земельный участок, если такие доли пока на местности не отграничены.
Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, если участник долевой собственности неизвестен, а если участник или участники долевой собственности известны - о прекращении их права собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок и признании права собственности соответственно субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Если же сельскохозяйственная организация нуждается в использовании соответствующей части земельного участка, она должна принять меры к установлению собственников невостребованных долей и заключению с ними договора купли-продажи этих долей.

Может ли сельскохозяйственная организация продолжать пользоваться земельными долями, переданными ей по договору аренды собственниками этих долей, и после вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?
До принятия этого Закона распоряжение земельными долями, не связанное с их отчуждением, осуществлялось в основном путем сдачи земельных долей в аренду. Возможность передачи земельных долей в аренду предусматривалась уже первыми актами об аграрной реформе, единственным условием являлось использование их арендаторами для целей сельскохозяйственного производства.
Однако само по себе понятие "сдача земельной доли в аренду" является юридически неверным, поскольку согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования). Доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду никак передана быть не может. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения эта коллизия устранена, в п. 1 ст. 9 четко сформулировано: "В аренду могут быть переданы прошедшие государственный учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности". Иными словами, собственники земельных долей согласно общей договоренности могут передать в аренду только целиком принадлежащий им земельный участок; если же один из собственников или отдельные собственники желают сдать в аренду участки, приходящиеся на их доли в праве собственности, они должны выделить в установленном порядке эти доли в натуре (на местности).
Совершенно очевидно, что приведение договоров аренды земельных долей в соответствие с действующим законодательством потребует значительного времени, усилий, разъяснительной работы, поскольку в изменении и перерегистрации нуждается практически каждый из действующих на сегодняшний момент договоров. По этой причине Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения был установлен срок для проведения всех необходимых действий  - изначально на два года со дня вступления в силу указанного Закона, затем был продлен до четырех лет Федеральным законом от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений в ст. 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"*(41). Истекает срок, таким образом, 24 января 2007 г.
Проще всего, видимо, будет привести в соответствие с нормами нового земельного законодательства договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Собственно говоря, они просто неправильно назывались договорами аренды земельных долей с множественностью лиц на стороне арендодателя (только следует иметь в виду, что несколько лиц на стороне арендодателя могло быть и при передаче не выделенных из общего массива земельных долей). Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п. 2 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.
Потребуется ли при перерегистрации таких договоров также и изменение их условий? Это может потребоваться, во-первых, в связи с тем, что сейчас установлен предельный срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения - 49 лет; но, с другой стороны, если договор заключен на больший срок, все равно он будет считаться заключенным на срок, равный предельному. Во-вторых, в действующих в настоящее время договорах аренды, составленных на основе старых типовых договоров аренды земельных долей, могут содержаться нормы, противоречащие действующему законодательству. Так, в соответствии с действовавшим до сих пор примерным многосторонним договором аренды земельных долей (приложение к постановлению Правительства РФ "О  порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев") каждый арендодатель имел право выйти из договора, уведомив об этом арендатора в предусмотренные договором сроки; арендатор вправе расторгнуть договор частично в отношении одного или нескольких арендодателей, уведомив их об этом в указанные сроки. Разумеется, в настоящее время, когда в аренду передается целиком земельный участок, подобные условия в договоре аренды устанавливаться не могут.
Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного участка. Если это по каким-то причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не будет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к такому договору будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.
Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, поскольку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т.е. смешанный договор (ст.  421 ГК РФ). Однако договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.  422 ГК РФ). Согласно той же ст. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в качестве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Как раз это и относится к договорам аренды земельных долей.

Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных долей?
Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями. Поскольку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т.к. договор аренды к таким случаям неприменим.
В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст.  607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012).
Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими явятся сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.
Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.
Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Доверительный управляющий лично несет обязательства по сделке, совершенной им с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
Кроме того, доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления - убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (ст. 1022 ГК РФ).
Согласно ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это означает, что переданная в доверительное управление земельная доля отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по ней ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.
Договор доверительного управления земельными долями должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества (в данном случае - земли). Передача земельных долей в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на них. Несоблюдение этих условий влечет недействительность договора.
Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор. Относительно земельных долей никаких специальных указаний в законодательных актах по сроку договора пока нет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Но самое существенное отличие данного вида договора от всех, которые применялись при передаче земельных долей в собственность или пользование (и в том числе наиболее до сих пор распространенного - договора аренды), состоит в том, что по договору доверительного управления не тот, кто использует земельную долю, платит за это собственнику, а собственник земельной доли должен платить доверительному управляющему. В соответствии со ст. 1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Это обстоятельство вызывает сомнение в том, что данный вид договора получит широкое распространение на практике.
Как следует из ст. 1024 ГК РФ, договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:
смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в предыдущем абзаце, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.
При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.
При прекращении договора доверительного управления земельной долей она передается учредителю управления (если договором не предусмотрено иное).
С практической точки зрения представляется, что применение этого договора оправданно только в тех случаях, когда собственник земельной доли в силу разных обстоятельств не может в ближайшее время самостоятельно распорядиться этой долей: например, получил эту долю по наследству, а сам находится в другом конце страны; не разобрался пока в экономической ситуации и законодательстве и не знает, как лучше распорядиться данной долей; не находится покупателей на земельную долю и т.д. В такой ситуации доверительный управляющий - сельскохозяйственная организация или фермер, которому собственник доли доверяет управление ею, сам принимает решение, как ее использовать: например, организует процедуру выделения в счет доли участка в натуре или вносит ее в уставный капитал акционерного общества. Во всех других случаях, скорее всего, не следует затягивать с перерегистрацией договора аренды и не доводить до признания его договором доверительного управления. И тому есть по крайней мере несколько причин.
С одной стороны, собственники земельных долей за последнее, послереформенное, время привыкли получать какой-то, хотя бы минимальный, доход от использования этих долей, а не вносить за это еще и плату в пользу доверительного управляющего. С другой стороны, и для доверительного управляющего законом установлены меры ответственности, к которым сельскохозяйственные организации, сейчас в основном использующие земельные доли и становящиеся, таким образом, автоматически доверительными управляющими, пока не готовы. Так, учредитель управления (т.е. собственник земельной доли) может потребовать возмещения упущенной выгоды за время доверительного управления имуществом в силу ст. 1022 ГК РФ, если, по его мнению, сельскохозяйственная организация не проявила должной заботливости о его интересах. С учетом того, что аграрное производство вообще высоких доходов не приносит, а в условиях нынешней экономической ситуации часто убыточно, такие иски могут приобрести массовый характер и привести к окончательному разорению некоторых товаропроизводителей. Для арендаторов земельных долей, не желающих автоматически оказаться доверительными управляющими, при невозможности привести договор аренды в соответствие с действующим законодательством выход состоит в расторжении по собственной инициативе существующего договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном ст. 451 ГК РФ.
Пока остается неясным вопрос, как быть с теми договорами аренды земельных долей, по которым арендаторами являются граждане (например, собственники одних земельных долей, арендующие другие земельные доли на том же общем земельном участке). По Гражданскому кодексу (ст. 1015) доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (кроме унитарного предприятия). Гражданин, не являющийся предпринимателем, может быть доверительным управляющим только в отдельных случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом: это относится в основном к опекунам и душеприказчикам (ст. 1026), однако законом могут быть предусмотрены и иные основания. Можно ли рассматривать нормы указанной статьи Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" как такое основание, трудно сказать.
В пункте 2 той же статьи содержится запись о том, что регистрация договоров доверительного управления имуществом не требуется. В то же время ст. 1017 ГК РФ установлено (без каких-либо изъятий из этого правила), что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество, а несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, видимо, речь идет только о тех договорах, которые уже действуют и зарегистрированы как договоры аренды земельных долей,  - в таком случае не требуется их перерегистрации. А если какой-либо собственник земельной доли пожелает заключить договор доверительного управления ею, то, как нам кажется, такой договор должен быть в установленном порядке зарегистрирован.
Необходимо также иметь в виду, что в течение установленного двухлетнего срока для приведения в соответствие с законодательством договоров аренды земельных долей срок действия многих из них истечет, и они так или иначе будут заключаться вновь и по новым правилам, о которых говорилось выше. А новые договоры аренды земельных долей не могут быть зарегистрированы уже с момента вступления в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Если такого рода договор будет заключен, он будет считаться ничтожной сделкой (т.е. недействительной независимо от признания ее таковой судом) согласно ст. 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Такой договор недействителен с момента его совершения, не влечет юридических последствий, каждая из сторон обязана будет возвратить другой все полученное по договору.

На оборот каких земельных участков распространяется действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"?
Указанный Закон непосредственно направлен на урегулирование оборота земельных участков, предоставленных для товарного сельскохозяйственного производства юридическим лицам, гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве гражданам из числа малочисленных народов Севера и Сибири, для осуществления традиционных видов промысла он может распространяться на земли крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), но только, как уже говорилось, на такие, на которых не размещены строения. Он распространяется и на случаи приобретения гражданином земель сельскохозяйственного назначения в составе предприятия для аграрного производства.
В данном случае имеются в виду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, кроме земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. На последние виды использования земельных участков нормы о тех предельных размерах, которые имеются в виду данной статьей, не распространяются.

Распространяются ли положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на земли крестьянских (фермерских) хозяйств или предприятия как имущественные комплексы?
Надо заметить, что положение Закона о том, что он не распространяется на оборот земель, занятых строениями и сооружениями, установленное также и ст. 27 ЗК РФ, на практике может вызвать проблемы его применения при обороте земель крестьянских хозяйств, а также предприятий как имущественных комплексов, если в их состав входят земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Дело в том, что на землях крестьянских хозяйств, как правило, расположены строения и сооружения (усадьбы, хозяйственные сооружения), и эти земли не подлежат разделу в соответствии с действующим Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Таким образом, осуществить выдел земельных участков КФХ, занятых строениями или сооружениями, чтобы осуществить сделку с оставшимися землями КФХ на основе данного Закона, в настоящее время невозможно. И возможный выход из создавшейся ситуации находится либо в том, чтобы регулировать оборот земель КФХ в общем земельно-правовом порядке, либо в том, чтобы сделать на практике исключение для земель крестьянских хозяйств и осуществлять их оборот на основе настоящего Закона. Следует признать, что из-за того, что эта проблема самим Законом не учтена, оба эти решения не дают однозначного и окончательного ответа на этот весьма существенный вопрос.
Попробуем предположить, что при разработке нового федерального закона о крестьянских хозяйствах запрет раздела земель КФХ будет отменен. При этом надо помнить, что земли не только крестьянских хозяйств, но и сельскохозяйственных организаций, в большинстве случаев задействованные в едином хозяйственном цикле, являются единым (неразделенным по правилам землеустройства) земельным участком, и часто (а земли крестьянских хозяйств практически всегда из-за небольших размеров) представляют интерес на рынке недвижимости как единый объект оборота. И тогда законодательное регулирование такого оборота может вызвать затруднения. Например, могут возникнуть вопросы о том, распространяются ли нормы статьи о размерах и местоположении на такие земли, о сроках аренды, поскольку указанным Законом устанавливаются определенные ограничения именно по срокам действия договора аренды, и др.
По нашему мнению, в подобных случаях не следует проводить дорогостоящий раздел земельного участка, а, исходя из общих положений ГК РФ и рассматривая строения как принадлежность иных земель в составе объекта оборота, применять к земельным участкам КФХ и сельскохозяйственных организаций специальные нормы об обороте земель, предусмотренные настоящим Законом.
Что же касается предприятий как имущественных комплексов, то может получиться следующее: либо объектом оборота является предприятие в целом, и тогда на него по тому критерию, что эти земли, заняты строениями, не могут распространяться положения этого Закона; либо из состава предприятия выделяются сельскохозяйственные угодья (именно они не должны быть заняты строениями и сооружениями), иные незанятые недвижимостью земельные участки, которые формируются в отдельные участки, и их оборот осуществляется по правилам настоящего Закона. Иное имущество из состава предприятия, в том числе земельный участок, на котором расположены строения, будет обращаться по общим правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Однако и в этом случае остаются проблемы, описанные выше.

Что такое мелиорированные земли?
Понятие мелиорированных земель установлено в настоящее время Федеральным законом от 10 января 1996 г. "О мелиорации". Так, мелиорированные земли - земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия. В свою очередь, мелиоративные мероприятия - это проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.

9.2. Земли поселений

В чем состоят целевое назначение и особенности использования земельных участков в поселениях?
Из содержания ст. 83 ЗК РФ следует, что земельные участки в составе земель поселений используются и предназначаются для застройки и развития городских и сельских поселений, которые отделены чертой (на генплане) от земель других категорий.
Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевладения (для граждан), землепользования, аренды. Более значительная часть этих земель находится в государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации) собственности, а также в муниципальной собственности. Порядок и размеры земельных участков, предоставляемых или покупаемых физическими и юридическими лицами, устанавливаются в соответствии со ст. 30-34 ЗК РФ.
На каком бы праве и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями поселений, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка предопределяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования. Статья 85 ЗК РФ называет следующие территориальные зоны: 1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4)  инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационные; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иные территориальные зоны. Порядок градостроительного зонирования определяется ст. 30-35 Градостроительного кодекса РФ.
Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т.д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса  РФ (ст. 36) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления городского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.

Каково содержание градостроительных регламентов использования земельных участков той или иной территориальной зоны?
Использование каждого конкретного земельного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями градостроительного регламента для определенной территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (ст. 85 ЗК РФ).
Согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Его действие не распространятся на земельные участки:
в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
в границах территорий общего пользования;
занятые линейными объектами.
Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством РФ.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. В случае, если использование названных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.
Как установлено ст. 85 ЗК РФ, реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами (нельзя, например, разместить строительство промышленного предприятия в жилой зоне и, наоборот, запрещается строительство жилых помещений в производственной зоне).
Особенности регламентов использования земельных участков в территориальных зонах состоят в следующем.
Земельные участки жилой зоны являются наиболее значительными по удельному весу в общей площади и наиболее важными с функциональной точки зрения, т.к. наиболее полно отражают целевое назначение этих земель. В пределах зон жилой застройки городских и сельских поселений допускается размещение объектов социально-бытового обслуживания, а также промышленных предприятий, не выделяющих вредные вещества, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, превышающего установленные нормы, не требующих устройства железнодорожных подъездных путей. К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Земельные участки общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.
Земельные участки производственных зон выделяются для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами.
Земельные участки зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначаются для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения.
Земельные участки рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зоны особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст. 94-100 ЗК РФ об этих территориях.
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки зон сельскохозяйственного использования в поселениях  - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельского хозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (ст. 85 ЗК РФ).

Какие существуют ограничения права пользования земельным участком в городах?
Для правового режима земельных участков в городе и других поселениях характерен ряд существенных ограничений порядка землепользования и хозяйственной деятельности граждан и организаций, действующих на территории поселений. Так, органы власти города помимо общих экологических требований, предусмотренных в ст. 34-39 Закона РФ "Об охране окружающей среды"*(42), вправе в интересах рационального землепользования устанавливать на своей территории и другие требования и ограничения, обязательные для исполнения всеми предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами. На практике такого рода ограничения и требования получили название земельно-планировочных. Они в основном указаны в строительных нормах и правилах (так называемых СНиПах) и касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и собственников.
Земельно-планировочные ограничения имеют несколько разновидностей. Исторически наиболее известными из них являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в свое время был разделен таким образом, что один его участок был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней в виде права прохода и (или) проезда через чужую землю. Сервитут может быть установлен в виде права прогона скота по полосе чужой земли и т.д. Такого рода сервитуты могут устанавливаться в силу давности, договора, судебного решения, за плату или бесплатно. В наше время сервитут может действовать в виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем самым это право ограничивается в интересах соседа. Сервитуты могут возникнуть и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу  РФ в целях безопасности полета воздушных судов вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы. Земляные работы ограничиваются, если в подземном пространстве находятся коммуникации, принадлежащие посторонней организации. Вдоль судоходных водных путей нельзя застраивать бочевник  - полосу земли, оставляемую для нужд судоходства.
Если земельный участок находится в курортном поселке, то, как правило, он может быть застроен лишь такими объектами, которые необходимы для обслуживания курорта. Определенные ограничения на использование земли накладывает близость охраняемого исторического или культурного объекта, природного памятника.
Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., при продаже застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, обязывающие собственников земельных участков обеспечивать:
безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов может осуществляться лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с федеральным законом нормативными правовыми актами.
Ограничения в пользовании земельным участком, если это пользование требует создания определенных видов объектов, могут диктоваться социальными, экономическими и даже эстетическими нормативами, предъявляемыми к данной местности в целом. Например, в пределах малоэтажных поселков может быть запрещено многоэтажное строительство. Наоборот, в центральном квартале крупного города от владельца земли, желающего его застроить, могут потребовать постройки выразительных, в том числе высоких, зданий. Если городской квартал предназначен для жилой застройки, в нем было бы неуместно создание "дымящего" (загрязняющего среду) предприятия. Градостроительные нормы предусматривают сохранение или создание заново зеленых насаждений в застраиваемых кварталах. Поэтому независимо от желания собственника или собственников земли часть отведенной для застройки местности должна остаться незастроенной. Если в пределы земельного владения вторгается санитарно-защитная зона (такие зоны устанавливаются вдоль железных дорог, автострад, вокруг свалок мусора и тому подобных объектов, неблагоприятных в санитарном отношении), то в этой зоне нельзя размещать жилые строения, детские и некоторые другие учреждения. То же касается зон безопасности, устанавливаемых вдоль линий высоковольтной электропередачи, газопроводов высокого давления. Для жилой и иной застройки противопоказаны земельные участки, которые могут подвергнуться затоплению, просадкам, камнепадам с гор, лавинам и селям, земли, подверженные оползневым процессам.
При размещении на землях населенных пунктов экологически опасных объектов должны строго соблюдаться экологические и санитарно-гигиенические требования, установленные ст. 13 ЗК РФ; необходимо также заключение органов государственной санитарно-эпидемиологической службы об их соответствии санитарным правилам (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения").
В случаях нарушения норм земельного законодательства собственники земли, землевладельцы и землепользователи привлекаются к административной или уголовной ответственности на основании ст. 74 ЗК РФ, гл. 8 КоАП  РФ, ст. 170, 254, 256, 260 УК РФ. В отдельных случаях нарушения земельного законодательства участки у землепользователей могут изыматься в принудительном порядке.

В чем заключается необходимость резервирования земельных участков как особого вида ограничения прав?
К особому виду земельно-планировочных мероприятий, связанных с ограничением права пользования земельным участком, относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или муниципальные нужды. Резервирование позволяет избежать или уменьшить потери, допустимые лишь в исключительных случаях перепланировки территории. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища и выходящих из него каналов, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, устройство прудов, производство прочных земельных улучшений и тому подобные работы, то потерь при затоплении и при прокладке каналов окажется больше. Чтобы этого не произошло, на пользователей земель накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.
Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Четкой процедуры объявления о резервировании земель, об изменениях в программе резервирования и об ее отмене в действующем законодательстве (кроме, например, законодательства г. Москвы) не предусмотрено. Этот пробел закона неблагоприятно сказывается на интересах тех, кто терпит ограничения в использовании своих земель. Однако во всех случаях убытки собственников земельных участков, вызванные резервированием земель, должны возмещаться в полном объеме (например, при потере урожая, вынужденном сносе строений и т.п.).

Каковы содержание документации территориального планирования поселений и порядок ее согласования и утверждения?
Согласно ст. 9 и 10 Градостроительного кодекса РФ документы территориального планирования подразделяются на:
документы территориального планирования Российской Федерации;
документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;
документы территориального планирования муниципальных образований.
Эти документы являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
На картах (схемах), содержащихся в схемах территориального планирования  РФ, отображаются:
границы субъектов РФ, границы закрытых административно-территориальных образований, границы особых экономических зон, границы муниципальных образований;
границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границы земель обороны и безопасности, а также планируемые границы таких земель;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения.
Содержание документов территориального планирования субъектов РФ определяется ст. 14 Кодекса.
Документами территориального планирования субъектов РФ являются схемы территориального планирования субъектов РФ.
Схемы территориального планирования субъектов РФ могут включать в себя карты (схемы) планируемого развития и размещения особо охраняемых природных территорий регионального значения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а также карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения.
На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования субъекта РФ, отображаются:
границы муниципальных образований;
границы земель лесного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границы земель обороны и безопасности;
границы земель сельскохозяйственного назначения и границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства регионального значения.
Статья 11, определяя порядок подготовки и утверждения схем территориального планирования РФ, устанавливает, что проекты схем подлежат обязательному согласованию с заинтересованными органами исполнительной власти субъектов РФ. Проекты схем, а также утвержденные схемы должны быть опубликованы в общем порядке опубликования нормативных правовых актов и других официальных документов, а также размещаться на сайте Правительства РФ в сети Интернет.
Органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические лица вправе представить предложения о внесении изменений в схемы территориального планирования РФ.
Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схем территориального планирования РФ, вправе оспорить схемы территориального планирования РФ в судебном порядке.
Окончательно доработанные федеральные схемы утверждаются Правительством  РФ (ст. 11 Кодекса).
Проект схемы территориального планирования субъекта РФ до ее утверждения подлежит обязательному согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, имеющих общую границу с субъектом  РФ, обеспечившим подготовку проекта схемы территориального планирования, и органами местного самоуправления муниципальных образований, применительно к территориям которых подготовлены предложения по территориальному планированию.
Проект схемы территориального планирования субъекта РФ, а также утвержденные схемы подлежат опубликованию.
Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту схемы территориального планирования субъекта РФ.
Схема территориального планирования субъекта РФ, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения схемы территориального планирования субъекта  РФ, вправе оспорить схему территориального планирования субъекта  РФ в судебном порядке.
Документами территориального планирования муниципальных образований, как это предусмотрено ст. 18 Кодекса, являются схемы, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.
Статья 21 Кодекса определяет особенности согласования проекта схемы территориального планирования муниципального района. Проект схемы подлежит согласованию в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земель обороны и безопасности. границ земельных участков, находящихся в собственности РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, территориях и земельных участках.
Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находится муниципальный район, в случае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта РФ планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта РФ.
Названный проект подлежит согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления поселений, входящих в состав муниципального района, в случае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение границ земельных участков, находящихся в собственности поселений, а также в части учета правил землепользования и застройки и содержащихся в генеральных планах поселений положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории поселения.
Проект схемы территориального планирования муниципального района подлежит также согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, имеющих общую границу с муниципальным районом, в целях соблюдения интересов населения муниципальных образований в установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории муниципального района.
Проект схемы и утвержденная схема территориального планирования муниципального района подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте муниципального района в сети Интернет.
Схема территориального планирования муниципального района, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается представительным органом местного самоуправления муниципального района (ст. 20 Кодекса).
Генеральные планы поселений и генеральные планы городского округа согласно ст. 23 Кодекса включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:
объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;
автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;
иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.
На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются:
границы поселения, городского округа;
существующие и планируемые границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;
существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;
границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;
границы территорий объектов культурного наследия;
границы зон с особыми условиями использования территорий;
границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;
границы зон инженерной и транспортной инфраструктур.
Особенности согласования проекта генерального плана поселения, проекта генерального плана городского округа определены ст. 25 Кодекса.
Проект генерального плана подлежит согласованию в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если предложения, содержащиеся в таком проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования РФ планируемых границ земель лесного фонда, границ земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, на территориях и земельных участках.
Проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находятся поселение, городской округ, в случае, если предложения, содержащиеся в указанном проекте, предполагают изменение существующих или в соответствии со схемой территориального планирования субъекта  РФ планируемых границ земель сельскохозяйственного назначения, границ земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, границ земельных участков, находящихся в собственности субъекта  РФ, границ территорий объектов культурного наследия, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории субъекта Российской Федерации.
Проект генерального плана подлежит также согласованию с заинтересованными органами местного самоуправления муниципальных образований, имеющих общую границу с поселением, городским округом, подготовившими проект генерального плана, в целях соблюдения интересов населения муниципальных образований при установлении зон с особыми условиями использования территорий, зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территориях таких муниципальных образований.
Проект генерального плана поселения подлежит согласованию с органами местного самоуправления муниципального района, в границах которого находится поселение, в части учета содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района положений о территориальном планировании. Согласованию также подлежат вопросы размещения объектов капитального строительства местного значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на территории такого муниципального района.
Проект генерального плана подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети Интернет.
Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проекту генерального плана.
Проект генерального плана подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях.
Протоколы публичных слушаний по проекту генерального плана, заключение о результатах таких публичных слушаний являются обязательным приложением к проекту генерального плана, направляемому главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа соответственно в представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа.
Представительный орган местного самоуправления поселения, представительный орган местного самоуправления городского округа с учетом протоколов публичных слушаний по проекту генерального плана и заключения о результатах таких публичных слушаний принимают решение об утверждении генерального плана или об отклонении проекта генерального плана и о направлении его соответственно главе местной администрации поселения, главе местной администрации городского округа на доработку в соответствии с указанными протоколами и заключением.
Утвержденный генеральный план подлежит также опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и может размещаться на официальном сайте поселения, официальном сайте городского округа в сети Интернет.
Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа.
Все проекты документов территориального планирования подлежат государственной экспертизе (ст. 29 Кодекса).

В чем состоят особенности использования земельных участков, находящихся в пригородных и зеленых зонах?
Согласно ст. 86 ЗК РФ земельные участки пригородных зон, хотя и располагаются за пределами черты города, составляют с данным городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. Они не входят в состав земель иных поселений (сел, поселков и др.).
Границы участков пригородных зон определяются генеральным планом города. Установление границ осуществляется на основе градостроительной документации в соответствии с Градостроительным кодексом и земельным законодательством. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами. При этом в пригородных зонах выделяются:
территории сельскохозяйственного использования;
зоны отдыха населения;
резервные земли для развития поселений.
В пределах пригородных зон могут размещаться также:
леса и лесопарки, загородные пляжи и парки, заповедники, зеленые насаждения;
дома и базы отдыха, туристические и спортивные базы, мотели и кемпинги, детские лагеря и дачи, школы и другие учреждения, предназначенные для отдыха населения;
сельскохозяйственные и иные предприятия; транспортные сооружения и устройства, предназначенные для сообщения пригородной зоны с городом и отдельных ее районов между собой, с внешней сетью железнодорожных, водных и воздушных путей, а также городские аэропорты;
сооружения городского водопровода с водоохранными зонами, зонами канализации и санитарной очистки, а также прочие сооружения, предназначенные для удовлетворения нужд городского населения, которые не могут по различным причинам размещаться в городе.
В пригородных зонах допускается деятельность сельскохозяйственных предприятий, если она не ухудшает санитарно-гигиенических характеристик территории, ее ландшафта, не препятствует организации лесопарков и мест отдыха. Допускается строительство только тех промышленных предприятий, которые связаны с обслуживанием города и экологически безопасны. Размещение, планировка и застройка населенных мест в пригородной зоне не должны приводить к загрязнению воздушного бассейна, рек и водоемов, почв и нарушению традиционного ландшафта пригородной зоны.
В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Под зеленой зоной понимаются находящиеся на территории пригородной зоны земельные участки государственного лесного фонда вместе с древесной и иной лесной растительностью. В некоторых случаях зеленая зона может выйти за пределы пригородной зоны. В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую природную среду и на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных целей. Перевод земельных участков в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами 1-й группы, в земли иных категорий допускается только на основании решения Правительства РФ.
Использование территории пригородной зоны города и градостроительная деятельность в границах пригородной зоны данного города осуществляются с учетом интересов населения города и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города, а также интересов других субъектов градостроительной деятельности. Зонирование территорий пригородных зон городов определяется в территориальных комплексных схемах градостроительного планирования развития территории субъекта Российской Федерации, части территории субъекта Российской Федерации (в том числе пригородной зоны), района (уезда), сельского округа (волости, сельсовета), а также в генеральных планах городов, разрабатываемых вместе с их пригородными зонами, с учетом земле- и лесоустроительной документации.
В зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду.
Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Выкуп земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц и расположенных в пределах территорий резерва для развития поселения в границах пригородной зоны города, для государственных и муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" зеленые и пригородные зоны городов и других поселений могут быть по решению Правительства  РФ, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления отнесены к категории особо охраняемых природных территорий.
Леса зеленых зон городов, городские и курортные леса, относящиеся к лесам 1-й группы, используются в рекреационных, санитарно-гигиенических и оздоровительных целях. Изъятие земель Гослесфонда на землях пригородных зон под застройку допускается только в исключительных случаях и в порядке, определенном земельным законодательством. Вокруг городских и сельских поселений, расположенных в безлесных и малолесных районах, создаются ветрозащитные и берегоукрепительные лесные полосы, озеленяются склоны холмов, оврагов и балок. Ширина защитных лесных полос для крупнейших и крупных городов составляет не менее 50 м, для больших и средних городов - 100 м, а для малых городов и сельских поселений  - 50 м.

9.3. Земли промышленности и иного специального назначения

В чем заключаются особенности использования земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения?
Общие особенности использования земельных участков для нужд промышленности и иного специального назначения определены ст. 87 ЗК РФ.
Назначение земель, перечисленных в данной статье, весьма разнообразно. Безусловно, из множественности целей вытекает разнообразие правового режима этой сложной категории земель. Субъектами права первичного землепользования здесь могут быть, как правило, организации и предприятия. Землепользование граждан (огороды, пастбища для скота, служебные земельные наделы), а также посторонних организаций, например сельскохозяйственных предприятий, всегда вторично, т.к. земельные участки им отводят первичные землепользователи. Первичные пользователи государственной землей являются для вторичных (срочных) пользователей своеобразными "администраторами" (в части отвода земельных участков, контроля за их использованием и т.д.). Земельные участки в этих случаях предоставляются безвозмездно. Эти случаи названы в ст. 24 ЗК РФ.
Основными органами управления в области использования названных земель являются те же органы, которые управляют соответствующим производством и иной возложенной на них деятельностью. При всем различии отраслей промышленности, транспорта, связи, обороны функции управления имеют много общего.
Во-первых, все органы управления (министерства, ведомства) обязаны руководствоваться предписаниями Правительства РФ, а в необходимых случаях согласовывать свои действия с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, Министерства природных ресурсов  РФ, Министерства промышленности и энергетики РФ и других учреждений. Они вправе осуществлять наблюдение за состоянием использования земель, давать рекомендации и указания в целях организации рационального использования и охраны земель (в соответствии с Положением о названных министерствах и ведомствах).
Во-вторых, они разрабатывают внутрипроизводственные правила землепользования, решают вопросы внутренней организации землепользований промышленных, транспортных и других предприятий, т.е. определяют целевое назначение их отдельных частей, обеспечивают оптимальное размещение строящихся зданий и сооружений, создают службы эксплуатации земель и т.д. Так, Министерство транспорта и связи РФ утверждает правила и инструкции о порядке использования земель железных дорог, временного отвода их предприятиям сельского хозяйства и другим организациям, а также гражданам. Например, названным Министерством утверждено Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог*(43).
В-третьих, они организуют внутриведомственный учет "своих" земель, принимают решения о перераспределении земель между подведомственными им предприятиями и службами, содействуют им в осуществлении прав и обязанностей.
Участки, как сказано в ст. 87 Кодекса, расположены за чертой поселений. При этом земельные участки, расположенные в черте поселений, признаются землями соответствующих поселений, для каких бы из упомянутых в ст. 87 нужд они ни использовались. Следовательно, характер их использования определяется двояко: с одной стороны, нормами, установленными для земельных участков поселений, например архитектурно-планировочными требованиями, с другой - нормами, определяющими характер их использования для нужд промышленности, транспорта, энергетики, связи и иного специального назначения.
Порядок использования названных земельных участков всегда согласуется с соответствующими администрациями городов, поселков и других поселений.
Важной особенностью правового режима использования земельных участков в составе названной сложной категории земель является создание в их составе охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями их использования. Земельные участки, включенные в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Режим использования таких зон, их площадь (ширина) устанавливаются законодательством, регулирующим соответствующий вид хозяйственной или иной деятельности, и указываются в качестве одного из условий использования земельного участка.
Перечень видов использования земель указанной категории является открытым, ибо все виды деятельности, требующие отвода земельного участка, перечислить в нормативном акте невозможно, и в этом нет необходимости. Законодательство, как правило, не устанавливает заранее определенные размеры земельных участков для каждого отдельного вида деятельности. Вместе с тем нельзя оставить без нормирования отвод земельных участков в составе рассматриваемой категории земель, поэтому предусмотрено условие, согласно которому размеры отводимых участков определяются (экономически обосновываются) в процессе проектирования строительства и иной специальной деятельности. Конкретные и оптимальные размеры необходимых земельных участков указываются в проектно-технической документации. В некоторых случаях нормы предоставления земельных участков определены непосредственно в правовых актах о конкретных видах хозяйственной деятельности, например нормы для полос отвода железных и автомобильных дорог, береговых полос, охранных зон линий связи и т.д.
Значительные территории рассматриваемой категории земель находятся в исключительной федеральной собственности, о чем в ст. 87 ЗК РФ сказано следующее.
Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.
Порядок использования отдельных видов земель специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель определяются:
1) Правительством РФ в отношении указанных земель, находящихся в федеральной собственности;
2) органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении указанных земель, находящихся в собственности субъектов РФ;
3) органами местного самоуправления в отношении указанных земель, находящихся в муниципальной собственности.
Земли специального назначения могут предоставляться, если это не мешает основному использованию участков, в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования. Это положение относится ко всем земельным участкам рассматриваемой категории земель.
Земельные участки из земель промышленности и иного назначения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, если этому нет установленных правовых препятствий. Препятствием в данном случае является изъятие земель из оборота по основаниям, предусмотренным ст. 27 ЗК РФ. Наиболее обширные площади земель, которые могут находиться в частной собственности, - это земли промышленности. Часть земель перешла в собственность коммерческих организаций в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, начало которой было положено в 90-х гг. В настоящее время в частную собственность помимо приватизации предприятия (как имущественного комплекса), приобретения в частную собственность иной недвижимости, в случае выкупа этих земель переходят земельные участки коммерческих организаций и граждан, ранее предоставленных на основе права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
В собственности граждан не могут находиться земельные участки данной категории, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. К таким земельным участкам относятся, например, участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы, другие войска, воинские формирования и органы Российской Федерации; а также участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды. Изъяты из оборота также участки воинских захоронений. Из земель, предназначенных для обеспечения государственной безопасности, изъяты из оборота участки, занятые объектами организации Федеральной службы безопасности, объектами организаций федеральных органов государственной охраны, а также участки, занятые инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Изъяты из оборота земельные участки, занятые исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ. Исключены из оборота также земельные участки под объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ.

Каков порядок использования земельных участков, предоставляемых для нужд промышленности?
Земельные участки промышленных предприятий предназначены для размещения производственных зданий, цехов, внутризаводских коммуникаций, подъездных путей, складских помещений и других строений и сооружений, необходимых для организации производственной деятельности. Часть участка занята административными и культурно-бытовыми зданиями (заводоуправление, столовая, медпункт). При этом субъектом права землепользования является само предприятие. Оно отвечает за состояние и использование земельных участков.
Размер предоставляемого или приобретаемого участка данного предприятия (акционерного общества, промышленного комплекса) определяется проектом его строительства с учетом экономного использования земли. Как правило, новые предприятия строятся в промышленных районах (узлах), где организуются общие вспомогательные производства, инженерные сооружения, системы энерго-, водоснабжения и другие коммуникации. Поэтому проекты предприятий должны быть увязаны с проектами планировки промышленных районов, схемами генпланов промышленных узлов, а при отсутствии таковых - с существующими или намечаемыми коммуникациями, сетями и сооружениями. Выполнение данных требований способствует охране и рациональному использованию земель.
Кроме того, в проект строительства закладываются возможность соблюдения противопожарных норм; рациональные решения по охране водоемов, почвы и атмосферного воздуха, по отводу сточных вод (уменьшение их количества, бессточные системы); затраты на снятие и хранение плодородного слоя почвы, на рекультивацию и возмещение убытков, причиненных прежним землепользователем. Участки для отвалов, отходов, шлаконакопителей и отбросов надлежит выбирать на землях, непригодных для сельского хозяйства, с соблюдением норм и правил безопасности.
Поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования.
Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов. Размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик; в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации; в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зонах городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков; на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.
Предприятия, действующие на временно предоставленных участках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для эксплуатации по основному назначению. Рекультивация ведется в ходе основной деятельности, а при невозможности этого - не позднее одного года после завершения работ. Предприятия, деятельность которых нарушает почвенный покров, обязаны снимать и хранить плодородный слой для рекультивации земель и повышения плодородия малопродуктивных угодий. При этом необходимо руководствоваться постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы"*(44). Затраты на проведение таких работ относятся за счет собственных средств юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

В чем особенности использования земельных участков для нужд энергетики?
Эти земельные участки заняты для размещения гидроэлектростанций, атомных станций и ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов. На их территории располагаются воздушные линии электропередачи, наземные сооружения кабельных линий электропередачи, подстанции, распределительные пункты, другие сооружения и объекты энергетики. Для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов энергетики, а также в целях безопасности устанавливаются охранные зоны электрических сетей.
Предприятиям энергетики могут предоставляться земельные участки в постоянное и во временное пользование - безвозмездно. Так, например, во временное пользование (на период строительства) выделяются полосы земельных участков по всей длине трассы для прокладки кабелей, монтажа и установки опор воздушных линий и подвески проводов.
Правовой режим земельных участков при использовании атомной энергии установлен Федеральным законом от 21 ноября 1995 г. N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии"*(45). Этим Законом устанавливаются полномочия по размещению объектов атомной энергии, которые непосредственно связаны с полномочиями по отводу земельных участков для этих целей. При этом решения о сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения, имеющих оборонное назначение, находящихся в федеральной собственности, либо имеющих федеральное или межрегиональное значение, либо размещаемых и сооружаемых на территории закрытых административно-территориальных образований, принимаются Правительством  РФ. Решения о месте размещения указанных объектов принимаются совместно Правительством РФ и органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Решения о месте размещения и о сооружении других пунктов хранения, а также имеющих региональное значение радиационных источников, принимают органы государственной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых предполагается их размещение и сооружение. Решения о месте размещения и о сооружении иных радиационных источников принимают органы местного самоуправления по представлению эксплуатирующей организации.
Предоставление земельных участков для размещения ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются земельным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законами и иными правовыми актами Российской Федерации. Решения о размещении и сооружении ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения принимаются на основании заключений государственной экологической экспертизы и с учетом выводов экспертиз, проводившихся общественными организациями.
В соответствии с Правилами охраны высоковольтных электрических сетей, утверждаемых Правительством РФ, устанавливаются: охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи, проходящих по ненаселенным местам, определяемые параллельными прямыми, отстоящими от крайних проводов в зависимости от вольтажа линий; разрывы от крайних проводов до ближайших выступающих частей зданий и сооружений шириной также в зависимости от вольтажа линий. Организации, строящие высоковольтные сети через леса, парки, заповедники, сады и другие насаждения, согласовывают направление этих сетей (и другие необходимые условия) с организациями, которые ведают данными территориями. То же касается ширины просек на этих землях и в защитных лесных полосах вдоль железных и автомобильных дорог, запретных полосах вдоль рек и озер.
В пределах охранных зон, разрывов и просек запрещается:
без письменного разрешения эксплуатирующей организации строить всякого рода сооружения, линии связи и силовые воздушные электрические сети, производить какие-либо работы, посадку деревьев;
устраивать проезды непосредственно под проводами воздушных линий машин высотой более трех метров;
производить полеты, за исключением авиации, обслуживающей энергосистемы, на высоте меньше 100 м над воздушными линиями электропередачи и подстанциями и сбрасывать балласт, тросы и другие предметы, а также спускаться на парашютах;
устраивать в местах, где проложены подводные кабельные электрические линии, причалы, стоянки судов и барж, бросать якоря и волокуши, выделять рыболовные угодья, а также производить (без согласования) дноуглубительные и землечерпательные работы;
ставить скирды хлеба, ометы соломы, стога сена, штабеля торфа или лесоматериалов; располагать полевые станы, загоны, коновязи и скотные дворы; разводить огонь.
На трассе подземных кабельных линий запрещается сбрасывать большие тяжести, выливать кислоты и щелочи, устраивать различные свалки, в том числе шлака и снега. Аварийные работы на этих линиях должны согласовываться с руководителями соответствующих предприятий, учреждений или органами местных администраций. После ликвидации аварии организация, эксплуатирующая кабельную линию, обязана засыпать грунт и восстановить дорожные покрытия. Земляные работы и раскопки (за исключением работ, связанных с устройством огородов и цветников и уходом за ними) на территории, через которые проходят электрические линии, могут производиться только по получении письменного разрешения эксплуатирующей организации.
Плановые работы по ремонту и реконструкции линий электропередачи, проходящих по сельскохозяйственным угодьям, производятся по согласованию с землепользователями. После выполнения указанных работ (а также после ликвидации аварий) угодья приводятся в прежнее состояние, а убытки возмещаются. Аналогичные работы, связанные с нарушением дорожных покрытий, производятся только после согласования (в исключительных случаях - уведомления) с органами, ведающими этими дорогами.

Каковы общие условия использования земельных участков различных видов транспорта?
Земельные участки используются при эксплуатации, содержании, строительстве, ремонте, реконструкции, усовершенствовании и развитии сооружений, устройств и других объектов транспорта.
Порядок пользования земельными участками, предоставленными предприятиям, учреждениям и организациям железнодорожного, морского, внутреннего водного, автомобильного, воздушного и трубопроводного транспорта, регулируется ст. 90 ЗК РФ и нормативными правовыми актами, изданными по вопросам деятельности различных видов транспорта.
Размеры участков определяются по действующим нормам или типовым проектам строительства соответствующих объектов. Если же норм нет, а использовать типовые проекты невозможно (ввиду инженерно-технических, климатических и иных особенностей, специфики рельефа или самого объекта строительства), размеры определяются проектно-сметной документацией. Отвод осуществляется с учетом очередности освоения участков.
При проектировании, кроме соблюдения общего принципа размещать объекты на непригодных для сельского хозяйства землях либо угодьях худшего качества, необходимо также выбирать оптимальные направления трасс, чтобы не создавать неудобства соседним хозяйствам.
Земельные участки предоставляются, как правило, бессрочно. На территории поселений объекты транспорта размещаются только с согласия соответствующих местных администраций.
На период строительства, реконструкции или ремонта своих сооружений предприятия вправе получать участки во временное пользование. Порядок их возврата (рекультивация и т.д.) тот же, что и для предприятий промышленности. Временные участки могут передаваться другим предприятиям, учреждениям и организациям для устройства подъездных путей, проездов, погрузочно-разгрузочных площадок, складов и иных объектов с обязательным возмещением расходов по содержанию и улучшению таких участков.
Проекты строительства, реконструкции или ремонта объектов транспорта могут предусматривать необходимость защитных лесонасаждений и устройств в местах, подверженных снежным заносам. Размеры участков для этих нужд определяются нормами отвода земель для соответствующего вида транспорта. Предприятия обязаны бороться с вредителями полезных растений и сорняками в защитных лесонасаждениях, осуществлять противопожарные и иные мероприятия по уходу за ними.
Нормальная эксплуатация, а также безопасность объектов транспорта обеспечивается установлением охранных зон, размер и режим которых зависит от вида транспорта и определяется соответствующими нормами или проектно-технической документацией. Земли этих зон остаются у землевладельцев, но имеют особый режим, о котором их обязано письменно известить соответствующее транспортное предприятие.

Каков порядок использования земельных участков на железнодорожном транспорте?
Федеральный закон от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" (в ред. от 7 июля 2003 г.) в ст. 9 указывает, что земли железнодорожного транспорта должны использоваться в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным и иным законодательством РФ.
МПС России (ныне Министерство транспорта и связи) утвердило 15 мая 1999 г. Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог*(46), которым определяется порядок использования земельных участков. В частности, указано, что проектно-техническая документация устанавливает размеры земельных участков для: обеспечения полос необходимой ширины в случаях, требующих индивидуального проектирования земельного полотна, боковых резервов, искусственных противопожарных и противолавинных сооружений, переездов, берегоукрепительных, противоэрозионных и снегозадерживающих лесонасаждений; размещения станций, локомотивных и вагонных депо, жилых поселков, тяговых подстанций и т.п.; защитных зон, а также зон перспективного развития; временных нужд (на период строительства).
Охранные зоны железнодорожного транспорта включают: земельные участки, необходимые для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, земельные участки с подвижной почвой, прилегающие к участкам, предназначенным для размещения объектов железнодорожного транспорта и обеспечения защиты железнодорожного пути от снежных и песчаных заносов и других негативных воздействий (ст. 2 Закона).
В зонах с особыми условиями землепользования запрещается: производить какие бы то ни было строительные, монтажные, горные и карьерные работы без письменного разрешения управления железной дороги; вырубать лес и нарушать растительный покров способами, которые могут привести к оползням, осыпям, селевым потокам, оврагам, возникновению подвижных песков, снежных заносов и горных лавин; сооружать линии связи, электросети, а также трубопроводы без согласования с Министерством путей сообщения.

Каков порядок использования земельных участков морского и внутреннего водного транспорта?
К землям морского и внутреннего водного транспорта, согласно ст.  9 Кодекса торгового мореплавания РФ*(47) и ст. 90 ЗК РФ, относятся территории, занятые:
искусственно созданными внутренними водными путями;
морскими портами (в том числе специализированными) с набережными, площадями, причалами, вокзалами, зданиями, сооружениями и устройствами, объектами общепортового и комплексного обслуживания флота;
гидротехническими сооружениями и средствами навигационной обстановки, судоремонтными заводами и предприятиями, мастерскими, базами, складами, радиоцентрами, служебными постройками, жильем и соцкультбытом;
внутренней береговой полосой.
Размеры предоставляемых земельных участков и условия пользования ими определяются проектной документацией и решением органов, предоставивших участок.
Предприятия морского транспорта могут предоставлять часть своих земель, а также акватории порта во временное пользование другим лицам для различных транспортных нужд.
Без согласования с администрацией на подходах к портам (каналам) и территории порта запрещается сооружать мостовые, кабельные и воздушные переходы, линии связи и электропередачи, прокладывать трубопроводы, водозаборные и прочие объекты, а в зоне действия радионавигационных объектов - строить радиосистемы. Строительство, ремонт и реконструкция объектов других видов транспорта в акватории и на территории портов производятся в соответствии с общими правилами морских торговых и рыбных портов, утвержденными государственными органами морского флота и рыбного хозяйства.
К землям внутреннего водного транспорта относятся участки, занятые:
портами, пристанями, специализированными причалами, гаванями и затонами со всеми обеспечивающими сооружениями и устройствами;
пассажирскими вокзалами, павильонами и причалами;
судоходными каналами, судоходными и энергетическими сооружениями и служебно-техническими зданиями;
берегоукрепительными сооружениями и насаждениями;
узлами связи, береговыми навигационными знаками и другими сооружениями для обслуживания водных путей, судоремонтными заводами, ремонтно-эксплуатационными базами, мастерскими, судоверфями, отстойно-ремонтными пунктами, складами, базами.
К охранным зонам, помимо участков, общих для всех видов транспорта, относятся береговые полосы внутренних водных путей.
Береговая полоса выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, причем вне поселений (ст.  10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ*(48)).
На землях береговой полосы могут быть запрещены распашка земли, корчевка леса и другие работы. Строить в пределах береговой полосы можно только с разрешения соответствующей местной администрации и по согласованию с органами, регулирующими судоходство и сплав. Организации, использующие эту полосу для хранения и сплотки древесины, обязаны очистить затопляемые участки до начала паводка.
Земельные участки под причалами, складами пароходств находятся в общем пользовании, если они не предоставлены определенным организациям на договорных или иных началах. Общими являются и пристани в поселениях по берегам судоходных путей - на них разгружаются суда и плоты. Устройство и содержание пристанских участков возлагаются на местные администрации.
Согласно ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ в пределах внутренних водных путей, расположенных за пределами территорий городских поселений, организации внутреннего водного транспорта вправе использовать безвозмездно для работ, связанных с судоходством, береговую полосу, т.е. полосу земли шириной 20 м от края воды в глубь берега при среднемноголетнем уровне воды на свободных реках и нормальном уровне воды на искусственно созданных внутренних водных путях. На берегу, имеющем уклон более 45 градусов, береговая полоса определяется от края берега в глубь берега. Особые условия пользования береговой полосой устанавливаются Правительством РФ.
Бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте и другие организации внутреннего водного транспорта освобождаются от платы за занимаемые ими земельные участки, в том числе за земельные участки, покрытые водой, и искусственно созданные земельные участки при строительстве гидротехнических сооружений и создании охранных зон линий связи.
Бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте имеют право:
пользоваться береговой полосой для проведения работ по обеспечению судоходства и строительству зданий, строений и сооружений для этих целей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
устанавливать на береговой полосе береговые средства навигационного оборудования;
осуществлять рубки произрастающих на береговой полосе деревьев и кустарников для обеспечения безопасности судоходства, в том числе видимости береговых средств навигационного оборудования, а также для геодезического обоснования при съемках участков русел рек. Установка береговых средств навигационного оборудования и прокладка просек для обеспечения их видимости могут проводиться также за пределами береговой полосы в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации и водным законодательством Российской Федерации;
использовать безвозмездно для проведения работ по обеспечению судоходства грунт, камень, гравий, деревья и кустарники, находящиеся в пределах береговой полосы;
разрешать устройство временных сооружений для причаливания, швартовки и стоянки судов и иных плавучих объектов, погрузки, выгрузки и хранения грузов, посадки на суда и высадки с судов пассажиров по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти в установленном порядке;
разрешать строительство временных строений и проведение других необходимых работ в случаях непредвиденных зимовок судов или транспортных происшествий с судами.
Лица, использующие береговую полосу для проведения временных работ, после их окончания обязаны очистить береговую полосу и обустроить ее.
Кодексом внутреннего водного транспорта дополнительно определено, что не допускается использовать береговую полосу для осуществления хозяйственной и иной деятельности, если такая деятельность несовместима с обеспечением безопасности судоходства.
Проекты строительства или реконструкции хозяйственных и иных объектов, размещаемых на береговой полосе, подлежат обязательному согласованию с бассейновыми органами государственного управления на внутреннем водном транспорте.

Каков порядок использования земельных участков автомобильного транспорта?
Для автомобильного транспорта земельные участки отводятся дорожным органам и другим организациям, осуществляющим строительство и эксплуатацию дорог (в постоянное и временное пользование). Основные нормативные акты, регулирующие правовой режим названных земель: Указ Президента  РФ от 27 июня 1998 г. N 727 "О придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего использования"*(49), Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утвержденные постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. N 1420*(50).
В зависимости от категории дороги устанавливается следующая максимальная ширина полосы отвода для автомобильных дорог: для дорог 1-й категории  - 32 м; для дорог 2-й, 3-й, 4-й и 5-й категорий соответственно 28, 22, 19 и 18 м. При прохождении трассы дороги по особо ценным сельскохозяйственным угодьям ширина полосы отвода может быть уменьшена до минимально возможной величины.
Помимо этого, на период строительства дороги для временных нужд (складирование материалов, размещение и передвижение техники, устройство карьеров и т.д.) в соответствии с проектом могут предоставляться земельные участки на праве срочного пользования. Эти участки по окончании строительства возвращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по прежнему целевому назначению. Одновременно им возмещаются убытки, возникшие в связи с временным занятием этих земель. В случае прохождения трассы дороги по землям, находящимся в частной собственности, они выкупаются у соответствующих собственников в порядке, установленном ст. 279 ГК РФ. При несогласии собственника земли на ее выкуп дело решается в судебном порядке по иску заинтересованной стороны.
При необходимости и с целью охраны дороги от размывов, эрозионных процессов, снежных заносов вдоль полосы отвода могут устанавливаться специальные зоны с особыми условиями землепользования. Эти земли не исключаются из состава земель хозяйств, по территории которых они проходят, но право пользования ими ограничивается в интересах автомобильных дорог. Такие охранные зоны устанавливаются на эрозионно-опасных участках, косогорах, оползне- и селеопасных, а также подверженных снежным заносам участках. В пределах указанных зон устанавливается такой режим использования земель, который удовлетворял бы требованиям охраны дорожного полотна и нормального функционирования дороги: запрет на вырубку деревьев там, где это может отразиться на устойчивости склонов или может стимулировать образование оврагов, селей, оползней; укрепление и облесение открытых участков; запрещение распашки земель и др.
На лесопокрытых, но эрозионно-неопасных участках устанавливаются зоны, в пределах которых дорожные органы получают право сплошной вырубки деревьев с целью просушивания дорожного полотна и улучшения видимости для водителей.
Условия хозяйственного использования земель в пределах охранных зон, а также сроки и порядок проведения на них других дорожных мероприятий оговариваются в специальных договорах, заключаемых сторонами. Здесь же указываются размеры возмещения убытков, возникающих в связи с ограничением прав землепользователей установлением охранных зон.
Для ремонта автодорог на период его проведения по договоренности сторон (как правило, в периоды, когда земли не заняты сельскохозяйственными культурами) могут выделяться земельные участки в срочное пользование, которые после окончания работ возвращаются прежним землепользователям в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.
Особой охране подлежат федеральные дороги общего пользования 1-й, 2-й, 3-й и 4-й категорий. Вдоль этих дорог устанавливаются специальные придорожные полосы, ширина которых составляет: для дорог 1-й и 2-й категорий - 75 м, а для дорог 3-й и 4-й категорий - 50 м в обе стороны от границ полосы отвода. При подъезде к столицам республик, административным центрам субъектов Федерации и городам федерального значения на расстояние не менее 25 км от границ указанных городов ширина придорожной полосы увеличивается до 150 м. Вдоль кольцевых дорог упомянутых населенных пунктов ширина придорожной полосы устанавливается в 250 м.
При пересечении дороги с линиями высоковольтной электропередачи расстояние от опоры проводов до бровки дороги должно быть равным высоте опоры плюс 5 м, но не менее 25 м*(51).
Придорожные полосы федеральных автомобильных дорог общего пользования  - зона с особым режимом использования земель. Предоставление земельных участков в пределах придорожных полос и в нeпосредственной близости от них должно производиться только по согласованию с органами управления автотранспортом и ГИБДД (с января 2003 г. - ГАИ).
В пределах придорожных полос запрещается строительство капитальных сооружений со сроком службы 10 и более лет. Ранее построенные сооружения сохраняются, однако режим их использования должен быть согласован с органами управления автотранспортом. Размещение в пределах придорожных полос различных объектов транспортной обстановки, а также указателей, плакатов, информационных и рекламных щитов и роликов может осуществляться только по согласованию с соответствующими службами: МВД России, дорожной службой, архитектурной службой и т.п.

Каков порядок использования земельных участков трубопроводного транспорта?
Земельные участки для нужд, связанных с трубопроводным транспортом, предоставляются для:
размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;
размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;
установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.
Федеральный закон от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"*(52) устанавливает, что земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передаются организациям - собственникам систем газоснабжения в порядке, определенном земельным законодательством Российской Федерации.
Организация - собственник системы газоснабжения или уполномоченная им эксплуатирующая организация после завершения намеченных работ на земельном участке, переданном такой организации во временное пользование, обязана:
рекультивировать земельный участок и передать его владельцу, пользователю или арендатору по акту в установленном порядке;
возместить в согласованных размерах владельцу, пользователю или арендатору земельного участка понесенные ими убытки.
Организации, в ведении которых находятся объекты системы газоснабжения, расположенные в лесах, обязаны:
содержать охранные зоны объектов системы газоснабжения в пожаробезопасном состоянии;
проводить намеченные работы, вырубать деревья (кустарники) в охранных зонах объектов системы газоснабжения и за пределами таких зон в порядке, установленном лесным законодательством Российской Федерации.
Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На этих земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.
Схожий порядок использования земельных участков установлен и для нефтепроводов.
Ширина полос земли, отводимой во временное пользование для строительства (закладки) одного магистрального подземного трубопровода, устанавливается исходя из следующих нормативов, в зависимости от диаметра трубопровода и категории земель, по которым прокладывается трасса трубопровода:
На землях лесного фонда ширина полос устанавливается по тем же нормативам, что и на землях сельскохозяйственного назначения.
Ширина полос для магистральных подземных трубопроводов диаметром более 1420 мм и трубопроводов, строящихся в труднопроходимой местности (в болотах, тундре, пустынях, горных условиях), определяется по проектам, утверждаемым в установленном порядке.
После завершения строительства трубопровода временно занимаемые полосы приводятся в состояние, пригодное для использования по основному целевому назначению, и возвращаются прежнему землепользователю. Одновременно ему возмещается стоимость всех убытков, возникших в связи со строительством трубопровода, включая упущенную выгоду. Дальнейшее использование полосы земель над трубопроводами осуществляется землепользователем, по территории которого проложен трубопровод, по своему усмотрению, но не нарушая правил эксплуатации трубопровода.

Каков порядок использования земельных участков для воздушного транспорта?
Правовой режим земельных участков для воздушного транспорта определен Воздушным кодексом РФ. Земельные участки предоставляются, как правило, в бессрочное пользование предприятиям и организациям воздушного транспорта в соответствии с проектной документацией или установленными нормативами.
Для обеспечения безопасности полетов воздушных судов на землях воздушного транспорта устанавливаются специальные охранные зоны, включающие приаэродромные территории и полосы воздушных подходов. Различают три типа таких зон с особым правовым режимом землепользования.
В первой зоне (шириной до 10 км от границ аэродрома) запрещается строительство без согласования с органами гражданской авиации зданий и сооружений, воздушных линий связи, линий электропередачи и других сооружений.
Вторая зона имеет ширину в интервале от 10 до 30 км от границ аэродрома. В ее пределах согласовывается строительство лишь тех объектов, абсолютная отметка верхних точек которых превышает абсолютную отметку аэродрома на 50 м.
В третьей зоне (шириной в интервале от 30 км до 75 км от границ аэродрома) согласованию подлежит строительство любых объектов высотой 200 м и более. В случае нарушения требований указанной нормы соответствующие объекты подлежат сносу без возмещения их стоимости.
В пределах указанных зон допускается хозяйственная деятельность, не противоречащая требованиям эксплуатации воздушного транспорта. Кроме того, на землях, прилегающих к аэродромам в радиусе 15 км, запрещается размещение мест концентрированных выбросов пищевых отходов, строительство звероводческих ферм, скотобоен и других объектов, на которых возможно массовое скопление птиц, что опасно для полетов воздушных летательных аппаратов.

Каков правовой режим земель электрических сетей и линий связи?
Правовой режим земель электрических сетей и линий связи имеет много общего. Их правовое положение определяется рядом нормативных актов, например, Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О  связи"*(53), Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации*(54), утвержденными постановлением Правительства РФ от 9 июня 1995 г. N 578, и др.
Трассы электросетей и линий связи, как правило, прокладываются вдоль существующих дорог, сетей, границ землепользований или полей севооборотов.
Субъекты права на землю - предприятия и организации, осуществляющие строительство и эксплуатацию линий связи и электрических сетей. Земельные участки предоставляются как в постоянное (бессрочное) пользование, так и во временное пользование (на период строительства).
На праве бессрочного (постоянного) пользования земельные участки предоставляются для размещения и возведения стационарных элементов сетей и линий (опоры линий электропередачи, надземных сооружений кабельных и воздушных линий связи и др.).
На праве безвозмездного срочного пользования (на период строительства) земельные участки предоставляются вдоль возводимой трассы подземного кабеля или воздушных линий для использования их в качестве подъездных путей, мест складирования материалов, укладки вынимаемого из траншей грунта и т.п.
Размеры участков под стационарные элементы линий связи и электрических линий, как правило, нормируются, участки временного пользования определяются в соответствии с проектной документацией или специальными расчетами.
Земельные участки над проводами электрических линий или над кабельными линиями остаются в собственности и пользовании тех субъектов, на территории которых прокладываются трассы, и используются ими свободно с соблюдением мер, обеспечивающих сохранность и работу указанных объектов в соответствии с правилами охраны линий связи и электрических сетей. Сроки, содержание и условия проведения работ по обслуживанию и ремонту объектов линий согласовываются с соответствующими правообладателями земли. Для проведения работ по техническому обслуживанию и ремонту электрических сетей и линий связи и для их охраны вдоль них устанавливаются охранные зоны, в пределах которых вводится особый режим использования земельных участков.
Ширина зон устанавливается различной в зависимости от вольтажа электрических линий и от местности прохождения линий. Так, вдоль линий электропередачи напряжением до 1000 вольт ширина полосы равна расстоянию между проекциями крайних проводов на землю плюс два метра с каждой стороны, вдоль подземной кабельной линии - по 1 м от кабеля. Охранные зоны вдоль воздушных линий электропередачи напряжением более 1000 вольт устанавливаются шириной от 10 до 30 м при увеличении вольтажа от 20 до 400 киловольт. При прохождении линии электропередачи любого напряжения по залесенной местности ширина просеки соответственно увеличивается и зависит от высоты леса местности, по которой проходит трасса. При средней высоте леса менее 4 м ширина просеки устанавливается равной расстоянию между проекциями на землю крайних проводов и плюс по 3 м от них в каждую сторону. При средней высоте леса более 4 м ширина просеки устанавливается как расстояние между проекциями на землю крайних проводов плюс расстояние, равное высоте лесного массива в каждую сторону от них. Ширина охранных зон вдоль подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации устанавливается в виде полосы шириной 4 м для кабельной линии (по 2 м в каждую сторону от кабеля) и как расстояние между проекциями крайних проводов на землю плюс по 2 метра в каждую сторону от них (для воздушных линий). При прохождении воздушных линий связи по залесенной местности ширина просеки соответственно увеличивается. При прохождении линий электропередачи и связи в парках, заповедниках, по территории зеленых зон вокруг населенных пунктов, ценным лесным массивам, защитным, охранным или запретным зонам ширина просек устанавливается по согласованию с организацией, в ведении которой находятся указанные насаждения.
В пределах охранных зон линий электропередачи и связи запрещается:
осуществлять строительные, монтажные, взрывные и поливные работы, производить посадку и вырубку деревьев, устраивать спортивные площадки и площадки для игр, складировать корма, удобрения, топливо и другие материалы;
устраивать причалы для стоянки судов и иных плавучих средств, производить погрузо-разгрузочные и землечерпательные работы, бросать якоря, выделять рыбопромысловые участки и производить добычу рыбы придонными средствами лова, устраивать колку и заготовку льда (при прохождении кабеля по дну водоема);
устраивать проезды для машин и механизмов, имеющих высоту с грузом более 4,5 м от поверхности дороги, а также стоянки автомобильного и гужевого транспорта, машин и механизмов;
производить земляные работы на глубине более 0,3 м и планировку грунта при помощи бульдозеров, экскаваторов и других землеройных машин;
запрещаются любые действия, которые могут нарушить нормальную работу электрических сетей или повлечь за собой их повреждение: влезать на опоры, приставлять или привязывать к ним посторонние предметы, сбрасывать на провода снег с крыш, сбрасывать большие тяжести (свыше 5 т), устраивать свалки, разводить огонь вблизи вводных устройств, открывать помещения электрических сооружений, производить подключение или переключение в электрических сетях, производить строительные или ремонтные работы в местах, где проходят воздушные и кабельные линии электропередачи.

В чем особенности правового режима земель для обеспечения космической деятельности?
В этих целях могут предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности (ст. 92 ЗК РФ).
Земельные участки, используемые под районы падения отделяющихся частей ракет эпизодически, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются. Порядок возмещения ущерба этим лицам определяется Правительством РФ.
Правовой режим объектов наземной инфраструктуры установлен Законом РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 "О космической деятельности"*(55).
В соответствии со ст. 18 данного Закона космическая инфраструктура Российской Федерации включает в себя:
космодромы;
стартовые комплексы и пусковые установки; командно-измерительные комплексы; центры и пункты управления полетами космических объектов;
пункты приема, хранения и обработки информации; базы хранения космической техники; районы падения отделяющихся частей космических объектов; полигоны посадки космических объектов и взлетно-посадочные полосы; объекты экспериментальной базы для отработки космической техники; центры и оборудование для подготовки космонавтов; другие наземные сооружения и технику, используемые при осуществлении космической деятельности.
При этом объекты космической инфраструктуры, включая мобильные, являются таковыми в той мере, в какой они используются для обеспечения или осуществления космической деятельности.
Объекты космической инфраструктуры, являющиеся федеральной собственностью, находятся в хозяйственном ведении государственных организаций, осуществляющих их эксплуатацию.

Каков порядок использования земельных участков для нужд обороны и безопасности?
Согласно ст. 93 ЗК РФ в целях обеспечения обороны могут предоставляться земельные участки для:
строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий);
разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов);
создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах (хранилища, склады и др.).
Правовой режим использования земельных участков, помимо ЗК РФ, определяется нормами специального законодательства об обороне и безопасности. Так, согласно Федеральному закону от 31 мая 1996 г. N 61-ФЗ "Об обороне"*(56) земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Земли, леса, воды и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, в частной собственности, могут быть изъяты для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов только в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При необходимости временного использования земель (территорий) для проведения учений и других мероприятий, связанных с нуждами обороны, земельные участки у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются.
Использование этих земель осуществляется применительно к порядку, установленному для проведения изыскательских работ, а также для зон с особыми условиями использования.
В целях обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отводятся в постоянное (бессрочное) пользование земельные полосы или участки для обустройства и содержания инженерно-технических сооружений и заграждений, пограничных знаков, пограничных просек, коммуникаций, пунктов пропуска через Государственную границу Российской Федерации и других объектов.
Нормы отвода земельных полос, размеры земельных участков, необходимых для обеспечения защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации, порядок их использования, включая особенности хозяйственной, промысловой и иной деятельности, определяются законодательством Российской Федерации.
Правовой режим земель Государственной границы Российской Федерации подчиняется в том числе законодательству РФ о Государственной границе, и прежде всего Закону РФ от 1 апреля 1993 г. N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации"*(57). Данным Законом устанавливается, что в интересах надлежащего содержания Государственной границы органам пограничной службы и пограничным войскам Федеральной пограничной службы Российской Федерации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отводится в бессрочное (постоянное) пользование земельная полоса, проходящая непосредственно вдоль Государственной границы на суше, а при необходимости - по берегу российской части вод пограничной реки, озера или иного водоема, в соответствии с установленными Правительством РФ нормами.
Для размещения объектов по разработке, изготовлению, хранению и утилизации оружия массового поражения, переработке радиоактивных и других материалов, военных и иных объектов в закрытых административно-территориальных образованиях земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.
В закрытом административно-территориальном образовании устанавливается особый режим использования земельных участков по решению Правительства  РФ.
Использование земельных участков в закрытых административно-территориальных образованиях осуществляется на основании законодательства об этих образованиях, и прежде всего на основании Закона РФ от 14 июля 1992  г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании"*(58).
В соответствии с указанным Законом земли закрытого административно-территориального образования в соответствии с их основным целевым назначением могут включать в себя земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли промышленности, обороны и иные земли, предусмотренные земельным законодательством Российской Федерации.
Земельные участки, занимаемые предприятиями и (или) объектами, по роду деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное (бессрочное) пользование этим предприятиям и (или) объектам.
Решения об отнесении иных земель, включая зоны безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям федеральной собственности на территории конкретного закрытого административно-территориального образования принимаются Правительством РФ по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления закрытого административно-территориального образования. Управление этими землями осуществляется Правительством РФ.
Земельные участки закрытого административно-территориального образования, за исключением земель, находящихся в федеральной собственности, находятся в ведении органов местного самоуправления данного образования.
В закрытом административно-территориальном образовании в соответствии с законодательством Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления может устанавливаться особый режим использования земельных участков. Вместе с тем, исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления должны принимать необходимые меры по предоставлению земельных участков для удовлетворения потребностей населения в развитии садоводства, огородничества, сельскохозяйственного производства, жилищного и дачного строительства за пределами закрытого административно-территориального образования.
Органы и войска Федеральной пограничной службы Российской Федерации в пределах приграничной территории имеют в том числе право находиться на любых участках местности и передвигаться по ним при исполнении служебных обязанностей; требовать от владельцев, пользователей земельных участков в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных нарядов, оборудования и содержания в надлежащем состоянии проходов через ограждения, переходов через другие препятствия.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации наделены полномочиями и обязанностями по предоставлению в соответствии с законодательством Российской Федерации земельных участков для нужд защиты Государственной границы, по осуществлению контроля за использованием земли и соблюдением на этих участках законодательства Российской Федерации об охране окружающей природной среды.
Исполнительные органы государственной власти в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования.
В условиях чрезвычайного или военного положения использование земельных участков для нужд обороны и безопасности может осуществляться в порядке, установленном ЗК РФ. Так, в целях обеспечения безопасности хранения вооружения и военной техники, другого военного имущества, защиты населения и объектов производственного, социально-бытового и иного назначения, а также охраны окружающей среды при возникновении чрезвычайных ситуаций техногенного и природного характера на прилегающих к арсеналам, базам и складам Вооруженных Сил Российской Федерации, пограничных войск Пограничной службы Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов на земельных участках иного целевого назначения могут устанавливаться запретные зоны.

9.4. Земли особо охраняемых территорий

В чем состоит смысл выделения земель особо охраняемых территорий?
Все земли независимо от своего назначения подлежат охране; назначение земель особо охраняемых территорий показано в ст. 94 "Понятие и состав земель особо охраняемых территорий" гл. XVII "Земли особо охраняемых территорий и их объектов" ЗК РФ. Эти земли имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В соответствии с постановлениями и решениями федеральных, региональных (субъектов Федерации) либо муниципальных органов власти эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота.
В нашей стране уделяется большое внимание созданию, функционированию и защите особо охраняемых территорий - землям особо охраняемых природных территорий, землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения, иным особо ценным землям.
Как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов и местного самоуправления площадь этих земель неуклонно возрастает. Акты Республики Хакасии, например, выделяют охрану земель архитектурных объектов, курганов, древних поселений, крепостных валов, наскальных рисунков и соответствующих земельных участков. В Республике Карелия охраняются законом уникальные исторические природно-ландшафтные территории.
Этим землям присущи общие и специфические признаки. Общими признаками обладает любой земельный участок: он является неотьемлемой частью природы; играет определенную экономическую и экологическую роль в обществе, которая закреплена нормами земельного законодательства; обладает территориальной неперемещаемостью; обозначен в порядке землеустройства на местности. Специфические черты присущи отдельным видам земель особо охраняемых территорий и обуславливают их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в статьях гл. XVII ЗК  РФ, более подробно - в соответствующих нормативных актах о видах особо охраняемых территорий, а применительно к конкретной территории  - в постановлении органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой*(59).

Чем отличаются земли особо охраняемых территорий от земель особо охраняемых природных территорий?
Земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ) согласно ст.  94 ЗК РФ являются частью и видом земель особо охраняемых территорий. К землям ООПТ относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока  РФ, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Земли ООПТ относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной, региональной (субъектов РФ) и муниципальной собственности*(60).
В период проведения реформы местного самоуправления, административной реформы и перераспределения полномочий между Федерацией и субъектами Федерации, между государственными органами и органами местного самоуправления права и обязанности органов исполнительной власти различного уровня в отношении земельных участков и поддержания режимов использования особо охраняемых и особо охраняемых природных территорий могут меняться, передаваться от одних к другим, перемещаться за счет субвенций, договоров о передаче полномочий и т.п.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в ООПТ земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе ООПТ допускается ограничение хозяйственной и рекреационной (для целей отдыха) деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.
В целях создания новых и расширения существующих ООПТ органы государственной власти субъектов РФ вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями ООПТ, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.
В части 7 ст. 95 ЗК РФ предусматриваются ограничения деятельности, общие для всех земель ООПТ. Для каждого вида ООПТ существуют свои особенности режима использования и охраны земельных участков. Кроме того, положениями о конкретных ООТ и ООПТ устанавливаются индивидуальная специфика данной особо охраняемой территории или особо охраняемой природной территории.

Какова основная характеристика земель государственных природных заповедников?
На землях государственных природных заповедников запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными и региональными законами. В пределах их территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается согласно ст. 95 ЗК РФ.
Отношения в области организации, охраны и использования государственных природных заповедников, иных особо охраняемых природных объектов, достопримечательностей, имеющих особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое значение, регулируются в Федеральном законе от 14 марта 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" в целях сохранения уникальных и типичных природных комплексов.
Учитывая конкуренцию норм ЗК РФ, в частности, п. 3 ст. 2 и п. 2 ст. 3 и указанного Закона в области регулирования земельных отношений на территориях государственных природных заповедников полезно привести некоторые предписания этого Закона.
Согласно Федеральному закону "Об особо охраняемых природных территориях" территории государственных природных заповедников полностью изымаются из хозяйственного использования; особо охраняемые природные комплексы и объекты (земля, воды, недра, растительный и животный мир), имеющие природоохранное, научное, эколого-просветительское значение, сохраняются как образцы естественной природной среды, типичные или редкие ландшафты, места сохранения генетического фонда растительного и животного мира.
Государственные природные заповедники являются природоохранными, научно-исследовательскими и эколого-просветительскими учреждениями, имеющими целью сохранение и изучение естественного хода природных процессов и явлений, генетического фонда растительного и животного мира, отдельных видов и сообществ растений и животных, типичных и уникальных экологических систем.
Земля, воды, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территориях государственных природных заповедников, предоставляются в пользование (владение) государственным природным заповедникам на правах, предусмотренных федеральными законами.
Запрещается изъятие или иное прекращение прав на земельные участки и другие природные ресурсы, которые включаются в государственные природные заповедники. Положение о конкретном государственном природном заповеднике, его статус утверждаются органом, уполномоченным на то Правительством РФ*(61).

Каковы основные задачи заповедников?
На государственные природные заповедники, согласно Федеральному закону "Об особо охраняемых природных территориях", возлагаются следующие основные задачи: осуществление охраны природных территорий в целях сохранения биологического разнообразия и поддержания в естественном состоянии охраняемых природных комплексов и объектов; организация и проведение научных исследований, включая ведение "Летописи природы"; осуществление экологического мониторинга в рамках общегосударственной системы мониторинга окружающей природной среды; экологическое просвещение; участие в государственной экологической экспертизе проектов и схем размещения хозяйственных и иных объектов.
Согласно Положению о государственных природных заповедниках в Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства РФ от 18 декабря 1991 г. (в ред. постановления Правительства РФ от 23 апреля 1996  г. N 527), научно-исследовательская деятельность в государственных природных заповедниках направлена на изучение природных комплексов и долговременное слежение за динамикой природных процессов с целью оценки, прогноза экологической обстановки, разработки научных основ охраны природы, сохранения биологического разнообразия биосферы, воспроизводства и рационального использования природных ресурсов.
Документом, аккумулирующим всю информацию о состоянии природных комплексов заповедников и их изменениях, является принятая в системе заповедников страны "Летопись природы". Задача "Летописи природы" состоит в целенаправленном комплексном сборе и фиксации фактических данных, всесторонне характеризующих изменения в заповедных экосистемах. Основные предъявляемые к ней требования - достоверность, массовость информации, ее репрезентативность, систематичность, методическая сопряженность, обеспечивающая преемственность и сопоставимость данных*(62).
Государственный природный заповедник утверждается постановлением Правительства РФ, принимаемым по представлению федерального государственного органа исполнительной власти в области охраны окружающей среды. Расширение территории гоcударственного заповедника и включение в него новых земельных участков производятся в том же порядке.

Какова специфика режима земель заповедников?
Режим использования и охраны земельных участков государственных заповедников обладает рядом особенностей не только по отношению к землям иных категорий, но и по отношению к землям иных особо охраняемых природных территорий.
На прилегающих к территориям заповедников участках земли и водного пространства создаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования.
На территории заповедника запрещается любая деятельность, противоречащая задачам государственного природного заповедника и режиму особой охраны его территории, установленному в положении о данном государственном природном заповеднике.
На территориях государственных природных заповедников допускаются мероприятия и деятельность, направленные на сохранение в естественном состоянии природных комплексов, восстановление и предотвращение изменений природных комплексов и их компонентов в результате антропогенного воздействия; предотвращение условий, способных вызвать стихийные бедствия, угрожающие жизни людей и населенным пунктам.
В государственных природных заповедниках могут выделяться участки, на которых исключается всякое вмешательство человека в природные процессы. Размеры этих земельных участков определяются исходя из необходимости сохранения всего природного комплекса в естественном состоянии.
Согласно Положению о государственных природных заповедниках в Российской Федерации к числу запрещенных на территории заповедников видов деятельности (наряду с указанными в п. 7 ст. 95 ЗК РФ) относятся:
действия, изменяющие гидрологический режим земель;
изыскательские работы и разработка полезных ископаемых, нарушение почвенного покрова, выходов минералов, обнажений и горных пород;
строительство и размещение промышленных и сельскохозяйственных предприятий и их отделений объектов, строительство зданий и сооружений, дорог и путепроводов, линий электропередачи и прочих коммуникаций, за исключением необходимых для обеспечения деятельности заповедников;
сбор минералогических коллекций, кроме предусмотренных тематикой и планами научных исследований в заповедниках*(63).

Каково назначение государственных природных заказников?
Государственные природные заказники являются одним из видов особо охраняемых природных территорий с распространением на них режима использования и охраны ООПТ.
Государственными природными заказниками, согласно Федеральному закону "Об особо охраняемых природных территориях", являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса.
Объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков. Государственные природные заказники могут быть федерального или регионального значения и иметь различный профиль, в том числе быть:
а) комплексными (ландшафтными), предназначенными для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов);
б) биологическими (ботаническими и зоологическими), предназначенными для сохранения и восстановления редких и исчезающих видов растений и животных, в том числе ценных видов в хозяйственном, научном и культурном отношениях;
в) палеонтологическими, предназначенными для сохранения ископаемых объектов;
г) гидрологическими (болотными, озерными, речными, морскими), предназначенными для сохранения и восстановления ценных водных объектов и экологических систем;
д) геологическими, предназначенными для сохранения ценных объектов и комплексов неживой природы*(64).
Государственные природные заказники федерального значения находятся в ведении специально уполномоченных на то Правительством РФ государственных органов исполнительной власти РФ и финансируются за счет средств федерального бюджета и других не запрещенных законом источников.
Подчиненность и порядок финансирования дирекций государственных природных заказников регионального значения определяются соответствующими государственными органами исполнительной власти субъектов РФ.
Собственникам, владельцам и пользователям земельных участков, находящихся в границах государственных заказников, предоставляются льготы по земельному налогу в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
На территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам.
Задачи и особенности режима особой охраны территории конкретного государственного природного заказника федерального значения определяются положением о нем, утверждаемым федеральным государственным органом  исполнительной власти в области охраны окружающей среды по согласованию с органами исполнительной власти соответствующих субъектов РФ.
Задачи и особенности режима особой охраны конкретного государственного природного заказника регионального значения определяются государственными органами исполнительной власти субъектов РФ, принявшими решение о создании этого государственного природного заказника.
Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, которые расположены в границах государственных природных заказников, обязаны соблюдать установленный в государственных природных заказниках режим особой охраны и несут за его нарушение административную, уголовную и иную установленную законом ответственность.

Каков режим использования земель природных заказников?
Режим использования и охраны земельных участков природных заказников предусматривается в ст. 95 "Земли особо охраняемых природных территорий" ЗК РФ, в Федеральном законе "Об особо охраняемых природных территориях" и определяется назначением и целями образования конкретного заказника.
Приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов  РФ от 16 января 1996 г. N 20 утверждено Примерное положение о государственных природных заказниках в РФ. Согласно этому Примерному положению к видам деятельности, подлежащим запрещению или ограничению на территориях государственных природных заказников (если она противоречит целям создания заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам), относятся:
распашка земель;
рубки главного пользования и другие виды рубок, заготовка живицы, сенокошение, пастьба скота, заготовка и сбор грибов, ягод, орехов, плодов, семян, лекарственных и иных растений, другие виды пользования растительным миром;
промысловая, спортивная и любительская охота, рыболовство, добывание животных, не отнесенных к объектам охоты и рыболовства, другие виды пользования животным миром;
сбор зоологических, ботанических и минералогических коллекций, а также палеонтологических объектов;
предоставление земельных участков под застройку, а также для коллективного садоводства и огородничества;
проведение гидромелиоративных и ирригационных работ, геологоразведочные изыскания и разработка полезных ископаемых;
строительство зданий и сооружений, дорог и трубопроводов, линий электропередачи и прочих коммуникаций;
применение ядохимикатов, минеральных удобрений, химических средств защиты растений и стимуляторов роста;
взрывные работы;
проезд и стоянка автомототранспорта, судов и иных плавучих транспортных средств, устройство привалов, бивуаков, туристических стоянок и лагерей, иные формы отдыха населения;
любые иные виды хозяйственной деятельности, рекреационного и другого природопользования, препятствующего сохранению, восстановлению и воспроизводству природных комплексов и их компонентов*(65).

Каково назначение и режим использования земель памятников природы?
Памятники природы - уникальные, невосполнимые, ценные в экологическом, научном, культурном и эстетическом отношениях природные комплексы, а также объекты естественного и искусственного происхождения. Они регулируются ст. 95 "Земли особо охраняемых природных территорий" ЗК РФ, Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях" и могут быть федерального и регионального значения.
Памятниками природы могут быть объявлены участки суши и водного пространства, а также одиночные природные объекты, в том числе:
эталонные участки нетронутой природы;
участки с преобладанием культурного ландшафта (старинные парки, аллеи, каналы, древние копи);
места произрастания и обитания ценных, реликтовых, малочисленных, редких и исчезающих видов растений и животных;
природные объекты, играющие важную роль в поддержании гидрологического режима;
уникальные формы рельефа и связанные с ним природные ландшафты (горы, группы скал, ущелья, каньоны, группы пещер, ледниковые цирки и троговые долины, моренно-валунные гряды, дюны, барханы, гигантские наледи);
геологические обнажения, имеющие особую научную ценность (опорные разрезы, выходы редких минералов, горных пород и полезных ископаемых);
геолого-географические полигоны, в том числе классические участки с особо выразительными следами сейсмических явлений, а также обнажения разрывных и складчатых нарушений залегания горных пород;
местонахождения редких или особо ценных палеонтологических объектов;
природные гидроминеральные комплексы, термальные и минеральные водные источники, месторождения лечебных грязей;
береговые объекты (косы, перешейки, полуострова, острова, лагуны, бухты);
отдельные объекты живой и неживой природы (места гнездования птиц, деревья-долгожители и имеющие историко-мемориальное значение, растения причудливых форм, единичные экземпляры экзотов и реликтов, вулканы, холмы, ледники, валуны, водопады, гейзеры, родники, истоки рек, скалы, утесы, останцы, проявления карста, пещеры, гроты).
Органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ утверждают границы и определяют режим особой охраны территорий памятников природы, находящихся в их ведении. Передача памятников природы и их территорий под охрану заинтересованных лиц, оформление охранного обязательства, паспорта и других документов осуществляются государственным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды.
Изъятие земельных участков или водных пространств, используемых для общегосударственных нужд, объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы осуществляется постановлением органов исполнительной власти соответствующих субъектов РФ по согласованию с Правительством  РФ. В настоящее время, в период проведения административной реформы, осуществляется перераспределение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.
На территориях, где находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы, принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников природы.
В случае непосредственной угрозы уничтожения вновь выявленных уникальных природных комплексов и объектов до объявления их в установленном порядке памятниками природы государственные органы исполнительной власти РФ в области охраны окружающей среды и их территориальные подразделения принимают решения о приостановлении действий, которые могут привести к уничтожению либо повреждению этих природных комплексов и объектов, и выдают в установленном законом порядке предписание о приостановлении указанной деятельности соответствующим хозяйствующим субъектам*(66).

Каковы особенности использования и охраны земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов?
В статье 96 "Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов" гл. XVII "Земли особо охраняемых территорий и их объектов" ЗК РФ предусматриваются состав, округа и особенности режима использования и охраны земельных участков, входящих в состав указанных земель.
Основополагающим в комментируемой области является также Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"*(67). В нем даются определения некоторым понятиям, используемым в ст. 96 ЗК  РФ.
Так, природные лечебные ресурсы - это минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечение и профилактики заболеваний и организации отдыха.
Лечебно-оздоровительная местность - территория, обладающая природными лечебными ресурсами и пригодная для организации лечения и профилактики заболеваний, а также для отдыха населения.
Курорт - освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Используются и расшифровываются также понятия курорта федерального, регионального, местного значения, курортного региона (района), округа санитарной (горно-санитарной) охраны и др.
Учитывая некоторый параллелизм в регулировании смежных отношений между ЗК РФ и названным Федеральным законом и приоритетность первого по отношению ко второму применительно к земельным отношениям (ст.  2 и 3 ЗК РФ) полезно привести некоторые нормы Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", развивающие положения ЗК РФ.
В указанном Законе предусматриваются порядок признания территории лечебно-оздоровительной местностью, курортом, полномочия Правительства  РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, регулируются право государственной собственности на природные лечебные ресурсы, предоставление природных лечебных ресурсов, разработка месторождений минеральных вод и лечебных грязей и использование других природных лечебных ресурсов.
Природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми природными объектами и территориями. Если границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны для местностей и курортов федерального значения утверждаются Правительством РФ, то для местностей и курортов регионального и местного значения - исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
В составе округа санитарной (горно-санитарной) охраны выделяется до трех зон.
На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий.
На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.
На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.
Обеспечение установленного режима санитарной (горно-санитарной) охраны осуществляется: в первой зоне - пользователями, во второй и третьей зонах - пользователями, землепользователями и проживающими в этих зонах гражданами.
Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. N 1425 утверждено Положение об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения*(68).

Чем отличаются земли природоохранного назначения от иных особо охраняемых земель и особо охраняемых природных территорий?
Земли природоохранного назначения (ст. 97 ЗК РФ) входят в категорию земель особо охраняемых территорий (ст. 94-100 гл. XVII ЗК РФ). В состав земель природоохранного назначения входят земли:
водоохранных зон рек и водоемов, которые одновременно относятся к землям водного фонда (где они обычно и рассматриваются);
запретных и нерестоохранных полос;
лесов, выполняющих защитные функции (относящиеся также к землям лесного фонда);
противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений (поскольку они могут быть покрыты лесом, древесно-кустарниковой и иной растительностью, они также могут относиться к землям лесного фонда);
иные земли, выполняющие природоохранные функции (например, противооползневые, хотя большей частью они также покрыты зелеными насаждениями).
На землях природоохранного назначения допускается ограниченная хозяйственная деятельность в соответствии с федеральными и региональными (субъектов  РФ) законами и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Юридические лица, в интересах которых выделяются здесь земельные участки с особыми условиями использования (а земельные участки на ряде ООПТ не предоставляются), обязаны обозначить их границы специальными информационными знаками. Земельные участки в пределах этих земель не изымаются и не выкупаются у их землеобладателей.

Какими актами кроме ЗК РФ регулируется использование земель рекреационного назначения?
В статье 98 "Земли рекреационного назначения" ЗК РФ затрагивается весьма широкий круг рекреационных вопросов, регулируемых также законодательством о труде (регулирование отдыха), физической культуре, спорте, образовании, обеспечении здоровья и санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охоте, рыболовстве, безопасности людей на воде и т.д.
Ряд вопросов, имеющих отношение к регулированию использования и охраны земель рекреационного назначения, отражен в Федеральном законе от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"*(69), где предусматриваются основные цели регулирования этой деятельности: обеспечение права граждан на отдых, свобода передвижения и иных прав при совершении путешествий, охрана окружающей среды, рациональное использование природного и культурного наследия.
В Законе закреплены права и обязанности туриста. В частности, он имеет право на необходимую и достоверную информацию о памятниках природы, истории, культуры, находящихся под особой охраной, состоянии окружающей среды. Во время совершения путешествия, включая транзит, турист обязан сохранять окружающую среду, бережно относиться к памятникам природы, истории и культуры в стране (месте) временного пребывания.
Законодательством РФ определяются классификация и оценка туристских ресурсов РФ, режим их охраны, порядок сохранения целостности туристских ресурсов и меры по их восстановлению, порядок использования туристских ресурсов с учетом предельно допустимых нагрузок на окружающую среду.
Впервые напрямую к землям рекреационного назначения отнесены в Земельном кодексе РФ пригородные зеленые зоны вокруг крупных населенных пунктов.
В соответствии со ст. 44 "Требования в области охраны окружающей среды при размещении, проектировании, строительстве, реконструкции городских и сельских поселений" и ст. 52 "Требования в области охраны окружающей среды при установлении защитных и охранных зон" Федерального закона "Об охране окружающей среды" вокруг городов, промышленных поселков, иных городских и сельских поселений выделяются пригородные зеленые зоны, в том числе лесопарковые защитные пояса, как территории, выполняющие средозащитные (средообразующие, экологические), санитарно-гигиенические и рекреационные функции.
В зеленых зонах запрещается хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций. Границы зеленых зон определяются для столиц республик, краевых и областных центров Советами министров республик, законодательными органами краев и областей. Размеры зеленых зон зависят от величины городов, для которых они создаются.
Земли в пределах зеленых зон городов не изымаются из состава земель основных землеобладателей, а ограничение режима может сводиться к запрещению хозяйственной деятельности, отрицательно влияющей на выполнение экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций. Леса пригородных зеленых зон относятся к 1-й группе лесов, в связи с чем на этих землях запрещаются рубки главного пользования и допускаются только санитарные рубки или рубки ухода. Строительство на этих землях производится по согласованию с природоохранными органами города.
Таким образом, возрастающее рекреационное значение земель и иных природных ресурсов обусловливает регулирование использования и охраны этих природных ресурсов в самых различных законодательных и других нормативных правовых актах. Однако все их положения, касающиеся земельных отношений, должны соответствовать требованиям ЗК РФ.

Каковы особенности правового режима земель историко-культурного назначения?
Правовой режим использования земель историко-культурного назначения в общих чертах предусматривается в ст. 99 "Земли историко-культурного назначения" гл. XVII "Земли особо охраняемых территорий и их объектов" ЗК РФ. Режим использования и охраны этих земель зависит от масштаба объектов культурного наследия и достопримечательных мест, которые могут быть федерального, субъекта Федерации и местного уровня и объявляются таковыми соответственно исполнительными органами государственной власти Федерации и субъектов Федерации либо органами местного самоуправления по согласованию с Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия и Всероссийским обществом охраны памятников истории и культуры.
Согласно ст. 99 ЗК РФ в пределах зон могут запрещаться производство земляных, строительных и других работ и иная хозяйственная деятельность без разрешения органов охраны памятников и Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия. Проекты районной планировки, генеральные планы городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, проекты детальной планировки и застройки должны предусматривать охранные зоны, зоны регулируемой застройки и зоны охранного природного ландшафта.
К ограничениям, связанным с обеспечением землепользования, относится право исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления частично или полностью запрещать движение транспортных средств по дорогам, прилегающим к памятникам истории и культуры или пролегающим через охранные зоны, если создается угроза существованию памятника.
К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены ансамбли и комплексы памятников, представляющие научную, художественную или иную культурную ценность. Они могут быть объявлены историко-культурными заповедниками (Владимиро-Суздальский музей, Соловецкие острова, Кижи, Бородинское поле, Куликово поле, Политехнический музей, Ново-Девичье кладбище, Воробьевы Горы, Московский Кремль), охрана земель которых осуществляется на основании особого о каждом из них Положения.
Могут быть объявлены заповедными отдельные территории городов и других населенных пунктов, имеющие историческую ценность, а также памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями. Решение об этом принимают исполнительные органы государственной власти субъектов Федерации по согласованию с органами, подведомственными Министерству культуры и массовых коммуникаций Российской Федерации, и Всероссийским обществом охраны памятников.
Может устанавливаться особый режим и осуществляться повышенная охрана земель произведений садово-паркового искусства и природных ландшафтов, отнесенных к памятникам истории и культуры или связанных с ними*(70).
К землям историко-культурного назначения могут быть отнесены, согласно ст. 9 Федерального закона от 6 января 1999 г. N 7-ФЗ "О народных художественных промыслах"*(71), земли, на которых расположены места традиционного бытования народных художественных промыслов в порядке, устанавливаемом земельным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Отдельные земли историко-культурного назначения могут быть изъяты из хозяйственного использования, включая земли, на которых и в которых располагаются историко-культурные объекты, подлежащие исследованию и консервации.
Особенности правового режима земель историко-культурного назначения регулируются в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 г. (в ред. от 25 июня 2002 г.) "Об охране и использовании памятников истории и культуры", в котором даются определение и классификация памятников, предусматриваются обязанности исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по сохранению памятников и соответствующих земель*(72).
Порядок использования земель историко-культурного назначения определяется в Градостроительном кодексе Российской Федерации, а также строительными нормами и правилами, решениями об объявлении объектов памятниками истории и культуры, достопримечательными местами*(73).
Федеральная служба по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охраны культурного наследия и массовых коммуникаций РФ и подведомственные ему органы осуществляют государственный контроль за охраной и использованием памятников в соответствии с Положением о министерстве, утвержденным постановлением Правительства  РФ.

Для чего вводятся и как охраняются "особо ценные земли"?
К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного назначения, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).
Подобный вид земель не предусматривался в Земельном кодексе 1991  г. и примыкает к землям историко-культурного назначения, предусмотренным в ст. 99 ЗК РФ. Логика изложения и разъяснения ст. 100 "Особо ценные земли" ЗК РФ может соответствовать аналогичным конструкциям предыдущих статей ЗК РФ с перечислением объектов регулирования (ч.  1), субъектов участников устанавливаемых правоотношений (ч. 2) и их обязанностей, особенностей режима использования и охраны и возможных ограничений (объективной и субъективной стороны).
Предстоит дальнейшее нормативно-правовое регулирование и конкретизация порядка объявления и использования особо ценных земель. Ранее подобное понятие носило обобщенный характер и использовалось для обозначения всех имеющих неординарный характер земель*(74).
Представляется, что перемещение, изменение или уничтожение указанных в ст. 100 ЗК РФ объектов должно осуществляться с особого в каждом случае разрешения компетентного органа в зависимости от значения объекта, служащего основанием для объявления земель особо ценными. Землеобладатели, получившие такое разрешение, обязаны за свой счет обеспечить соблюдение условий, предусмотренных в разрешении, а соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления вправе проконтролировать их выполнение.
Мелиоративные, дорожные и иные работы, которые могут создавать угрозу упомянутым в ст. 100 ЗК РФ объектам, должны, по-видимому, проводиться по согласованию с соответствующими органами и после осуществления мероприятий по сохранению этих объектов. Землеобладатели в случае обнаружения в процессе работ археологических и других объектов, представляющих особую ценность, обязаны сообщать об этом государственным и муниципальным органам и приостанавливать дальнейшее ведение работ.
Уполномоченные государственные органы должны быть наделены правом приостанавливать строительные и иные работы в случаях возникновения в процессе этих работ опасности для представляющих особую ценность объектов. Работы надо возобновлять с разрешений этих органов после устранения возникшей опасности или допущенного нарушения правил их охраны.
Особые требования предъявляются к ведению раскопок и разведок памятников археологии. Такая деятельность допускается при наличии разрешений (открытых листов), выдаваемых и регистрируемых в установленном законодательством порядке. Учреждения, организации и граждане, ведущие археологические работы, обязаны обеспечивать сохранность редких геологических образований и иных памятников и объектов, представляющих интерес и основание для объявления земель особо ценными.
Возможно распространение на особо ценные земли особенностей платы за земли историко-культурного назначения, установленных в Законе  РФ от 9 октября 1992 г. N 3612-1 "Основы законодательства Российской Федерации о культуре". Предприятия, учреждения, организации (кроме бюджетных), расположенные на исторических территориях, в охранных зонах памятников, отчисляют на специальные счета государственных органов по учету, использованию и реставрации памятников фиксированные платежи, устанавливаемые органами управления тех уровней, в собственности которых находятся особо ценные объекты и закрепленные за ними исторические территории и охранные зоны.
Органы местного самоуправления устанавливают процент отчислений в местные бюджеты от платы за землю исторических территорий и охранных зон, взимаемый с домовладений и иных организаций, расположенных на этих территориях. Полученные средства должны направляться лишь на охрану и поддержание в надлежащем состоянии представляющих особую ценность объектов, на благоустройство исторических территорий.
Законодательству и практике предстоит еще вырабатывать более конкретные правила использования и охраны особо ценных земель.

9.5. Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса

Кем осуществляется управление землями лесного фонда?
Режим использования и охраны земель лесного фонда определяется в ст. 101 "Земли лесного фонда" гл. XVIII "Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса" ЗК РФ. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется земельным законодательством, прежде всего Земельным кодексом РФ, и лесным законодательством, прежде всего Лесным кодексом РФ.
Учитывая общественно-социальную значимость лесов, Лесной кодекс  РФ 1997 г. посвящает специальный раздел государственному управлению в области использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов. С учетом рассмотрения земель лесного фонда здесь видны три группы норм:
об основах государственного управления - полномочия РФ, ее субъектов, органов местного самоуправления, основные принципы государственного управления;
о системе органов исполнительной власти - федеральные, субъектов Федерации, федеральный орган исполнительной власти и государственного управления в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесных ресурсов;
об основах организации лесного хозяйства - деление лесов на группы и отнесение их к категориям защитности, порядок установления возраста рубок и утверждение расчетной лесосеки, перевод лесных земель из одной категории в другую, государственный учет лесного фонда, лесной кадастр, мониторинг, лесоустройство, государственный контроль, государственная лесная охрана Российской Федерации.
Современное стремление общества регулировать законом непосредственно и напрямую основные правила поведения физических и юридических лиц находит отражение в соответствующих разделах и главах Лесного кодекса  РФ, направленных на использование (основные требования, виды лесопользования, лицензирование, права и обязанности лесопользователей, гарантии), воспроизводство (цели, требования, порядок, обязанности), охрану и защиту (цели и задачи, порядок осуществления мероприятий, обязанности, в том числе по защите от пожаров, от вредителей и болезней леса, участие граждан и общественности) лесов, понимаемых как совокупность лесной растительности и земли.
Актуальным является регулирование платежей за пользование лесным фондом и финансирования расходов на ведение лесного хозяйства - видов платежей за пользование лесным фондом, лесных податей, арендной платы, распределения и использования средств, получаемых при взимании платежей за пользование лесным фондом. С этим вопросом связаны и льготы по платежам за пользование лесным фондом, и финансирование расходов на государственное управление и на ведение лесного хозяйства.

В чем особенности использования земель лесного фонда?
Логика регулирования земельных и лесных отношений и понимания леса как совокупности лесной растительности и земли больше всего прослеживается в Особенной части Лесного кодекса РФ, где предусматриваются особенности использования:
лесного фонда - заготовка древесины, способы рубок в зависимости от групп лесов и категорий защитности лесов 1-й группы, правила рубки, организация и порядок заготовки древесины при рубках, объем заготовки древесины при рубках главного пользования, определение объема заготовки древесины при рубках промежуточного пользования и прочих рубках, порядок заготовки живицы (сиропообразного смолистого вещества, выделяющегося при ранении хвойных деревьев, основного сырья для получения канифоли и скипидара), порядок заготовки второстепенных лесных ресурсов и осуществления побочного лесопользования, пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего хозяйства, для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей, в пограничных зонах, на особо охраняемых природных территориях;
лесов, не входящих в лесной фонд, - это леса, расположенные на землях обороны, на землях городских поселений (бывшие городские леса, порядок ведения которых теперь относится к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Государственный контроль эти органы призваны осуществлять вместе с федеральным органом управления лесным хозяйством и государственным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды);
древесно-кустарниковой растительности, расположенной на землях сельскохозяйственного назначения, железнодорожного транспорта, автомобильного транспорта и водного фонда.

Каковы цели и виды использования земель лесного фонда?
Объекты земельных и лесных отношений используются и охраняются с учетом многофункционального значения лесов и признания их основным средством производства в лесном хозяйстве, а также экологического и рекреационного значения лесов. Участки лесного фонда должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах). Включение земельных участков в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в соответствии с лесным и земельным законодательством России.
Лесной фонд находится в федеральной собственности. Граждане в соответствии с вышеназванными целями использования земель лесного фонда имеют право свободно и бесплатно пребывать на землях лесного фонда, собирать для собственных нужд ягоды, орехи, грибы, лекарственные растения, охотиться. Однако это может быть ограничено на основе законодательства в интересах пожарной безопасности лесов или ведения орехово-промыслового, лесоплодового либо лесосеменного хозяйства.
Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии, краткосрочного пользования и др. Промышленные лесопользователи обязаны соблюдать условия договоров, не оставлять недорубов и заготовленной древесины в местах рубок по истечении срока ее вывозки, осуществлять лесовосстановительные мероприятия, соблюдать санитарные правила и выполнять иные обязанности, предусмотренные земельным и лесным законодательством.
В августе и декабре 2004 г. приняты серьезные изменения Лесного кодекса РФ, касающиеся сроков аренды, недопустимости приватизации участков лесного фонда, разграничения понятий "земли лесного фонда", "лесные участки", "участки лесного фонда", порядка проведения торгов (конкурсов, аукционов) на участки лесного фонда, порядка перевода лесных площадей в нелесные и земель лесов 1-й группы в земли лесов иных категорий*(75).

Каковы права и обязанности лесопользователей и владельцев земельных участков на землях лесного фонда?
На землях лесного фонда могут осуществляться различные виды лесопользования  - заготовка древесины, коры, бересты, новогодних елок, живицы; сенокошение, пастьба скота, размещение ульев и пасек, сбор камыша, опавших листьев; проведение научно-исследовательской работы, культурно-оздоровительных, туристических и спортивных мероприятий.
Лесопользователи и землепользователи вправе получать информацию об участках лесного фонда, передаваемых им в пользование; осуществлять пользование лесным фондом в пределах, установленных договорами аренды, безвозмездного пользования, концессии, а также лесорубочного билета, ордера и лесного билета (оформляющих и закрепляющих договоры), возводить на срок лесопользования строения и сооружения, связанные с пользованием лесным фондом и обусловленные в документах.
Особенности и виды использования участков лесного фонда при осуществлении определенных (одного или нескольких) видов лесопользования устанавливаются федеральными законами, иными нормативными правовыми актами России, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Основные требования к использованию земель лесного фонда совпадают с требованиями к лесопользованию и сводятся к следующему:
обеспечение непрерывного, неистощительного, многоцелевого и рационального использования леса для удовлетворения потребностей экономики и населения в древесине и других лесных ресурсах;
сохранение и усиление средообразующих, водоохранных, санитарно-гигиенических, оздоровительных, защитных и иных функций лесов в целях охраны здоровья граждан, улучшения окружающей среды и развития экономики;
установление порядка лесо- и землепользования в зависимости от значения лесов, выполняемых ими функций, местоположения, природных и экономических условий;
платность и соблюдение научно обоснованных норм лесопользования на основе единой технической политики, использования передового опыта;
воспроизводство, улучшение породного состава и качества лесов, повышение их продуктивности, охрана и защита лесов;
сохранение биологического многообразия, объектов историко-культурного и природного наследия.
Наряду со специфическими правами и обязанностями по использованию земельных участков, расположенных на землях лесного фонда, владельцы этих земельных участков обладают правами и обязанностями, предусмотренными в гл. VI "Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков" ЗК РФ, с ограничениями, налагаемыми земельным и лесным законодательством*(76).
Гарантии прав на эти земельные участки предусматриваются в главах IХ "Защита прав на землю и рассмотрение земельных споров" и гл. Х "Плата за землю и оценка земли" ЗК РФ. В настоящее время в связи с административной реформой осуществляется существенное перераспределение полномочий между различными уровнями и органами государственной власти по осуществлению контроля за исполнением земле- и лесопользователями их обязанностей и прав.

Что такое древесно-кустарниковая растительность и каков правовой режим использования земель под древесно-кустарниковой растительностью?
Новым правовым институтом, закрепляемым земельным (ЗК РФ) и лесным (ЛК РФ) законодательством России, предоставляющим гражданам значительные полномочия в области использования земельных участков и произрастающей на них растительности, является понятие "древесно-кустарниковая растительность".
Не входит в лесной фонд, но является объектом лесных отношений древесно-кустарниковая растительность, расположенная на:
землях сельскохозяйственного назначения, в том числе землях, предоставленных для садоводства и личного подсобного хозяйства;
землях транспорта (на полосах отводов железнодорожных магистралей и автомобильных дорог);
землях населенных пунктов (поселений), в том числе предоставленных для дачного, жилищного и иного строительства (за исключением городских лесов - они не входят в лесной фонд, охватываются парко-, лесоустройством и используются прежде всего органами государственной власти субъектов  РФ и органами местного самоуправления);
землях водного фонда (на полосах отводов каналов);
землях иных категорий.
Главное последствие выведения древесно-кустарниковой растительности за рамки лесного фонда отражается на правовом режиме владения, пользования и распоряжения древесно-кустарниковой растительностью и землями, на которых она расположена: если оборот лесного фонда - купля-продажа, залог и другие сделки, влекущие отчуждение участков лесного фонда, не допускаются, поскольку лесной фонд находится согласно Лесному кодексу РФ в федеральной собственности, то древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством России.
Если древесно-кустарниковая растительность расположена на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, то она принадлежит им на праве собственности со многими вытекающими из этого последствиями. Тем не менее, собственник этой растительности, как и земельного участка, обязан соблюдать требования земельного, лесного законодательства и законодательства о растительном мире, выполнять обязанности земле- и лесопользователей.

Кто осуществляет контроль за использованием земель с древесно-кустарниковой растительностью?
Контроль за использованием и охраной земельных участков с произрастающей на них древесно-кустарниковой растительностью осуществляется по общим правилам ст. 71-73 гл. XII "Контроль за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (земельный контроль) и ст. 101 "Земли лесного фонда ЗК РФ и соответствующих статей и норм ЛК РФ.
Для использования земельных участков с древесно-кустарниковой растительностью и осуществления соответствующего контроля важно, что древесно-кустарниковая растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу, является его собственностью, которой он владеет, пользуется и распоряжается по своему усмотрению.
Таким образом, со временем и по мере развития частной земельной собственности возрастают масштабы и площади древесно-кустарниковой растительности, распоряжение которой осуществляется свободно, если при этом не наносится ущерб окружающей среде и не нарушаются права и законные интересы иных лиц (см. ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ).
На землях сельскохозяйственного назначения древесно-кустарниковая растительность предназначена для защиты от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений посредством использования почвозащитных и водорегулирующих свойств. Поэтому здесь должны проводиться рубки ухода, реконструкции, обновления, санитарные рубки*(77).
На землях железнодорожного транспорта древесно-кустарниковая растительность предназначается для защиты магистралей от заносов, предотвращения загрязнения окружающей среды, снижения шумового воздействия транспорта. Государственное управление в области использования, охраны, защиты и воспроизводства указанной древесно-кустарниковой растительности осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта, который определяет порядок проведения рубок здесь и осуществляет государственный контроль (наряду с другими специально уполномоченными государственными органами).
Расположенная на полосах отвода автомобильных дорог и каналов древесно-кустарниковая растительность также имеет свои специфические задачи и режим использования. Государственный контроль за этой растительностью осуществляется федеральным государственным органом исполнительной власти в области управления лесным хозяйством и федеральным государственным органом в области охраны окружающей среды - Министерством природных ресурсов  РФ, Федеральным агентством лесного хозяйства, Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой экологического, технологического и атомного надзора.

Каков режим использования земель водоохранных зон?
В статье 97 "Земли природоохранного назначения" гл. XVII ЗК РФ даются понятие и состав земель природоохранного назначения, прежде всего водоохранных зон рек и водоемов. В то же время эти зоны указываются в качестве земель водного фонда в ст. 102 "Земли водного фонда" ЗК РФ. Режим их охраны осуществляется в соответствии с федеральными законами - Лесным (1997 г.) и Водным (1995 г.) кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. N  52-ФЗ "О животном мире" и др.
Водоохранные зоны рек и иных водоемов устанавливаются для поддержания водных объектов в надлежащем состоянии, для предотвращения их загрязнения, засорения и истощения, для сохранения среды обитания животного и растительного мира. В них вводится особый правовой режим использования земель; эти зоны являются способом, мерой охраны земельных участков и водных объектов и представляют особый интерес, поскольку актуальны для настоящего периода, подвергаются постоянным "вторжениям" различных отраслей права и непосредственно связаны с регулированием земельных и экологических отношений.
Указанные зоны - это территория, примыкающая к акватории водного объекта (т.е. к ограниченному водному пространству), на которой устанавливается специальный режим. Порядок установления размеров и границ водоохранных зон и прибрежных защитных полос (имеющих более строгий охранительный режим) находится в ведении Правительства РФ. 23 ноября 1996 г. Правительством РФ утверждено Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах*(78).
В соответствии с ним зоны и полосы утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению бассейновых и других территориальных органов управления водным фондом Министерства природных ресурсов  РФ, согласованному с органами санитарно-эпидемиологического надзора и пограничной службы.
Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается для участков рек протяженностью от их истока: до 10 км - 50 м, от 10 до 50 км  - 100 м, от 50 до 100 км - 200 м, от 100 до 200 км - 300 м, от 200 до 500 км - 400 м, от 500 км и более - 500 м. Минимальная ширина водоохранных зон для озер и водохранилищ принимается при площади акватории до 2 км - 300 м, от 2 км и более - 500 м. На территории городов и других поселений водоохранные зоны устанавливаются исходя из конкретных условий планировки и застройки в соответствии с утвержденными генеральными планами.
Об установлении границ водоохранных зон, прибрежных защитных полос и режима ведения хозяйственной и иной деятельности в их пределах информируется население. Установление зон не влечет за собой изъятия земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с землей. Они обязаны соблюдать и обеспечивать установленный режим.
В пределах водоохранных зон запрещается:
применение химических средств борьбы с вредителями, болезнями растений и сорняками;
использование навозных стоков для удобрения почв;
размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, животноводческих комплексов и ферм, мест складирования и захоронения отходов, кладбищ и скотомогильников;
складирование навоза и мусора, заправка топливом, мойка и ремонт автомобилей;
размещение стоянок транспортных средств, в том числе на территориях дачных и садово-огородных участков;
проведение рубок главного пользования.
На расположенных в пределах водоохранных зон приусадебных, дачных, садово-огородных участках должны соблюдаться правила их использования, исключающие загрязнение, засорение и истощение водных объектов. Наряду с водоохранными зонами могут быть установлены также зоны санитарной охраны источников централизованного водоснабжения, запретные полосы лесов по берегам водных объектов, иные охранные зоны в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Земельные участки в водоохранных зонах предоставляются гражданам и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, но по согласованию с государственным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (МПР  России, Федеральное агентство водных ресурсов).

Существует ли отличие водоохранных зон от прибрежных защитных полос?
Наряду с водоохранными зонами (ст. 97 "Земли природоохранного назначения" и ст. 102 "Земли водного фонда" ЗК РФ) в Водном кодексе РФ предусматриваются прибрежные защитные полосы.
В пределах прибрежных защитных полос дополнительно к ограничениям водоохранных зон запрещаются:
распашка земель;
применение удобрений;
складирование отвалов размываемых грунтов;
выпас и организация летних лагерей скота;
установка сезонных стационарных палаточных городков, размещение дачных и садово-огородных участков, выделение участков под индивидуальное строительство;
движение автомобилей и тракторов.
Участки земель прибрежных защитных полос предоставляются для размещения объектов водоснабжения, рекреации, рыбного и охотничьего хозяйства, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений при наличии лицензий на водопользование, в которых устанавливаются требования по соблюдению водоохранного режима.
Есть и иное общее между водоохранными зонами и прибрежными полосами. Государственный контроль за соблюдением режима использования и охраны природных ресурсов и иной хозяйственной деятельности в прибрежных защитных полосах и водоохранных зонах осуществляется:
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
федеральным государственным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда (Федеральная служба по надзору в сфере природопользования);
государственными органами исполнительной власти в области охраны окружающей среды;
государственным органом управления использованием и охраной земель;
федеральным государственным органом исполнительной власти в области управления лесным хозяйством.

В чем состоит особая охрана источников питьевого водоснабжения?
В пункте 3 ст. 102 "Земли водного фонда" ЗК РФ предусматриваются зоны охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения с особым правовым режимом использования земель. Зоны и округа санитарной охраны устанавливаются согласно ст. 115 Водного кодекса РФ в целях охраны водных объектов, используемых для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Состав административного правонарушения, включающий их самовольное занятие, выделен в отдельную статью и самостоятельный пункт, предусматривающий, в отличие от ст. 7.1 "Самовольное занятие земельного участка" КоАП РФ, повышенную административную ответственность, предопределенную необходимостью повышенной охраны указанных земельных участков.
Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов делится на три пояса, в каждом из которых устанавливается особый режим. Его нарушение влечет административную ответственность по п. 2 ст.  8.12 КоАП РФ.
Первый пояс - зона строгого режима - организуется для охраны мест забора воды из источника и прилегающих к нему участков, а также головных сооружений водопроводов. Эта территория ограждается, охраняется, обозначается в натуре на местности соответствующими знаками - столбами с надписью (за уничтожение этих специальных знаков административная ответственность может наступить в соответствии со ст. 7.2 КоАП РФ). Здесь запрещается проживание и временное нахождение лиц, непосредственно не связанных с работой на водопроводных станциях и сооружениях.
Второй пояс - зона ограничений - включает территорию, непосредственно окружающую источники водоснабжения и их притоки. Здесь запрещается такое использование территории, которое может вызвать качественное или количественное ухудшение источника водоснабжения. Допускается с особого разрешения органов санитарного надзора: строительство; уничтожение насаждений; проведение железнодорожных и автотранспортных путей; использование земельных участков и водоемов для сельскохозяйственных нужд; мероприятия по физкультуре, купание и т.д.*(79).
Третий пояс - зона наблюдений - охватывает смежную со вторым поясом территорию, неблагополучное состояние которой может вызвать распространение инфекционных заболеваний через водопровод. Органы санитарного надзора проводят здесь учет инфекционных заболеваний и осуществляют систематические эпидемиологические обследования.
Согласно ст. 133 Водного кодекса РФ использование водных объектов для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения является приоритетным. Пригодность поверхностных и подземных водных объектов для указанных целей определяется государственным органом санитарно-эпидемиологического надзора.
Отнесение водного объекта к источникам питьевого водоснабжения осуществляется с учетом его надежности и возможности организации зон и округов санитарной охраны в порядке, предусмотренном Правительством РФ*(80).

Как еще используются земли водного фонда?
Режим использования и охраны земель водного фонда во многом определяется способами и целями использования земель водного фонда.
Следующими после водоснабжения целями водопользования является использование земель водного фонда и вод для отраслей народного хозяйства. Водопользователи, использующие водные объекты для промышленности, энергетики, сельского и лесного хозяйства, обязаны принимать меры по сокращению изъятия и потерь воды, предотвращению загрязнения, засорения и истощения водных объектов и земель водного фонда, обеспечивать сохранение температурного режима вод.
Гидроэнергетика осуществляет водопользование с учетом интересов других водопользователей и землепользователей. При этом режим наполнения и сработки водохранилищ соблюдает приоритет питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, потребности рыбного хозяйства на участках рек и водохранилищ, имеющих важное значение для сохранения и воспроизводства рыбных запасов.
Если вследствие изменения естественного уровня водных объектов нанесен ущерб гражданам и юридическим лицам, их земельным участкам, виновные в соответствующем наполнении или сработке водохранилища должны его возместить. Для каждого водохранилища, каскада или системы водохранилищ определяются и устанавливаются набор и перечень специальных государственных требований и правил пользования.
Должны приниматься меры по сокращению сбросов воды из мелиоративных систем, предотвращению попадания рыбы в мелиоративную сеть, предупреждению загрязнения грунтовых вод и подъема их уровня. Орошение, в том числе с использованием сточных вод, осушение и другие мелиоративные работы должны осуществляться в комплексе с природоохранными мероприятиями, обеспечивающими защиту вод, земель водного фонда и водосборных площадей*(81).
В случаях стихийных бедствий, аварий, катастроф, а также при превышении установленного в лицензии на водопользование лимита водопотребления органы исполнительной власти РФ и ее субъектов вправе ограничивать, приостанавливать или запрещать использование водных объектов и сопряженных с ними земель для промышленности и энергетики.
При необходимости сохранения, воспроизводства и добычи рыбных ресурсов водные объекты или их участки с прилегающими землями могут предоставляться преимущественно для этих целей (после питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения). При этом берега должны содержаться в соответствии с санитарными и экологическими требованиями, а также должны проводжиться мероприятия по охране рыбных ресурсов, водных и околоводных животных и растений.
Места обитания диких водоплавающих и околоводных птиц, ценных пушных зверей, отнесенных к объектам охоты, предоставляются в пользование гражданам и юридическим лицам, имеющим лицензию на пользование объектами животного мира в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире"*(82).
Поверхностные водные объекты являются водными путями общего пользования. Перечень водных объектов, используемых для судоходства, лесосплава, взлета (посадки) воздушных судов, определяется Правительством РФ и иными федеральными государственными органами исполнительной власти. Поскольку использование указанных водных объектов осуществляется одновременно с использованием соответствующих земель водного фонда, к ним предъявляются повышенные требования как земельного, так и водного законодательства.
Плавательные транспортные средства в основном являются маломерными: их в России насчитывается несколько миллионов с пятью тысячами баз и стоянок на землях водного фонда. В результате аварий с ними ежегодно гибнет несколько сотен человек, что обуславливает необходимость установления и ужесточения правил охраны жизни людей на воде, правил учета и регистрации маломерных судов и правил пользования водными объектами для плавания на маломерных плавательных средствах: такие правила утверждены в субъектах Российской Федерации с учетом типовых федеральных правил, предусматривающих обустройство баз и прибрежных земельных полос.
Лесосплав на судоходных путях без судовой тяги, как и молевой сплав (россыпью), запрещается. Организации лесосплава должны регулярно проводить очистку водных объектов и земель водного фонда от затонувшей древесины. Использование водных объектов для добычи торфа, извлечения затонувшей древесины, прокладки кабеля и трубопроводов, проведения дноуглубительных, взрывных работ, строительства и эксплуатации подводных и надводных сооружений осуществляется на основании лицензии на водопользование.
В современных условиях урбанизации и жилищного строительства, усиления ритма труда возрастает значение использования земель водного фонда для отдыха и спорта. Массовый отдых, туризм, спорт, любительское рыболовство с участием большого количества людей осуществляются в местах, устанавливаемых органами местного самоуправления по согласованию с федеральными государственными органами исполнительной власти - Федеральной службой по надзору в сфере природопользования, Федеральной службой по надзору в сфере здравоохранения и их органами.
Забор воды для обеспечения пожарной безопасности допускается из любых водных объектов и производится без особого на то разрешения, бесплатно и в количестве, необходимом для ликвидации пожара. Запрещается использовать для иных целей воду из водных объектов, специально предназначенных для обеспечения пожарной безопасности, а также нельзя загораживать земли водного фонда, предназначенные для обеспечения тушения пожара.

Как можно использовать земли запаса?
По площади земли запаса являются достаточно распространенной категорией земель (100 млн. гектар, в основном в Сибири, на Крайнем Севере, Дальнем Востоке). В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности, земель лесного и водного фондов земли запаса - это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Эти земли могут использоваться для геодезических, геологосъемочных, поисковых, кадастровых, землеустроительных и некоторых других исследований и изысканий*(83).
В статье 103 "Земли запаса" ЗК РФ предполагается целенаправленное и долговременное использование бывших земель запаса лишь после перевода их в другую категорию земель в соответствии с установленным в Земельном кодексе порядком и федеральным законом о порядке перевода земель из одной категории в другую, проект которого подготовлен. Законодательством  РФ предусматривается как включение в земли запаса различных видов и категорий земель, так и их использование.
В соответствии с Положением о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 555*(84), земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, могут переводиться в земельный запас. На основании постановления Совета Министров - Правительства РФ от 12 июля 1993 г. N 659 об утверждении Положения о порядке проведения инвентаризации земель*(85), после проведения соответствующей инвентаризации устанавливаются возможность и условия, в частности, передачи неиспользуемых земель в состав земель запаса. За счет земель запаса может создаваться целевой земельный фонд для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации. По Указу Президента  РФ от 16 апреля 1996 г. N 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" и постановлению Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 667 об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования*(86), этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления по представлению органов земельного кадастра и на основе предложений казачьих обществ.
За счет земель запаса создается земельный фонд для расселения беженцев и вынужденных переселенцев. Согласно постановлению Правительства  РФ от 14 марта 1995 г. N 249 об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и режиме его использования*(87), этот фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ для жилищного строительства (как правило, вблизи городов, поселков и сельских поселений), организации личного подсобного хозяйства, крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов*(88).
Из этого же целевого земельного фонда могут выделяться участки согласно Указу Президента РФ от 2 февраля 1996 г. N 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей". Готовится законопроект о резервировании земель для строительства.