Гражданское право. Том 2

§ 3. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно*(89). Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.
Объект (предмет) договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность - не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения)*(90). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.
Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

далее