Гражданское право. Том 2
§ 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
назад
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома,
в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие "переоборудования"
в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования
жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих
работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением.
Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади
предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684
ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является
безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав
нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает
его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе
с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор
на иных условиях.
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если
наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель
не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил
нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора
на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо
согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель
не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного
отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение
п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации
договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение
года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности
и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой
признание такого договора недействительным в судебном порядке
по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель
вправе требовать возмещения убытков.
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого
найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан
обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в
надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение
только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2
ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и
для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской
деятельности.
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое
помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и
ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она
вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в
котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение,
управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может
быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие
платежи наймодателю.
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма
жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного
коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору
наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся
вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования
жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов
и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе
требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору
краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем
из числа граждан, проживающих совместно с ним.
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору
найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно
в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя.
В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение
сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии,
проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое
помещение и коммунальные услуги.
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого
найма может носить административный либо гражданско-правовой характер.
Особой формой ответственности является выселение виновных лиц
в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).
3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК).
Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма
во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут
как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих
с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но
ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть
расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню
оснований. Одно из таких оснований - невнесение нанимателем платы
за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора
коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной
либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен
более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного
найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз
по истечении срока платежа.
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения
нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако
его регламентация в отличие от договора социального найма имеет
особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение
судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение
назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены,
суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть
договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который
не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право
суда предоставить - по просьбе нанимателя - отсрочку исполнения
указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении
срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке
неприменимы к договорам краткосрочного найма.
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем
договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии,
если это привело к разрушению или порче жилого помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается
с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие
граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение
не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают
права и интересы соседей.
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения
нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок.
Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается,
в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но
не заинтересованных лиц (соседей и др.).
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении
договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено
и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность
жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием
расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан,
проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.